Grundsteuer BY „Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung“ n. WoFlV

[tutnix]

Hallo zusammen,
habe zum Thema Nebengebäude bei der Grundsteuerhotline Bayern angerufen und folgende Auskunft bekommen:

• Nebengebäude, auch Scheunen, sind immer als Nutzfläche anzugeben, wobei 30QM abgezogen werden dürfen
• Bei Garagen in Nebengebäuden bleiben 50QM unberücksichtigt
• In Nebengebäuden gibt es keine „Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung“ nach WoFlV
  Diese Definition trifft nur auf Räume innerhalb eines Wohngebäudes zu (z. B., in einem Mehrfamilienhaus)

Die Aussage zu den „Kellerersatzräumen außerhalb der Wohnung“ irritiert mich, da ich eigentlich davon ausgegangen bin, meine Rumpelkammer (Raum) im Nebengebäude nicht als Nutzfläche berücksichtigen zu müssen.

Sind Euch zu diesem Thema noch andere Information/Argumente bekannt?

Danke, viele Grüße

[Charlie24]

Das ist eine bekannte Schwäche des Bayerischen Grundsteuergesetzes. Da werden Nebengebäude, die einer Wohnnutzung zugeordnet sind,

ab 30 m² Nutzfläche in die Bemessungsgrundlage einbezogen, obwohl Kellerersatzräume schon per Definition außerhalb eines Wohngebäudes

liegen müssen. https://www.hanse-haus.de/de/fertigh...lerersatzraum/

https://www.gesetze-bayern.de/Conten.../BayGrStG/true

[Teresa789]

Kellerersatzräume schon per Definition

Gibt es denn wirklich eine Definition von "Kellerersatzraum", die für die Bayerische Grundsteuer gültig sein könnte? Meiner Ansicht nach ist "Kellerersatzraum" einer der eigenartigsten und unbestimmtesten Begriffe in der Wohnflächenverordnung.

[Charlie24]

So wie in Bayern die maßgeblichen Flächen definiert sind, spielt es keine Rolle, ob ein Nebengebäude als Kellerersatzraum genutzt wird.

Maßgeblich ist nach Art. 2 Abs. 3 BayGrStG allein die Größe: https://www.gesetze-bayern.de/Conten.../BayGrStG/true

30 m² bleiben insgesamt anrechnungsfrei, für die darüber liegenden Flächen muss man zahlen. Wir kommen mit einem als Außenlager

genutzten Garagenanbau, einem Schuppen für Gartengeräte und einem Hobbygewächshaus auf insgesamt knapp 29 m², haben also Glück

gehabt.

[AZ68]

Hallo Charlie24

Immer wieder hänge ich bei den Nebengebäuden als "Kellerersatzraum" fest. (Bayern)

Bleibt denn dem Eigentümer wirklich nichts anderes übrig, als Scheunen, ehemalige niedrige Ställe usw., die tatsächlich nur als Kellerersatzraum verwendet werden, als Nutzflächen anzugeben?
Und sich dann erneut mit der Gemeinde über den Art. 8 Erweiterter Erlass auf eine sinnvolle, den tatsächlichen Gegebenheiten angepassten Lösung zu einigen?

[Charlie24]

Immer wieder hänge ich bei den Nebengebäuden als "Kellerersatzraum" fest. (Bayern)

Ich bin bisher auch nicht weitergekommen. Meine schriftliche Anfrage zu dem Thema von Anfang September wurde bis heute nicht beantwortet.

Vermutlich bekomme ich die gleiche Auskunft wie tutnix

[suju0865]

