Grundsteuer Bayern Treppe und Terrasse Balkon

[Kolmberger]

Guten Tag,

ich finde leider keine für mich eindeutig unmissverständlichen Aussagen, ob das Offene Treppenhaus eines Reihenhauses mit eingerechnet werden muss.

Zu welchem Anteil zählen denn die Terrasse und die Loggia (Balkon), zu 1/4 oder mehr?

Dankeschön, wenn jemand aus der Community helfen mag.

Viele Grüße, Kolmberger

[XaverWdg]

Guten Morgen,
warum willst Du das Treppenhaus mit einrechnen?
Ebenso die Frage, warum Du die Terrasse und die Loggia höher ansetzen willst.
Siehe §§ 3 und 4 WoFlV
Gruß Xaver

[Kolmberger]

Guten Morgen XaverWdg,
das ist wohl unglücklich formuliert. Ich habe das Treppenhaus, Terrasse und die Loggia zu 100% der Fläche mit angegeben. Ich habe im Nachhinein erst an verschiedenen Stellen gelesen, dass ein Treppenhaus mglw. gar nicht mit anzugeben ist. Ebenso die Terrasse und die Loggia nur zu 1/4.
Ich habe für mich noch nicht ermitteln können, was für die Grundsteuer Bayern zutrifft.
Es wäre natürlich von Interesse, die genannten Flächen nicht ansetzen zu müssen.
Danke Dir und viele Grüße.
Kolmberger

[XaverWdg]

Guten Morgen nochmals,
wie bereits geschrieben erst einmal die WoFlV anschauen,
die ist in Deinem Fall schon aussagekräftig genug.

Ansonsten kann man auch im Internet suchen (Ecosia zum Beispiel),
da gibt es eine Menge guter Hinweise.

Ich finde auch das Video der Finanzverwaltung von Bayern zur Wohnflächenberechnung ist gut gemacht.

[Kolmberger]

Ich werde einen Einspruch versuchen, obwohl die Frist schon abgelaufen ist. Bin gespannt, wie kulant man auf Seiten des Finanzamtes damit umgehen wird. Eine Korrektur nach oben wird das Finanzamt wohl immer zulassen

[XaverWdg]

Ich habe im Moment die Erklärung noch nicht abgeschickt,
obwohl ich die schon im Juli gemacht hatte,
weil ich zu einzelnen Punkten unsicher war.
Und tatsächlich habe ich auf Grund von Hinweisen hier aus der Forum die qm-Zahl schon etwas nach unten korrigieren können.

Für Bayern ist die Angelegenheit bei "Normalfällen" überschaubar.

In Bezug auf einen Einspruch kann ich Dir keinen Tipp geben,
wie kulant da die Steuerverwaltung ist.

Evtl einen neuen Thread aufmachen mit einer entsprechenden Überschrift,
es gibt hier sehr nette Leute, die haben da wesentlich mehr Ahnung als ich.

[Charlie24]

Das Bayerische Grundsteuergesetz verweist ausdrücklich auf die Wohnflächenverordnung - WoFlV . Danach gilt:

Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze bleiben außer Betracht, ein Flur im Treppenhaus liegt

jedoch bei einem Einfamilienhaus innerhalb der Wohnung und wird mit einbezogen. Die Grundflächen von Balkonen

Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Bei Wohngebäuden, die vor 2004 errichtet und seitdem nicht umgebaut wurden, können auch Wohnflächenberechnungen

nach der Zweiten Berechnungsverordnung verwendet werden, die sind nämlich nach § 5 WoFlV weiter gültig.

https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

[GabiD.]

Die Grundflächen von Balkonen

Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Bei Wohngebäuden, die vor 2004 errichtet und seitdem nicht umgebaut wurden, können auch Wohnflächenberechnungen

nach der Zweiten Berechnungsverordnung verwendet werden, die sind nämlich nach § 5 WoFlV weiter gültig.

https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

Darf ich bitte hier meine Frage hinzufügen? Bei unserer alten Berechnung für die Einheitswertfeststellung (Bayern, 80er Jahre) wurde die Terrasse überhaupt nicht zur Wohnfläche gezählt. Nach der Zweiten Berechnungsverordnung ist das ja auch gar nicht falsch, könnte das aber heute Probleme machen? D.h. kann man heute diese alte Wohnflächenberechnung trotzdem noch übernehmen? Heute wäre die Terrasse ja zu mindestens 25% anzurechnen. Vielen Dank

[Charlie24]

Nach der Zweiten Berechnungsverordnung ist das ja auch gar nicht falsch, könnte das aber heute Probleme machen?

Wenn ihr nach 2003 keine Baumaßnahmen durchgeführt habt, die zu einer Neuberechnung der Wohnfläche Anlass geben,

macht das keine Probleme. Ich habe bei unserem Einfamilienhaus aus den 80-er Jahren die beiden Terrassen ebenfalls nicht erklärt,

bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug in Anspruch genommen. In den FAQ für Bayern (Fragen zur Anlage Grundstück) wird seit Juni

ausdrücklich auf die Zweite Berechnungsverordnung hingewiesen: https://www.grundsteuer.bayern.de/

[GabiD.]

