Grundsteuer NRW, Eigentumswohnung, TG-Stellplatz, 2 Grundbuchblätter

[bop99]

Was sicher falsch ist, denn nach der Sachverhaltsdarstellung ist mit den Stellplätzen ein Miteigentumsanteil am Flurstück verbunden,

der zu einem zusätzlichen m²-Anteil am Flurstück der Anlage führt. So verstehe ich jedenfalls die Aussage:



Mehr ist dazu im Anwenderforum nicht zu sagen. Was alles in die Bewertung einfließt, steht im Bewertungsgesetz und den

neuen Anlagen zu. Das ist schon zu finden, einschließlich der Nettokaltmiete von 35,00 € für einen Garagen./Tiefgaragenstellplatz.

https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_39.html

EDIT:
Habe diese Video gefunden, das mal wieder bestätigt, dass die TG nur in ihrer Anzahl anzugeben ist. Wobei hier ist es am Beispiel Berlin
https://www.youtube.com/watch?v=D85W8bPjEEE

Aus dem Video, was ich so auch schon immer wieder gefunden habe, geht hervor, dass die TG einer Wohnung, die zum Objekt der Wohung gehört, bei der Wohnung zwar erfasst wird, aber nur in ihrer Anzahl. Nur wenn die TG nicht der Wohnung zugeordnet ist, was bei mir nicht der Fall ist, muss dafür eine Erklärung abgegeben werden.

Wie also die Wohnung zu erfassen ist, wird aus dem Video "recht" deutlich. In meiner Teilungserklärung gibt es für die Wohnung und Tiefgarage getrennte Bruchanteile. Aus beiden Informationen leite ich her, dass die Bruchstücke der TG eben nicht der Wohnung zugeordnet werden sollen, dürfen, müssen.

Aber ich werde es wohl endgültig nur durch eine direkte Befragung beim FAMT herausbekommen.

[Charlie24]

Das ist so nicht beim Erfassen gewünscht. Hier soll ich nur die Anzahl der Tiefgaragenplätze dokumentieren.

Du hast es nicht verstanden. Die Nutzfläche der Tiefgaragenstellplätze interessiert niemand, das ist richtig.

Die auf die Miteigentumsanteile an den Tiefgaragenstellplätzen entfallenden m²-Anteile am Flurstück sind aber ebenso

bewertungsrelevant wie die auf den Miteigentumsanteil an der Wohnung rechnerisch entfallenden m².

Die Erfassung ist doch sehr einfach und aus meinen Tabellenbeispielen problemlos ablesbar. Das Flurstück ist dreimal zu erfassen,

in Zeile 11 von GW1 sind die jeweiligen Zähler und Nenner anzugeben. Die Berechnung der Teilflächen muss extern erfolgen.

Die abgerundete Summe wird in die Zeile 4 von GW2 eingetragen. Ob du das jetzt für eine Doppelbesteuerung hältst, ist

nicht von Bedeutung. Unlogisch ist es nicht, dass bei der Grundsteuer der Wert von Grund und Boden in die Bemessung

einfließt. § 252 und § 257 BewG sehen das ausdrücklich so vor: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__252.html

https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__257.html

[bop99]

Du hast es nicht verstanden. Die Nutzfläche der Tiefgaragenstellplätze interessiert niemand, das ist richtig.

Danke, aber erschließt sich mir nicht. Ich werde beim FAMT nachfragen. Die Begrifflichkeiten passen einfach nicht :-(

• Selbstverständlich kann ich 3 x das identische Flurstück mit den verschiedenen Grundbuchblättern und der identischen m2 Angabe in der Erklärung erfassen
• Selbstverständlich lassen sich dann auch die Miteigentumsanteile der Wohnung und der beiden Garagen über Zähler und Nennen auf allen 3 Erfassungsbögen gemäß der Teilungserklärung korrekt erfassen, welche mir zugeordnet sind
• Dann ist das GW2 Formular auszufüllen
• Hier ist dann Wohnungseigentum zu wählen
• Hier gebe ich jetzt die Fläche gemäß der Wohnung zugeordnetem Grundbuchblatt und den aus dem Netz ermittelbaren Bodenrichtwert an
• Ich gebe die Anzahl der Tiefgaragenplätze an (nur die mir zugeordneten)
• Ich nenne die Wohnungsgröße (nur die mir zugeordneten)

So, dann bin ich fertig und es gibt einen FEHLER.
Warum? Na, weil die Grundbucherfassungen der TG 1 und TG 2 keine Berücksichtigung gefunden haben. Aus die Maus... das Formular lässt sich nicht abschicken. Und ich werde mit Sicherheit nicht irgendwas, irgendwo auf einen Zettel zusammenrechnen um aus 3 Blättern irgendwie 1 Blatt zu machen. Das soll mir das Finanzamt erklären, wie das funktionieren soll. Mit der Klickanleitung geht das nicht.

