Grundsteuer für Mietshaus, doch einige Wohnungen ohne Heizung, unbewohnt

[Renova]

Hallo,

ich bräuchte etwas Starthilfe im Hinblick auf ein etwas schwieriges Haus (gehört einem Verwandten, seit Generationen in Familienbesitz). Es ist ein Mietshaus (EG, 1. OG, 2. OG) in einer Kleinstadt in Brandenburg: 4 Wohnungen, ein Ladengeschäft und zwei quasi ungenutzte Gebäudeteile im Hof.

- das Ladengeschäft ist vermietet.
- eine Wohnung im 1. OG ist vermietet
- andere Wohnung im 1. OG steht leer, z.Zt.Küche und Badezimmer rausgerissen (die letzte Mieterin war so katastrophal, da könnte man eine eigene Fernsehserie draus machen.)
- die beiden Wohnungen im 2. OG stehen auch leer, haben zwar Badezimmer aber keine Heizung.
- der eine kleine Querriegel (?) im Hof war evtl. früher mal ein Schweinestall, sind nur Ziegel, keine Fenster, kein Strom, keine Heizung o.ä., z.Zt. Fahrradabstellplatz
- der andere Gebäudeteil im Hof ist auch nur Ziegel und Beton, der Wind pfeifft durch, Strom vorhanden, Heizung nicht. Dient als Abstellraum für alte Möbel, Kisten, Werkzeug...

Das mit den vermieteten Teilen werden wir hinkriegen, denke ich.
Die "Wirtschaftsgebäude", die aktuell nur zum Abstellen dienen, wahrscheinlich auch. (Hinweise aber willkommen.)

Doch wie behandelt man Wohnungen in einem Mietshaus, die nicht bewohnbar sind? (Und das seit > 5 Jahren?)
Die eine Wohnung im 1. OG hat z.Zt. weder Bad noch Küche, aber wir wollen sie eigentlich bald wieder bewohnbar machen. Und immerhin könnte man die Heizung wieder aktivieren.

Die beiden Wohnungen unter dem Dach sind zumindest im Sommer bewohnbar. In der einen gibt es Bad und Küche, in der anderen nur Bad. Aber in keiner von beiden existiert eine Heizung. (Ganz früher waren da mal Kachelöfen drin, die wurden irgendwann rausgerissen und nichts neues eingebaut, weil sie vorerst nur im Sommer zur Übernachtung dienen sollten.)

Zum Stichtag 01.01.2022 (und aktuell immernoch) waren drei Wohnungen nicht (dauerhaft) bewohnbar, also auch keine Wohnfläche?

Ein paar Hinweise, in welchen Verordnungen sowas geregelt ist, oder auch nach welchen Stichworten man suchen sollte, wären hilfreich.

Danke.

[Charlie24]

In Brandenburg gilt Bundesrecht. In § 248 Bewertungsgesetz - BewG - werden bebaute Grundstücke wie folgt definiert:

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet,
ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.

In § 249 Abs. 10 BewG wird der Begriff der Wohnung definiert: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__249.html

Anhand dieser Vorschriften solltest du das Objekt erklären. Falls ein Teil der Wohnungen bis 2024 bewohnbar saniert wird,

kann man die auch jetzt schon mit der Wohnfläche erklären, das neue Recht wirkt ja erst ab 2025.

[Andreas6404]

]In Brandenburg gilt Bundesrecht. In § 248 Bewertungsgesetz - BewG - werden bebaute Grundstücke wie folgt definiert:

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet,
ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.

In § 249 Abs. 10 BewG wird der Begriff der Wohnung definiert: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__249.html

Anhand dieser Vorschriften solltest du das Objekt erklären. Falls ein Teil der Wohnungen bis 2024 bewohnbar saniert wird,

kann man die auch jetzt schon mit der Wohnfläche erklären, das neue Recht wirkt ja erst ab 2025.



Guten Abend Zusammen Guten Abend Charlie 24

gilt auch das gleiche für Thüringen? dabei sind von mir 2 Skizzen eingetragen:

1. von etwa 20 Jahren - links bewohnte damals und jetzt die Wohnung (gelb markiert) - rechts Leerstand -ohne Bad, Küche ,Heizung etc. (schwarz markiert)
2. relativ aktuelle Lage- links nach wie vor bewohnte/vermietete Wohnung (gelb markiert) mit zusätzlicher "Übernahme der Teils von gesamten Flur und Einbau von WC/Waschbecken - rechts (blaue Markierung) - unbewohnte Räume praktisch ohne Ausstattung wie vor Jahren . Diese "Skizze" habe ich von kurzen von Immobilienmakler bekommen, also Planungen nach Umbauung hat jemand anders geplant, Bis jetzt wenn es geht um die Bausubstanz,hat sich viel nicht prinzipiell geändert.
- meine Frage

1 so verstehe ich: die Fläche der "besetzten" Flur kann oder muss ich als zugerechnete Wohnfläche in der Grundsteuererklärung eintragen?
2. die unbeheizte, und bewohne Räume muss ich als Wohnfläche oder Z.B. Abstellraum oder als Raum die Wohnungskriterien nicht erfüllt hat?
3. auf dem Grundstück (Land) ist eine Lagerhalle -derzeit als Garage vermietet - darf ich/soll ich als Garage anmelden?