Hallo Charlie, ich habe noch ein weiteres Thema und habe dazu die o.g. Diskussion gefunden, die mich jetzt ebenfalls betrifft. Wir haben vor ca 6 Jahren das Nachbargrundstück erworben. Darauf befindet sich neben einer Scheune (die ich in der Erklärung als Nebengebäude mit dem entsprechenden Abzug angeben habe, das ehemalige Wohnhaus. Baupläne existieren nicht. Ein befreundeter Architekt hat irgendwann mal das vermutliche Baujahr auf 1905 geschätzt. 2020 erhielten wir einen Fragebogen des Finanzamts zur Einheitsbewertung. Das Haus steht leer, es wäre für heutige Verhältnisse auch unbewohnbar. Keine Heizung, kein Bad, die Toilette wurde irgendwann mal in den ehemaligen angrenzenden Kuhstall gebaut und ist nur über den Hof erreichbar.... Da unser Wohnhaus noch älter ist (zumindest anhand der Meldung eines Hagelschadens an die Königlich Bayerische Versicherungskammer von 1895, die wir beim Ausbau gefunden haben), verfügen wir natürlich weder über Keller noch über Dachboden. Ich habe seinerzeit mit dem Finanzamt telefoniert und die Sachlage geschildert. Ich habe seinerzeit angegeben, daß das Haus leersteht bzw. von uns als Keller genutzt wird. Ohne Bewusstsein dafür, daß das mal an Bedeutung gewinnen könnte. Es ist einfach so. Ich habe damals keine Wohnfläche angegeben (da unbewohnbar) und habe auf das entsprechende Telefonat verwiesen. Zu dem Zeitpunkt wurde das anstandslos akzeptiert und im Grundsteuerbescheid entsprechend berücksichtigt. Ich wollte das eigentlich jetzt wieder genauso machen. Nach dem, was ich oben lese, könnte das jetzt aber doch Probleme machen, oder?

[Charlie24]

Nach dem, was ich oben lese, könnte das jetzt aber doch Probleme machen, oder?

In dieser Diskussion geht es um Nebengebäude in Bayern. In Bundesländern, die Bundesrecht anwenden, hat man mit nur privat als

Abstell- oder Kellersatzräumen genutzten Nebengebäuden keine Probleme. Wenn die Objekte in Bayern liegen, hast du möglicherweise

ein Problem. Wenn das Wohnhaus nicht bewohnbar ist, eventuell auch nicht. Ist das Nachbargrundstück eine eigene wirtschaftliche Einheit ?

[suju0865]

Hallo Charlie, unser Wohnhaus mit Nebengebäude (alte Scheune) ist ein Flurstück. Das zugekaufte mit dem ehemaligen Wohnhaus und auch einer Scheune ist ein separates Flurstück. Wir haben die beiden Flurstücke bis dato nicht zusammengeführt, sondern nur einen Zaun "eingerissen"..:-) Wir wohnen in Bayern. (Das heute morgen war eine Wohnung in Sachsen, die ich mit Deiner Hilfe heute abgeschickt habe :-)

[suju0865]

P.S. In meinem Entwurf für das zugekaufte Grundstück habe ich bei Wohnhaus Wohnfläche 0 angegeben. (Analog zu meiner Einheitswerterklärung aus Juli 2020) Für die Scheune die Fläche abzüglich der Freiquadratmeter. Und bei den Bemerkungen folgendes: Wie bereits in der Einheitswertabfrage aus Juli 2020 angegeben, ist das ehemalige Wohngebäude (geschätztes Baujahr 1905) unbewohnbar und steht daher leer bzw. wird derzeit als Keller genutzt. Dies erfolgte in telefonischer Rücksprache mit dem Finanzamt Regensburg.

[Charlie24]

Was unbebaute und bebaute Grundstücke angeht, gelten auch in Bayern § 246 und § 248 Bewertungsgesetz.

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.

Ob die Gebäude tatsächlich genutzt werden und wofür, spielt bei dem bayerischen Flächenmodell nur eine untergeordnete Rolle.

Siehe hierzu Art. 2 BayGrStG: https://www.gesetze-bayern.de/Conten.../BayGrStG/true

[suju0865]

Tja.... seufz. Danke nochmal ganz herzlich für Deine heutige Hilfe!!!!! GlG Susanne

[tutnix]

Hallo Charlie24,

ich hole den alten Forumsbeitrag nochmal raus…
Hast Du zwischenzeitlich zu Deiner schriftlichen Anfrage eine Antwort erhalten?
Gibt es neue Erkenntnisse zum Thema Nebengebäude (ungenutzte Scheunen)/ Kellerersatzraum, Abstellfläche außerhalbe des Wohnraums?

Einen schönen Feiertag noch und viele Grüße
Holger

[Charlie24]

Nein, wir haben nie eine Antwort bekommen. Ich habe die betroffene Erklärung bis jetzt geschoben, was wegen der Fristverlängerung in Bayern

ja kein Problem war. Ich werde jetzt nach Ostern noch einmal nachhaken. Falls ich keine belastbare bzw. überzeugende Aussage erhalte, werde

ich das Grundstück so erklären, wie ich es für richtig halte.