Ich bleibe dabei: Die Erfassung in Elster widerspricht dem, es wird dort nirgends erklärt, was ich zu *einem* Aktenzeichen bekommen habe. Wenn die Tiefgaragenplätze getrennt zu erfassen wären, dann hätte ich damit kein Problem. Aber nein, es heißt ganz klipp und klar: TG, die an einer Eigentumswohnung gebunden sind, müssen ***NICHT*** erfasst werden. Also mache ich das auch nicht.

Mir soll mal ein Beamter erklären, wie diese Unlogik funktionieren soll. Ich kann doch da nicht einfach irgendwelche Werte hinmauscheln...

[Charlie24]

Na, weil die Grundbucherfassungen der TG 1 und TG 2 keine Berücksichtigung gefunden haben.

Wie bereits geschrieben, die Tabellen erklären die richtige Vorgehensweise sehr wohl. Da sieht man z. B., dass bei identischem

Bodenrichtwert immer auf erste Fläche zu schlüsseln ist und erst die Summe der Teilflächen auf volle m² abgerundet wird.

Eigentlich ist das alles ziemlich simpel.

[bop99]

Wie bereits geschrieben, die Tabellen erklären die richtige Vorgehensweise sehr wohl. Da sieht man z. B., dass bei identischem

Bodenrichtwert immer auf erste Fläche zu schlüsseln ist und erst die Summe der Teilflächen auf volle m² abgerundet wird.

Eigentlich ist das alles ziemlich simpel.

Nope... Gehe doch mal auf das ein, was bei mir vorliegt:

Gemarkung identisch
Blatt 01 Flur 100 Flurstück Zähler 100 Nenner 0 Fläche 1000 <- Wohnung
Blatt 02 Flur 100 Flurstück Zähler 100 Nenner 0 Fläche 1000 <- TG 1
Blatt 03 Flur 100 Flurstück Zähler 100 Nenner 0 Fläche 1000 <- TG 2

Ich erfasse alle 3 Blätter, auch mit ihren wirtschaftlichen Anteilen gemäß der Teilungserklärung. Ich erfasse also, wie in meinem Beispiel, bei den TG jeweils 6,17 von 1000, gemäß der Teilungserklärung. Ich habe also alle 3 Blätter erfasst, auch wenn 2 davon Tiefgaragen sind, die zur Wohnung gehören, die ja eigentlich nicht zu erfassen sind (Du erkennst die Problematik?)

Elster GW2.4 will nun von mir für das Flurstück (ist immer das selbe) eine Erfassung von mir zu haben. Also gebe ich das genau 1 x an und durch einfachen Dreisatz ermittele ich aus meinem Miteigentumsanteil der Wohnung gemäß der Teilungserklärung die m2, die für die Erhebung meiner persönlichen Grundsteuer der Wohnung, erforderlich sind und dazu den Bodenrichtwert. Selbstverständlich kann und darf ich an dieser Stelle die TG-Plätze nicht einrechnen. Dafür sind ja zuvor die "getrennten" Grundbuchblätter zu erfassen gewesen.

Wenn ich jetzt die Eingabe für die beiden Tiefgaragen wiederhole, mag das zwar auch gehen. Doch spätestens im nächsten Abschnitt schlägt das fehl. Ich soll schließlich eine Wohnung erfassen und nicht etwa eine Tiefgarage.

Du kannst es drehen und wenden wie Du willst. Es ist logisch nicht nachvollziehbar, was hier eigentlich zu erfassen ist. Wenn ich *einfach* die Anteile, das habe ich jetzt schon 3 Mal geschrieben, der Tiefgargenplätze der Wohnung zuordne, dann tue ich so, als wenn es die beiden separaten Grundbuchblätter gar nicht gebe. In der Folge komme ich mit diesen beiden Grundbuchblättern aber nicht weiter. Sie sind keine Wohnung und auch kein anderer Punkt, den ich auswählen kann, also z. B. Geschäftsgrundstück, Teilgrundstück, etc. passen nicht. Ich habe eine Wohnung zu erfassen und die steht auf einem Grundbuchblatt. Die TG stehen auf getrennten Grundbuchblättern, die ich nicht erfassen kann, die ich nicht bei der Wohnung erfassen soll. Hier soll nur die Anzahl der TG genannt werden. Die gehören nicht zu den Bruchstücken (Miteigentumsanteil der Wohnung).