Besten Dank voraus für den Tipp und Rat

Andreas

[Charlie24]

Auch in Thüringen gilt Bundesrecht, den Rest schaue ich mir vielleicht mal in Ruhe an, heute eher nicht mehr.

[Andreas6404]

Besten Dank Charlie 24 Ich wünsche Dir einen angenehmen Abend

Grüß
Andreas

[Renova]

Danke für die Antwort, Charlie24.
Was ich bisher in den vielen Artikeln und Ratgebern zur Grundsteuer vermisse, sind irgendwelche Hinweise darauf, wie mit Veränderugen umgegangen werden soll (Ok,das mag auch daran liegen, dass ich selber bisher kein Grundeigentümer bin und daher auch nicht mit der Grundsteuer zu tun hatte.), und was eigentlich der Sinn des Stichtages 0101.2022 ist.

Überall findet sich der Hinweis, dass für die Grundsteuererklärung der Zustand (und die Eigentumsverhältnisse) am 01.01.2022 entscheidend ist, selbst dann, wenn die Immobilie seither den Besitzer gewechselt hat. Es wird also haufenweise Immobilien geben, für die jetzt die Grundsteuererklärung abgegeben wurde oder wird, die aber inzwischen bereits verkauft, vererbt, umgebaut, erweitert oder vielleicht gar abgerissen wurden. Oder eben welche, die sich im Umbau/Renovierung befinden.

Wann und wie sollen die Veränderungen zwischen 01.01.2022 und 01.01.2025 berücksichtigt werden?

Welchen Sinn hat es überhaupt, den Stichtag 01.01.2022 festzulegen?
Man hätte ja die Leute auch einfach den Zustand zum Zeitpunkt der Erklärung nehmen lassen können, mit dem Hinweis wann und wie Veränderungen angezeigt werden müssen?

Grüsse,
Robert

[Renova]

Hm, ok, die Grundsteuererklärung zum Stichtag 01.01.2022 ist die Grundlage für eine "Hauptfeststellung", wenn ich das richtig verstehe. Und solche Hauptfeststellungen finden alle sieben Jahre statt, wobei das normalerweise automatisiert geschieht.
Ausserdem gibt es auch "Nachfeststellung" und verschiedene Fortschreibungen ("Wertfortschreibung", "Artfortschreibung", "Zurechnungsfortschreibung").

Wie ist es denn eigentlich gedacht, wie Hausbesitzer bei Renovierungen, Instandsetzungen etc. sich hinsichtlich Grundsteuer verhalten? Wenn man irgendetwas tut, das Einfluss auf die Wohnfläche und damit auf die Grundsteuer haben könnte, dann meldet man sich beim Finanzamt und fragt, an wen man nun welche Information schicken soll?
Wenn man jetzt in Räume, die bisher keine Küche enthielten, eine Spüle einbaut, ist das dann schon eine Küche? Und irgendwie anzeigepflichtig dem Finanzamt gegenüber?

Und spielt es eine Rolle, ob Wohnungen eine Heizung enthalten oder nicht (und dann nur in der warmen Jahreszeit nutzbar sind)?

[Charlie24]

Wenn man jetzt in Räume, die bisher keine Küche enthielten, eine Spüle einbaut, ist das dann schon eine Küche?

Wesentlich für eine Küche ist m. E, dass man nicht nur abspülen sondern auch kochen kann.

Und spielt es eine Rolle, ob Wohnungen eine Heizung enthalten oder nicht (und dann nur in der warmen Jahreszeit nutzbar sind)?

Vom Wortlaut der Wohnflächenverordnung zwar nicht, aber ich gehe davon aus, dass zumindest ein Teil der Räume beheizbar sein muss,

wobei dafür natürlich auch Einzelöfen ausreichen. Eine Zentralheizung für alle Räume ist sicher nicht erforderlich.

Änderungen, die zu einer Wertfortschreibung führen, muss man anzeigen. Das sind die gleichen Formulare, die jetzt für die Hauptfeststellung

angeboten werden. Maßgeblich ist immer der 01.01 des Folgejahres. Wenn ich irgendwann 2023 eine Wohnungssanierung abschließe, dann

fliest das ab 01.01.2024 in die Bewertung ein.

[Renova]

Küche, abspülen, kochen: ja, aber heutzutage braucht es dazu ja keinen festeingebauten Herd mehr. Mikrowelle, Induktionskochplatte, Brotbackautomat, Fritteuse, Heissluftfritteuse, Thermomix & Co.... es gibt haufenweise Geräte zum kochen und backen, die man einfach hinstellt und in die Steckdose steckt. Und da ich mir nicht vorstellen kann, dass die Anschaffung von Mikrowelle und Induktionskochplatte dem Finanzamt gegenüber anzeigepflichtig ist, die Finanzämter sich aber sicher nicht davon beeindrucken lassen, dass Wohnungen ohne Herd keine Wohnung sind, habe ich die Spüle als Symbol für den Kücheneinbau gewählt.

