Grundsteuer Bayern / Nutzfläche bei Gebäuden, welche nicht mehr wirklich nutzbar sind

[Klaatu]

Guten Abend,
meine Tante hat ein sog. "Sacherl", genauer einen ehemaligen kleinen Bauernhof der heute quasi mitten in einem Stadtteil steht. Der Bauernhof ist saniert, vermietet und bewohnt - damit habe ich kein Problem.
Probleme bzw. Fragen verursachen bei mit die ehemaligen Nutzungsgebäude, also Ställe, Schuppen, Stadl.
Die sind alle mehr oder weniger in einem erbärmlichen Zustand bzw. wie der Gutachter es ausgedrückt hat ... "die Wirtschaftsgebäude haben die Nutzungsdauer deutlich überschritten".
Ich will mal den ehemaligen Schweinestall beschreiben:
Teilweise kein Boden sondern nasse Erde. Putz großflächig von den Wänden gefallen. Alles Inventar vor Jahren entfernt, weil es verrottet und zusammengerostet war. Eine Nutzungsbedarf besteht eh nicht und eine Nutzung wäre wohl nur dann noch irgendwie möglich, wenn wenigstens ein vernünftiger Boden drinnen wäre.
Vielleicht noch die Beschreibung der ehemaligen Reithalle, die eigentlich ziemlich groß ist.
Halle windschief - aber leider legt sie der Wind nicht vollends um. Boden sieht auch aus wie Dreck, allerdings trocken, sehr ungleichmäßig, ohne Bagger nicht mehr gerade zu bekommen. Tore und Türen alle defekt, kaum zu öffnen. Auch ein Heulager ist noch da, natürlich ist das Heu Abfall da mind. 20 Jahre alt. Man kann das Ding wirklich nur noch abreisen.

Jetzt zu meiner Frage: Sind das im Rahmen der Grundsteuererklärungen noch alles Gebäude die eine Nutzfläche haben.
Wie seht ihr das?

[Charlie24]

Sind das im Rahmen der Grundsteuererklärungen noch alles Gebäude die eine Nutzfläche haben.

Nach dem Wortlaut der bayerischen Regelungen: ja ! Ich habe auch mit so einem Problemfall zu tun. Ich werde jetzt

mal an die zuständige Bewertungsstelle schreiben, verspreche mir aber nicht viel davon. Ich möchte aber auch geklärt

haben, ob ich so ein Gebäude der Wohnnutzung zuordnen darf, damit ich wenigstens 30 m² abziehen kann.

Die Gebäude sind in meinem Fall allerdings in einem guten Bauzustand.

[Klaatu]

Ich gebe mir jetzt die Antwort mal selber, ich hab da glaub ich ganz gut recherchiert.

Zunächst zitiere ich aus den Erläuterungen zum Grundsteuergesetz:
"Als zweite Gruppe der Grundstücke kommen die bebauten Grundstücke in Betracht.
Bebaute Grundstücke sind nach § 74 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden."

Aha, das Schlüsselwort ist "benutzbare Gebäude"!
Auch das wird in den Erläuterungen erklärt und beinhaltet verschiedene Aspekte. Allerdings kein Aspekt, der irgendwie eine "Überalterung" oder "Verfall des Gebäudes" aufgreift.
Einzige Ausnahme, eine wesentlicher Gebäudeteil (z.B. Dach) ist zerstört.

Letztlich bin ich dann noch auf eine Streifall-Entscheidung aufmerksam geworden. Und hier insbesondere auf die Zusammenfassung
Man kann also an dieser Stelle jetzt zum letzten Absatz dieses Postings springen .... ----->

Entscheidung:
Sowohl für den Übergang eines Grundstücks vom unbebauten zum bebauten als auch umgekehrt für den Rückfall eines bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten ist darauf abzustellen, ob eine Benutzung der aufstehenden Gebäude schon bzw. nicht mehr zugemutet werden kann. Dies richtet sich nach ihrem tatsächlichen Zustand.

Für die Frage, ab wann es aus tatsächlichen Gründen nicht mehr zumutbar ist, ein Gebäude zu benutzen, kann auf § 16 Abs. 3 des früheren Zweiten Wohnungsbaugesetzes bzw. § 16 Abs. 2 des nunmehrigen Wohnraumförderungsgesetzes zurückgegriffen werden. Danach ist ein Gebäude nicht mehr benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn das Gebäude sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- und Gesundheitsaufsicht – d.h. aus bauordnungsrechtlichen Gründen – eine Benutzung nicht gestattet. Lediglich das in den genannten Vorschriften enthaltene Erfordernis der Dauerhaftigkeit des schlechten Gebäudezustands entfällt für Zwecke der Einheitsbewertung.

Auf den Streitfall waren gem. § 129 Abs. 2 BewG noch das in den neuen Bundesländern fortgeltende Bewertungsrecht der DDR sowie die RBewDV anzuwenden. Die Ausführungen des BFH gelten aber auch für die Bewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern.

.... -----> Vereinfacht ausgedrückt liegt ein bebautes Grundstück dann nicht mehr vor, wenn aufstehende Gebäude in solch einem Zustand sind, dass dann, wenn sich gleichwohl noch jemand in ihnen aufhielte, die zuständigen Ordnungsbehörden zu dessen Schutz eine Räumungsverfügung erlassen oder gar das Gebäude selbst räumen lassen müssten.

N A C H T R A G
Stopp, hier komme ich schon wieder ins Grübeln.
OK, auch nicht total heruntergekommene Gebäude sind bewertungsrechtlich noch Gebäude. ABER ... haben die dann auch noch eine Nutzfläche im Sinne des Grundsteuergesetzes? Also wie in meinem Fall, wenn z.B. ein fester Boden fehlt, alles schlammig und naß ist, insbesondere nach Regenfällen?

[Charlie24]

Wenn Gebäude abbruchreif sind, sollte man sie abbrechen. Das löst zumindest das Bewertungsproblem bei der Grundsteuer.

In meinem Problemfall ist Abbruch leider keine Lösung, die Gebäude sind intakt und der Abbruch wäre teurer als die Grundsteuer der nächsten 100 Jahre.