Anlage V, Gemeinschaft, Mieter ist auch Miteigentümer

[the blue cloud]

Infolge Erbfall ist ein einem 6 Familienhaus ein Mieter nun auch Miteigentümer geworden.Soweit mir bekannt, muss im Rahmen der gesonderten Feststellung aus dieser Immobilie nunmehr eine "Aufteilung" erfolgen. Wohnungsgebundene Kosten der Mieter werden weiterhin uneingeschränkt geltend gemacht, allgemeine Kosten wie beispielhaft Dachsanierung, Treppenhaus, Fassade, Garten usw. muss ich anscheinend besonders trennen. Wenn beispielhaft von der Gesamtwohnfläche 20 % auf die Wohnung des Miteigentümers entfallen, ist anscheinend folgende steuerliche Behandlung vornzunehmen:
Mieteinnahmen Eigentümer A = 5 Wohnungen + 50 % der Wohnung des Miteigentümers
dito Miteigentümer = 5 Wohnungen

Ausgaben allgemein, beispielhaft Renvovierung Dach 10 Tsd. € total
Eigentümer A = 90 %
Miteigentümer B = 80 %

Fortsetzen würde sich dies beispielhaft für den Kauf eines Ordners für die hausverwaltung...
Frage 1
ist meine Annahme so korrekt

Frage 2:
wie kann ich dies technisch bitte im Programm umsetzen? Muss ich die Anlage V ggfs. für jeden Eigentümer erstellen?
Danke.

Gerade bei größeren Investitionen, wie neue Heizung, führt dies dann zwangsläufig zu erheblichem finanziellen Einsatz des Eigentümers A und damit höherer Steuerlast, da die Miete des Miteigentümers aufgrund des Altgers udn zustnds der Wohnung relativ gering ausfällt.

[Telepeter]

Ab dem Zeitpunkt des Erbfalles sind die Zahlungen des neuen Miteigentümers nicht mehr als Mieteinnahmen zu erklären. Im Gegenzug können für seine Wohnung keine Werbungskosten mehr geltend gemacht werden. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um konkret seiner Wohnung zuzurechnende Kosten oder solche, die das ganze Haus betreffen, handelt (wie z. B. auch die Gebäude-AfA). Elster trennt hier zwischen direkt zuordenbaren Werbungskosten und verhältnismäßig zuordenbaren Werbungskosten. Bei letzteren ist der vom Miteigentümer selbst genutzte Anteil als "Ausgaben die nicht mit Vermietungseinnahmen in Zusammenhang stehen" herauszurechnen und zwar nach dem Flächenanteil. Falls irgendwelche Handwerkerkosten (Lohnanteile) entstehen kann er diese bei der Gemeinschaft nicht mehr absetzbaren Kosten aber in seiner privaten Steuererklärung noch geltend machen.

Welche Zahlungen der neue Miteigentümer in die "Gemeinschaftskasse" erbringt ist jetzt allein eine Frage der Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums hat aber nichts mehr mit Vermietungseinkünften zu tun.

[the blue cloud]

Dazu habe ich eine andere Auskunft erhalten, nämlich -wie ausgeführt- hälftige Mieteinnahme wird beim Eigentümer A berücksichtigt, damit auch hälftige Ausgaben und beim Eigentümer B als Mieter keine Einnahmen und Ausgaben für seine Wohnung und anteilig für die "Gemeinschaftsflächen"
Mir geht es jetzt aber vorrangig um die technische Abwicklung bei Elster. .

[Telepeter]

Wieviele Miteigentümer gibt es denn jetzt insgesamt und wie sind die Miteigentumsanteile verteilt?

Welche Wohnfläche hat die von einem Miteigentumer selbst genutzte Wohnung?

Welche Wohnfläche haben die sechs Wohnungen insgesamt?


Ich bin davon ausgegangen dass der Flächenanteil, der dem neuen Miteigentümer überlassen wird, seinen Miteigentumsanteil nicht übersteigt, ist das zutreffend?

[the blue cloud]

1. sorry, dann habe ich mich unklar ausgedrückt. Die komplette Immobilie gehört weiterhin 2 Personen zu je 50 %.
2. Wechsel der Person 2 durch Erbfall, die auch Mieterin war und ist.
3. Die eigene Wohnung des Eigentümers/Mieters macht vereinfacht gerundet 20 % der Gesamtwohnfläche aus.
4. Deshalb auch meine Berechnung mit 80 und 90 % der Einnahmen und nciht wohnungsgebundenen Ausgaben.