Anders gesagt: Die Teilungserklärung, die Grundbücher passen nicht zur gewünschten Erfassung in Elster. Bisher konnte mir das keiner erklären wie das geht, Du leider auch nicht, was nicht schlimm ist. Es gibt keinerlei Ausfüllungshilfen für diesen Fall. Ich werde also das FAMT fragen. Die sollen mir erklären wie das zu funkionieren hat.

EDIT

GW2.4 erlaubt gar nicht mehr als 2 Einträge. Wie soll das funktionieren? Ich kann hier die 3 Grundbuchblätter überhaupt nicht erfassen

EDIT

Was geht, aber m. E. so nicht gedacht ist:

• Man erfasst für jedes Grundbuchblatt, egal ob TG oder Wohnung die MET gemäß der Teilungserklärung
• In GW 2.4 errechnet man per 3-Satz unter Berücksichtigung aller MET, also auch der TG die m2 an der Gesamtfläche

Dann geht die Prüfung fehlerfrei durch. Dann jedoch habe ich eben die TG Bruchstücke (MET) der Wohnung dazu addiert und eben genau das ist nirgends erklärt oder beschrieben. Es ist immer nur die Rede davon, man soll die Anzahl der TG, die zur Wohnung gehören, nennen.

[Charlie24]

GW2.4 erlaubt gar nicht mehr als 2 Einträge. Wie soll das funktionieren? Ich kann hier die 3 Grundbuchblätter überhaupt nicht erfassen

Man braucht ja auch nur einen Eintrag !

[Charlie24]

... doch dann hat man die MET / Bruchstücke der TG eingerechnet (Formular GW.4) und das eben sehe ich nicht.

Ob du das einsiehst oder nicht, ist mir eigentlich gleich. Diese Miteigentumsanteile gehören dir nun mal auch.

[Charlie24]

wieso das Land NRW auf TG-Plätze in Abhängigkeit einer Vermietungsmöglichkeit in Höhe von 35 Euro hier nochmal etwas auf die Grundsteuer drauf addieren will.

Die 35,00 € sind Bundesrecht, der Wert gilt für alle Bundesländer. Das sind im Übrigen alles nur Teile der Bemessungsgrundlage, die in die Berechnungen

mit einfließen. Wie solche Werte dann auf den Grundsteuermessbetrag durchschlagen, sieht man ja erst, wenn man die Berechnung komplett nachbildet.

Die Hotlines wurden zum Teil mit fachfremden Personal verstärkt, es ist ein Glücksfall, dort auf Anhieb eine zutreffende Auskunft zu bekommen.

Verbindlich sind die telefonischen Auskünfte außerdem ebenfalls nicht.

Es gibt auch nicht nur missverständliche Anschreiben, auch das eine oder andere Beispiel in den Hilfetexten ist irreführend

[multi]

Was geht, aber m. E. so nicht gedacht ist:

• Man erfasst für jedes Grundbuchblatt, egal ob TG oder Wohnung die MET gemäß der Teilungserklärung
• In GW 2.4 errechnet man per 3-Satz unter Berücksichtigung aller MET, also auch der TG die m2 an der Gesamtfläche

Dann geht die Prüfung fehlerfrei durch.

Doch, genau so ist es gedacht, und du wirst hier keine andere Antwort bekommen.

[lia_raven]

Hallo,

ich bräuchte auch einmal Hilfe. Immer wieder kommt diese Fehlermeldung: Die Summe der im Hauptvordruck angegebenen, zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flächen (Fläche des Grundstücks in m² multipliziert mit dem Anteil) entspricht nicht der Summe der in der Anlage Grundstück angegebenen Flächen des Grund und Bodens.

Im Grundbuchauszug habe ich 2 Flurstücke: 642 mit 251qm und 643 mit 160 qm und Flurstück 702 ohne qm Angabe
Es handelt sich um eine Eigentumswohnung. Mein Anteil 242 ./1000

Wie kann ich den Fehler beheben?

Vor allem muss ich auch die Wohnungen der anderen Eigentümer eintragen?

Vielen Dank vorab für eure Hilfe.

[Charlie24]

Warum stellst du die gleiche Frage dreimal ? https://forum.elster.de/anwenderforu...bodenrichtwert

[bop99]

Doch, genau so ist es gedacht, und du wirst hier keine andere Antwort bekommen.

