Grundsteuer - dreifacher Steuermessbetrag neu vs. alt - NRW

[plin3]

Hi,

Ich habe im Herbst mehrfach mit der Grundsteuer-Hotline telefoniert und dachte dann im Anschluss ich wüsste was ich tun muss. Nun liegen die Bescheide vor.

Mein selbstbewohntes Haus wurde im Ertragswertverfahren bewertet. Der neue Steuermessbetrag weicht vom alten um ca. 2 EUR ab. Für das Grundstück wurde ein Liegenschaftszinssatz angesetzt und ein Abzinsungsfaktor von 0,3123.

Bei meinem Elternhaus sieht das anders aus. Da ist der neue Steuermessbetrag dreimal so hoch wie der alte. Ursache ist im Wesentlichen die Hohe Bewertung des Grundstücks. Ich frage mich nun, ob ich evtl. einen Fehler gemacht habe, denn ich will die Erhöhung um 500 EUR p.a. pro Mietpartei nur ungerne auf die Mieter umlegen.

Rahmenbedingungen
- Bundesland NRW
- gemischt genutztes Grundstück (vorne zweigeschossig 2 Mietwohnungen, hinten Gewerbe mit Laden, Garagen und Gelände)
- Im Sachwertverfahren habe ich Bruttogrundfläche ermittelt inkl. Garagen und Unterkellerung.
- Das Haus ist mehr als 60 Jahre alt, hat also nur noch eine geringe Restnutzungsdauer.

Ich frage mich
- Muss ich wirklich das Sachwertverfahren ansetzen oder hätte ich einfach die vermieteten Flächen aufaddieren und das Ertragswertverfahren anwenden können?
- Wieso wird beim Grundstück kein Abzinsungsfaktor angesetzt?

Kann jemand helfen?

Viele Grüße
Peter

[Charlie24]

Die Bewertungsverfahren sind nach meiner Einschätzung nicht vergleichbar. Ob du das Elternhaus richtig erklärt hast,

hängt vom Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ab. Ein Haus mit 2 Wohnungen kann ein Zweifamilienhaus sein, wenn

es die Bedingungen von § 249 Abs. 3 BewG erfüllt: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__249.html

Ein Haus mit mehr als 2 Wohnungen ist nur dann ein Mietwohngrundstück, wenn die Wohnnutzung mehr als 80% ausmacht.

[plin3]

ok, wenn ich das dann rechnerisch betrachte: Wohn-Flächen im vorderen Haus sind in Summe 136,5 qm (ohne Treppenhaus). Die Gewerbeflächen (Laden, Arbeitsraum, Aufenthaltsraum, WC) liegen bei 121,1 qm. Die Wohnflächen haben somit einen Anteil von 56%. § 249 Abs. 3 BewG wäre somit erfüllt und damit gilt nicht § 249 Abs. 8 BewG für gemischt genutzte Grundstücke.

Dazu kommen 2 Treppenhäuser, Flur und 3 Garagen. Fließen die mit in die Berechnung ein?

Was ist mit dem fehlenden Abzinsungsfaktor? Gilt der nur bei Wohngrundstücken?

[Charlie24]

Dazu kommen 2 Treppenhäuser, Flur und 3 Garagen. Fließen die mit in die Berechnung ein?

Treppenhaus und Flur wird man entweder gar nicht rechnen oder anteilig zuordnen müssen, da dürfte sich nichts ändern.

Wenn die Garagen zu den Wohnungen gehören, sollte das auch keine Auswirkungen haben.

Was ist mit dem fehlenden Abzinsungsfaktor? Gilt der nur bei Wohngrundstücken?

Da muss ich auch erst die Vorschriften durchsehen, auswendig weiß ich das nicht.

[plin3]

Die Garagen sind dem Gewerbe zugeordnet. Fließen die dann komplett mit ein?

[Charlie24]

Die Garagen sind dem Gewerbe zugeordnet. Fließen die dann komplett mit ein?

Dann gehören die m. E. zur Nutzfläche. Siehe auch den Anwendungserlass: https://datenbank.nwb.de/Dokument/881290_249___1/

5Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen,
sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

[plin3]

ok, damit ist der Ansatz "Zweifamilienhaus" dann kaputt da die drei Garagen bei ca. 65 qm Fläche liegen.

Zum Thema Abzinsungsfaktor habe ich eben bei https://www.buzer.de/257_BewG.htm den Passus

(1) 1Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert nach § 247 auszugehen. 2Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des § 249 Absatz 2 und 3 sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert die Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 anzuwenden.

gefunden. Da wird auf Ein- und Zweifamilienhäuser hingewiesen. Ich vermute, dass es den bei gemischt genutzten Grundstücken nicht gibt (sprich: Die Mieter im Vorderhaus werden bestraft ...)

[plin3]

Kann ich eigentlich das Grundstück in die verschiedenen Nutzungsbereiche teilen und separat ansetzen???

[Charlie24]

Kann ich eigentlich das Grundstück in die verschiedenen Nutzungsbereiche teilen und separat ansetzen???

An der wirtschaftlichen Einheit kannst du nur dann etwas ändern, wenn du Wohnungs- und Teileigentum daraus machst.

[plin3]

ok Charlie24, dann erst mal vielen Dank. Ich habe noch etwas Zeit, um Einspruch einzulegen. Vielleicht fällt mir noch etwas ein.

[Charlie24]

Ich habe noch etwas Zeit, um Einspruch einzulegen. Vielleicht fällt mir noch etwas ein.

Bei Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum würde ein Einspruch nichts bringen. Das wäre erst ab 01.01.2024 relevant.

[plin3]

ok Charlie24, dann erst mal vielen Dank. Ich habe noch etwas Zeit, um Einspruch einzulegen. Vielleicht fällt mir noch etwas ein.

Wäre die Teilung nur ein Antrag beim Finanzamt oder muss das ins Grundbuch eingetragen werden?

Noch eine Frage zum angesetzten Bodenrichtwert: Muss ich den Wert für die 1-/2-geschossige Bauweise (Vorderhaus) ansetzen oder kann ich bei gemischt genutzter Fläche auch den für mehrgeschossige Bebauung ansetzen?

1-/2-geschossig suggeriert ja eine höherwertige Wohngegend, die in meinem Fall durch das Gewerbe beeinträchtigt wird.

[Charlie24]

Wäre die Teilung nur ein Antrag beim Finanzamt oder muss das ins Grundbuch eingetragen werden?

Für alles ist das Finanzamt jetzt doch nicht zuständig.

Muss ich den Wert für die 1-/2-geschossige Bauweise (Vorderhaus) ansetzen oder kann ich bei gemischt genutzter Fläche auch den für mehrgeschossige Bebauung ansetzen?

Fragen dieser Art können hier nicht beantwortet werden. Das musst du mit deiner Bewertungsstelle aushandeln.

[plin3]

ok Charlie24, danke