5. Frage der Darstellung im Elster Programm ist mir vollkommen unverständlich. Nutze allerdings die Version der akademischen ArGE.

[Telepeter]

Verstehe ich Dich richtig, dass die Immobilie mit ihren 6 Wohnungen jetzt zwei Personen zu je 50% gehört, von denen der eine Miteigentümer in der Immobilie 20% der Gesamtwohnfläche selbst nutzt während die restlichen 80% an Nichteigentümer vermietet sind?

Wenn das so ist dann trifft genau das zu, was ich oben im Post 2 geschrieben habe: In der Anlage V zur Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte sind als Einnahmen nur die Mieteinnahmen der fremdvermieteten Wohnungen zu erklären, während die früher als Miete geleisteten Zahlungen des neuen Miteigentümers steuerlich unbeachtlich sind. Im Gegenzug sind auch bei den Werbungskosten in der Anlage V nur die Kosten zu berücksichtigen, die auf die fremdvermieteten Wohnungen entfallen. Soweit diese Kosten zu 100% auf eine fremdvermietete Wohnung entallen sind sie zu 100% anzusetzen, soweit sie zu 100% auf die von dem neuen Miteigentümer selbst genutzte Wohnung entfallen sind sie für die Feststellungserklärung unbeachtlich, soweit sie auf alle Wohnungen entfallen (Dachreparatur, Heizkessel usw.) sind sie nur in Höhe von 80% abzugsfähig.

Der sich danach in der Anlage V ergebende Überschuss oder Verlust ist den beiden Miteigentümern zu 50% zuzurechnen und wird im Anschluss an den Feststellungsbescheid in deren persönlichen Einkommensteuererklärungen übernommen.

Der neue Miteigentümer kann allerdings Handwerkerkosten, die zu 100% für seine Wohnung angefallen sind (und deshalb nicht als Werbungskosten berücksichtigt wurden) und den 20%-Anteil der auf das gesamte Haus entfallenden Handwerkerkosten in seiner persönlichen Steuererklärung geltend machen (maximal 6.000 € im Jahr führen zu max. 1.200 € Minderung seiner Einkommensteuer).

[Trekker]

Verstehe ich Dich richtig, dass die Immobilie mit ihren 6 Wohnungen jetzt zwei Personen zu je 50% gehört, von denen der eine Miteigentümer in der Immobilie 20% der Gesamtwohnfläche selbst nutzt während die restlichen 80% an Nichteigentümer vermietet sind?

...

Der sich danach in der Anlage V ergebende Überschuss oder Verlust ist den beiden Miteigentümern zu 50% zuzurechnen und wird im Anschluss an den Feststellungsbescheid in deren persönlichen Einkommensteuererklärungen übernommen.

....

Wenn einer der Anteilseigner eine Wohnung seines 50prozentigen Anteils selbst nutzt, dann stehen ihm aus Anlage V allenfalls 40 aber sicher keine 50 % zu. Wenn er die 50 % der Anlage V haben wollte, dann müsste man ihn weiterhin als Mieter behandeln.

[Telepeter]

...dann müsste man ihn weiterhin als Mieter behandeln.

Genau dies ist bei einem selbstnutzenden Miteigentümer nur möglich, soweit der selbstgenutzte Flächenanteil seinen Miteigentumsanteil übersteigt.

Siehe dazu OFD Frankfurt/M. v. 25.02.2015 - S 2253 A - 84 - St 213 unter Bezugnahme auf ESt H 21.6 wo es heißt: "Der Mietvertrag zwischen einer GbR und einem Gesellschafter ist steuerrechtlich nicht anzuerkennen, soweit diesem das Grundstück nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO anteilig zuzurechnen ist (BFH vom 18.05.2004 – BStBl II S. 898)."

Aber das ist jetzt wirklich eine steuerrechtliche Frage.

ELSTER bietet mit dem Formular "Gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen" und dort der Anlage V die Möglichkeit, dem Rechnung zu tragen indem die nicht direkt zuordenbaren Werbungskosten entsprechend der selbst genutzten Flächenquote gekürzt werden ("Ausgaben die nicht mit Vermietungseinkünften zusammenhängen").

[Telepeter]

Wenn einer der Anteilseigner eine Wohnung seines 50prozentigen Anteils selbst nutzt, dann stehen ihm aus Anlage V allenfalls 40 aber sicher keine 50 % zu.