Heizung: Ich meine auch mal irgendwo gelesen zu haben, dass Ferienhäuser, die nicht das ganze Jahr über bewohnbar waren, trotzdem grundsteuerpflichtige Wohneinheiten darstellten.
In den beiden Wohnungen im 2.OG gibt es in unserem Fall gar keine Heizung. Alle Kachelöfen sind weg. Falls man da dochmal bei Kälte übernachtet, dann werden Heizlüfter angemacht (nicht während der Nacht, aber ggf zum Essen, Duschen, Umziehen)...

Je mehr ich darüber nachdenke, desto eher komme ich zu dem Schluss, dass man am besten alle Wohnungen ganz normal als Wohnfläche angibt, egal ob sie aktuell bewohnbar sind oder nicht.

[Charlie24]

... dass Ferienhäuser, die nicht das ganze Jahr über bewohnbar waren, trotzdem grundsteuerpflichtige Wohneinheiten darstellten.

Das ist richtig, allerdings werden die als Sonstige bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren bewertet und nicht im Ertragswertverfahren.

[Renova]

Da bin ich mittlerweile auch drauf gestossen: mein Vater hatte es in Elster als "Mietwohngrundstück" eingestuft. Doch ich habe mittlerweile gesehen, dass es in einem älteren Grundsteuermessbescheid als "gemischtgenutztes Grundstück" eingestuft ist. Mir war der Unterschied nicht klar, aber nach etwas Suche: wenn mehr 20% nicht als Wohnung genutzt werden, dann ist "gemischtgenuzt".
Das Ladengeschäft ist grösser als die Wohnungen, es gibt vier Wohneinheiten, also ergibt schon der grobe Überschlag, dass es wohl weniger als 80% Wohnnutzung sind. Also Mischnutzung.
Bestätigt wird es durch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, wo auch von "Mischnutzung mit Wohnen" die Rede ist.

Ich schätze mal, damit spielt es vielleicht noch weniger eine Rolle, ob nun alle Wohnungen bewohnbar sind, oder?

[Charlie24]

Ich schätze mal, damit spielt es vielleicht noch weniger eine Rolle, ob nun alle Wohnungen bewohnbar sind, oder?

Das siehst du richtig, da müssen die Bruttogrundflächen der Gebäude (Wohnhäuser mit Mischnutzung) erklärt werden.

Diese Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet.

[timote]

"Als Bruttogrundfläche bezeichnet man die Fläche eines Gebäudes, die sich ergibt, wenn man alle Grundflächen aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Gebäudes einschließlich deren konstruktive Umschließungen (z.B. Wände, Dach) addiert." Das habe ich gerade man "gesuchmaschint", da ich es nicht wusste.

[Renova]

Bruttogrundfläche: weil mir das ganze Thema völlig neu ist, musste ich auch dazu stundenlang googeln. Klar, das Grundprinzip ist einfach: Bruttogrundfläche ist komplette Grundfläche des Gebäudes, inklusive Wände, Schornsteine, Treppen etc, also quasi Aussenwand x Aussenwand. Und das zusammenaddiert für jedes Geschoss. Kein Problem. Im EG ziehe ich natürlich die Fläche für die Tordurchfahrt von der Strasse in den Hof ab.... oder? Nein! Nach allem was ich gelernt habe bleibt sogar die Fläche für die Tordurchfahrt drin, denn sie gehört zum "Bereich B": "überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen". Und auch der Keller müsste wohl in seiner gesamten Fläche dazuaddiert werden, obwoh er kaum nutzbar ist, weil zu niedrig um drin zu stehen und zu feucht, um Sachen zu lagern.

Es handelt sich um einen Altbau, aber allereinfachste Bauart: es ist wahrscheinlich mit das niedrigste Haus in diesem Strassenzug, nur EG, 1. OG und Dachgeschoss (=2.OG), kein Dachboden, nur Dachpappe als Dacheindeckung, der Keller rohe Ziegel, so niedrig, dass ich nicht aufrecht stehen kann etc.

Doch für die Sachwertberechnung scheint all das keine Rolle zu spielen? Ein Haus (in Mischnutzung) von 1900 mit 3,20m hohen Räumen, 2,10 m hohem Keller, Dachboden, Ziegeldach und ohne Tordurchfahrt im EG würde für die Grundsteuer genauso bewertet wie ein Haus (in Mischnutzung) von 1900 mit 2,30m hohen Räumen, 1,60 m hohem Keller, ohne Dachboden, mit Teerpappedach und mit Tordurchfahrt im EG? Ernsthaft? Oder was ist mir da bisher entgangen?

[timote]

Bruttogrundfläche: Im Portal reguvis.de heißt es: "wird von nicht anrechenbaren Kriechkellern dann gesprochen, wenn sie eine lichte Höhe von weniger als 1,25 m haben."
Leider ist dein Keller höher. Evtl. könnte man die Kellerfläche nicht mitrechnen und unter Ergänzende Angaben vermerken, dass der Keller wegen Feuchtigkeit nicht benutzbar ist. Zu prüfen wäre aber noch, ob der Keller eine Relevanz für die Haustechnik, z.B. Heizung, hat.