Grundsteuer NRW, Bruttogrundfläche bei Teileigentum (Sachwertverfahren)

[Tom999]

Ich möchte noch mal nachfragen: Weiß jemand, wie bei Teileigentum mit Gemeinschaftseigentum die Bruttogrundfläche errechnet wird? Man kann doch nicht in einem Hochhaus sämtliche Treppenhäuser und Flure mitrechnen, weil man im Erdgeschoss einen kleinen Laden hat!
Gruß

[istSOD]

Die Bruttogrundfläche befindet sich in den Bauunterlagen und die sind im Bauamt der Stadt. Ich würde bei der Hotline anrufen und um einen Rückruf der Sachbearbeiterin bitten.
Deine Annahme ist richtig, die Ersteller der Grundsteuerreform haben mit wenig Verständnis gehandelt.

[mrh4nk3yy]

Habe soeben mit meinem zuständigen Finanzamt telefoniert, weil ich vor der gleichen Frage stand. Letztendlich möchten die beim Teileigentum einer Gewerbeeinheit nur die Fläche der entsprechenden Einheit haben, was i.d.R. ja lediglich die Nutzfläche ist. Der Herr am Telefon konnte mir bestätigen, dass die Formulierungen im Formular sehr unglücklich gewählt sind. Letztendlich macht aber auch nichts anderes für mich Sinn. Ich möchte nicht wissen, wieviele Bürger unnötig das Bauaktenarchiv besuchen...

[Tom999]

Hallo mrh4...,
meine Erkenntnisse gehen leider in die entgegengesetzte Richtung, also komplette Flächenberechnung mit anteiligen Gemeinschaftsflächen. Wenn es so wäre, wie Du sagst, könnte man den gesamten Punkt 6 - Sachwertverfahren in Elster weglassen und gleich mit Nutzflächen wie im Ertragswertverfahren rechnen. Das ist aber nicht der Fall.

Und wenn man es sich mal richtig überlegt, macht eine Berechnung auf Basis der Bruttogrundfläche nur Sinn, wenn man auch die Nebenflächen einbezieht. Wenn das jeder macht, kommt exakt die Gesamtbruttofläche des Hauses in Summe dabei heraus.

Es gibt aber niemanden, der einem eine verbindliche Auskunft geben kann. Auch ich habe mit einer Finanzbeamtin telefoniert und nichts wirklich sicheres erfahren.

[Charlie24]

Es gibt aber niemanden, der einem eine verbindliche Auskunft geben kann.

Im Bereich der Erbschaftsteuer hat die Finanzverwaltung für Wohnungseigentum Umrechnungsfaktoren festgelegt, die es erlauben, aus der

Wohnfläche die Bruttogrundfläche zu berechnen. Das passt aber nur für Wohnungseigentum, für Teileigentum ist der Multiplikator zu hoch.

[Tom999]

o.k., aber was willst Du uns damit sagen? Muss ich nun bei gewerblichem Teileigentum die Gemeinschaftsflächen anteilig einrechnen oder nicht?

[Charlie24]

Muss ich nun bei gewerblichem Teileigentum die Gemeinschaftsflächen anteilig einrechnen oder nicht?

Meiner Meinung nach: Ja

[GioElsterForum]

Bezieht sich das auf das Feld, das Sie auf dem Screenshot sehen können?
Ich besitze auch ein Teileigentum in einem Wohnhaus und ich versuche herauszufinden, was ich dort einbauen soll.

https://forum.elster.de/anwenderforum/filedata/fetch?id=406528&d=1665477700

[GioElsterForum]

Gibt es ein Beispiel dafür, wie man dies für ein Teileigentum (das als Büro genutzt wird) im Erdgeschoss eines Wohngebäudes berechnet?

[Schatzmeister81]

Hm, mittlerweile stehe ich bei der gleichen Frage und bin ziemlich ratlos, was ich als Bruttogrundfläche für mein Teileigentum (Büro) im Erdgeschoss eines Wohnhauses eingeben soll. Ist hier mittlerweile jemand weitergekommen?

[Charlie24]

Ist hier mittlerweile jemand weitergekommen?

Es gibt eine ältere OFD-Verfügung für verschiedene Nutzungen: https://datenbank.nwb.de/Dokument/383088/

[GioElsterForum]

Hm, mittlerweile stehe ich bei der gleichen Frage und bin ziemlich ratlos, was ich als Bruttogrundfläche für mein Teileigentum (Büro) im Erdgeschoss eines Wohnhauses eingeben soll. Ist hier mittlerweile jemand weitergekommen?

@Treasurer81

Das Gleiche hier. Ich bin wieder dabei. Ich habe immer noch nicht herausgefunden, wie man das macht. Um zu rekapitulieren, wo ich stehe:

Charlie24 hat erklärt, dass die Bruttogrundlflasche berechnet wird, indem die Hauptnutzfläche mit einem Umrechnungsfaktor multipliziert wird (der sich je nach Nutzung der Einheit ändert?).
Siehe hier:
https://forum.elster.de/anwenderforu...e-fehler/page2

Was ich immer noch nicht verstehe, ist, dass er in diesem Thread erwähnt, dass Gemeinschaftsflächen anteilig berücksichtigt werden müssen. Ich bin mir nicht sicher, was das bedeutet und wie man das anwendet.


Auch die Gebaudeart, bezieht sich ausschließlich auf Ihr Grundstück und nicht auf das gesamte Gebäude (die Formulierung hier ist absolut verwirrend). Ich dachte, das bezieht sich auf das Gebäude, und da es sich bei meinem um ein Wohngebäude mit einigen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss handelt, dachte ich, es wäre "gemischt genutzt". Aber anscheinend nicht.

[Charlie24]

Was ich immer noch nicht verstehe, ist, dass er in diesem Thread erwähnt, dass Gemeinschaftsflächen anteilig berücksichtigt werden müssen.

Genau das soll ja der Umrechnungsfaktor bewirken. Man geht von den Hauptnutzflächen aus und multipliziert diese dann mit mit einem Faktor höher 1.

Für ETW im mehrgeschossigen Wohnungsbau wurden da ausgehend von der Wohnfläche diese 1,55 als sachgerecht festgelegt. Bei einem Verbrauchermarkt

sind das dann weniger, weil es dort nur wenige große Räume gibt.

[GioElsterForum]

Genau das soll ja der Umrechnungsfaktor bewirken. Man geht von den Hauptnutzflächen aus und multipliziert diese dann mit mit einem Faktor höher 1.

Oh, jetzt verstehe ich, es ist also bereits im Umrechnungsfaktor enthalten. Ich danke Ihnen für die Klarstellung.

Ich frage mich, warum es in der Tabelle hier keinen Faktor für Büros zu geben scheint, auch nicht für normale Geschäfte, wie Geschäfte in Wohngebäuden, was im Grunde die meisten Geschäfte in einer Stadt sind...

https://datenbank.nwb.de/Dokument/383088/

[Charlie24]

Ich frage mich, warum es in der Tabelle hier keinen Faktor für Büros zu geben scheint

So fleißig war man dann doch nicht, weshalb unter der Tabelle folgende Bemerkung steht:

Für die übrigen Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke kann analog zum Wohnungs- und Teileigentum ein Umrechnungsfaktor
von 1,55 mal der Wohn- und Nutzfläche (Wohnfläche der Wohnungen und die Nutzfläche der Gewerbeeinheiten, jedoch ohne Keller) hilfsweise zur
Ermittlung der BGF herangezogen werden.