Ich habe es so jetzt abgeschickt. Morgen ist eine neue Arbeitswoche und es gibt eine Hotline. Da rufe ich dann man beim FAMT an. "Wahrscheinlich" werden die es bestätigen. Vielleicht beantworten sie dann mir die Frage ob bei Angabe der TG-Anzahl zum Grundbuchblatt der Wohnung dies zu einer Erhöhung führt. Mich würde da einfach die Begründung interessieren.

[Charlie24]

Mich würde da einfach die Begründung interessieren.

Wenn der Gesetzgeber entschieden hat, dass beim Ertragswert der Barwert des Reinertrags und der der abgezinste Bodenwert zu berücksichtigen sind,

wird ein Finanzamt das so berechnen, wie es im Bewertungsgesetz geregelt ist, aber es wird die Regelung nicht begründen müssen oder können.

Und wenn der Gesetzgeber entschieden hat, dass der Ausgangswert für jeden Garagen-/Tiefgaragenstellplatz bundesweit einheitlich 35,00 € ist,

was soll ein Finanzamt denn dazu sagen ?

[bop99]

Hallo,

ich bräuchte auch einmal Hilfe. Immer wieder kommt diese Fehlermeldung: Die Summe der im Hauptvordruck angegebenen, zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flächen (Fläche des Grundstücks in m² multipliziert mit dem Anteil) entspricht nicht der Summe der in der Anlage Grundstück angegebenen Flächen des Grund und Bodens.

Im Grundbuchauszug habe ich 2 Flurstücke: 642 mit 251qm und 643 mit 160 qm und Flurstück 702 ohne qm Angabe
Es handelt sich um eine Eigentumswohnung. Mein Anteil 242 ./1000

Wie kann ich den Fehler beheben?

Vor allem muss ich auch die Wohnungen der anderen Eigentümer eintragen?

Vielen Dank vorab für eure Hilfe.

Na, ich bin auch in diese Fallen gelaufen :-) Inzwischen mehren sich wohl auch Unmutsbekundungen hier in den Foren wie schlecht nachvollziehbar für die Eigentümer die Erfassung der Daten ist. Doch nun zu Deinen Fragen:

Definitiv richtig ist:

• Du musst die Daten für Deine persönliche zukünftige Grundsteuer erfassen. Somit musst Du keinerlei Angaben zu irgendwelchen Eigentum machen, dass Dir nicht gehört. Du bekommst mit dem Anschreiben daher auch nur solche Grundbuchauszüge, in welchen Du als Eigentümer (bzw. Miteigentümer) genannt bist. Miteigentümer meint hier z. B., dass in dem Grundbuchblatt nicht nur Du alleine sondern eine weitere Person steht. Als Beispiel wird immer das Ehepaar genommen, dass gemeinsam im Grundbuchblatt eingetragen ist, auf dem dann üblicherweise ein Haus oder so steht.

Man könnte es wie folgt berechnen (das Flurstück 3 ohne qm Angabe ? lasse ich mal weg)

251m2 + 160m2 = 411m2

Du musst also letztlich den MET von 242 / 1000 auf die beiden Flurstücke im Verhältnis von 251 : 411 und 160 : 411 verteilen. Um dann in der Anlage GW2.4 die m2 zu ermitteln, wenn denn beide Flurstücke den identischen Bodenrichtwert haben ist es doch aber einfach. Von 411 m2 hast Du dann einen Anteil von 24,2 Prozent, denn das Äquivalent von 242 Anteilen auf 1000 entspricht 24,2 Prozent. Ich komme dann auf 99m2, sofern für beide Flurstücke der identische Bodenrichtwert gilt. Sonst wird die Berechnung etwas komplizierter und Du musst dann wohl unter GW2.4 ein weiteres Blatt öffnen.

Ohne Gewähr, aber so würde ich das versuchen zu erfassen.

[bop99]

Wenn der Gesetzgeber entschieden hat, dass beim Ertragswert der Barwert des Reinertrags und der der abgezinste Bodenwert zu berücksichtigen sind,

wird ein Finanzamt das so berechnen, wie es im Bewertungsgesetz geregelt ist, aber es wird die Regelung nicht begründen müssen oder können.

Und wenn der Gesetzgeber entschieden hat, dass der Ausgangswert für jeden Garagen-/Tiefgaragenstellplatz bundesweit einheitlich 35,00 € ist,

was soll ein Finanzamt denn dazu sagen ?

Sorry, ich bin ein "einfacher" Bürger. Ich will es verstehen. Mir sagt ein "Barwert des Reinertrags" mal gar nix :-(