Wenn ihr nach 2003 keine Baumaßnahmen durchgeführt habt, die zu einer Neuberechnung der Wohnfläche Anlass geben,

macht das keine Probleme. Ich habe bei unserem Einfamilienhaus aus den 80-er Jahren die beiden Terrassen ebenfalls nicht erklärt,

bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug in Anspruch genommen. In den FAQ für Bayern (Fragen zur Anlage Grundstück) wird seit Juni

ausdrücklich auf die Zweite Berechnungsverordnung hingewiesen: https://www.grundsteuer.bayern.de/

Vielen Dank für die Antwort! Bei uns wurde damals auch der 10%-Abzug gemacht. Insgesamt kam dadurch damals eine deutlich geringere Wohnfläche heraus, als man heute nach der Wohnflächenverordnung berechnen würde. In welcher Form muss diese Berechnung vorliegen? Ich habe nur eine handschriftliche Aufstellung gefunden, die mit den Angaben des Einheitswertbescheids übereinstimmt.

[Charlie24]

Ich habe nur eine handschriftliche Aufstellung gefunden, die mit den Angaben des Einheitswertbescheids übereinstimmt.

Das reicht vollkommen aus. Wahrscheinlich ist damals eine Grundsteuerbegünstigung nach § 82 des 2. Wohnungsbaugesetzes beantragt worden.

Dafür gab es von Hand ausfüllbare Formblätter, vielleicht findest du davon noch Kopien. Ich habe mein Unterlagen auch erst heraussuchen müssen.

Es gilt aber der alte Spruch: Das Haus verliert nichts !

[GabiD.]

Das reicht vollkommen aus. Wahrscheinlich ist damals eine Grundsteuerbegünstigung nach § 82 des 2. Wohnungsbaugesetzes beantragt worden.

Dafür gab es von Hand ausfüllbare Formblätter, vielleicht findest du davon noch Kopien. Ich habe mein Unterlagen auch erst heraussuchen müssen.

Es gilt aber der alte Spruch: Das Haus verliert nichts !

Das Haus nicht, aber der Eigentümer entsorgt halt auch mal "unwichtige" Unterlagen ... Im Einheitswertbescheid steht "nicht grundsteuerbegünstigt". Ich könnte mir vorstellen, dass die Fläche der Terrasse zwar als Wohnfläche nicht angerechnet wurde, aber dafür das Vorhandensein einer Terrasse bei der Höhe der Vergleichsmiete "wohnwerterhöhend" berücksichtigt war. Wäre das möglich, dass es so gemacht wurde? Mir erscheint die Vergleichsmiete jedenfalls relativ hoch und das wird ja im Einheitswertbescheid nicht aufgeschlüsselt, was da alles reingespielt hat.

[Charlie24]

Wäre das möglich, dass es so gemacht wurde?

Das kann ich mir nicht vorstellen. Da nicht überdeckte Terrassen damals überhaupt keine Rolle spielten, gibt es da keinen Zusammenhang zum Einheitswert.

Die Jahresrohmiete wurde bisher nach § 79 BewG ermittelt und mit dem Vervielfältiger der Anlage 7 zum Bewertungsgesetz hochgerechnet

[GabiD.]

Das kann ich mir nicht vorstellen. Da nicht überdeckte Terrassen damals überhaupt keine Rolle spielten, gibt es da keinen Zusammenhang zum Einheitswert.

Die Jahresrohmiete wurde bisher nach § 79 BewG ermittelt und mit dem Vervielfältiger der Anlage 7 zum Bewertungsgesetz hochgerechnet

Ich weiß gar nicht, ob man die Terrasse als "gedeckten Freisitz" hätte einordnen können oder sollen? Zu einer Seite war eine Art Wand gebaut, aber das war mehr als Wetterschutz gedacht. Zum angrenzenden Grundstück, wo tatsächlich guckende Menschen waren, war kein Sichtschutz. Überdacht war die Terrasse zu einem Teil, was als gehobenere Ausstattung zählen könnte. Deshalb hatte ich mir zusammenphantasiert, dass man sie als nicht-gedeckten Freisitz nicht in die Wohnfläche gerechnet hat, dafür aber als wohnwerterhöhendes Merkmal in die Vergleichsmiete für die Jahresrohmiete.

[Charlie24]

Auch wenn eine Terrasse teilweise überdeckt war, musste man sie zu Zeiten der II. Berechnungsverordnung nicht anteilig zur Wohnfläche hinzurechnen.

Das war immer eine Kannbestimmung, kein Muss. § 44 Abs. 2 II. BV lautete:

(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur
Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.