Die Beteiligungsquote in der Feststellungserklärung beträgt entsprechend den Miteigentumsanteilen bei beiden Miteigentümern 50%. Die "Kürzung" des auf den selbstgenutzten Anteil enfallenden Überschusses (oder auch des anteiligen Verlustes) erfolgt auf einer früheren Ebene, nämlich durch die Nichtberücksichtigung der selbstgenutzten Wohnung sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten und trifft beide Miteigentümer in gleicher Weise (nämlich zu 50%).

[the blue cloud]

Die Antworten irritieren mich doch erheblich.

"Verstehe ich Dich richtig, dass die Immobilie mit ihren 6 Wohnungen jetzt zwei Personen zu je 50% gehört, von denen der eine Miteigentümer in der Immobilie 20% der Gesamtwohnfläche selbst nutzt während die restlichen 80% an Nichteigentümer vermietet sind?"

ja genau, bisher 2 Eigentümer mit 50 %, einer stirbt und der Erbfall tritt ein und der Erbe wohnt zufälligerweise in dem Objekt. Er war und ist (weiterhin) normaler Mieter, zahlt eine Miete.

Die mir gegebene Auskunft zu dieser Fallkonstellation war allerdings so wie ich geschrieben hatte. Mieter/Eigentümer für Allgemeines (Dach, Heizung etc) Einnahmen 80 %, Ausgaben 80 %, Eigentümer A 90 %. Wäre auch einleuchtend. Deshalb die Frage nach der unterschiedlichen Darstellung.
Sollte diese Auskunft eines Steuerberaters falsch gewesen sein?

Damit hätte ich als Eigentümer A allerdings eine enorm ungünstige Ein/Ausgabenvariante. Relativ geringe Miete (Altbestand) bei viel Wohnfläche mithin bei neuer Heizung, Treppenhausrenovierung usw. deutliche steuerliche Abzüge.
beispielhaft jährliche Abschreibung 7500 € gegenüber Miete von 3500 €
Das Verhältnis wird sich u.U. noch deutlich verschlechtern, wenn der Gesetzgeber erhebliche energetische Maßnahmen wünscht.

[Charlie24]

Deine Fragen sind ja alle steuerrechtlicher Art, Steuerberatung ist aber nicht Gegenstand dieses Forums.

Du musst dich deshalb schon selbst schlau machen, z. B. hier: https://wohngold-immobilien.de/news/erbe-wohnt-im-haus/

[Telepeter]

Sollte diese Auskunft eines Steuerberaters falsch gewesen sein?

Ich fürchte eher dass Du da was falsch verstanden hast oder den Sachverhalt nicht wirklich klar dargestellt hast, hat ja hier auch eine Weile gedauert bis wir wussten was eigentlich Sache ist. Am Besten beauftragt Ihr BEIDE ein Steuerbüro mit der Erstellung der gesonderten Feststellungserklärung, Eure eigenen Steuererklärungen könnt Ihr ja weiter selbst machen, das Finanzamt übernimmt dann automatisch das Ergebnis des gesonderten Feststellungsverfahrens.

[timote]

Telepeter # 6:

Wenn das so ist dann trifft genau das zu, was ich oben im Post 2 geschrieben habe: In der Anlage V zur Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte sind als Einnahmen nur die Mieteinnahmen der fremdvermieteten Wohnungen zu erklären, während die früher als Miete geleisteten Zahlungen des neuen Miteigentümers steuerlich unbeachtlich sind.

Miteigentümer B ist zu 50% Eigentümer der von ihm bewohnten Wohnung. Vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen mit Eigentümer A, the blue cloud, unterstelle ich mal beispielhaft, dass er 50% seiner bisherigen Miete inkl. Umlage zu zahlen hat, also zu 50% Mieter ist. Diese Miete ist natürlich für A steuerlich relevant.

Für eine mögliche Umsetzung in mein Elster sehe ich 2 Möglichkeiten vorbehaltlich einer zu klärenden Akzeptanz durch das Finanzamt:
(1) A macht rechnerisch für die halbe Wohnung eine zusätzliche Anlage V in seiner ESt-Erklärung, da sie als Mietobjekt nur ihm gehört. Die Feststellungserklärung beider Eigentümer erfolgt ohne diese Wohnung, also für 80% des Hauses.

(2) In Anlage V der Feststellungserklärung werden die Mieteinnahmen und Umlagen für die ideell halbe Wohnung von B mit erklärt. Hierzu habe ich mal ein Test-Formular für 2022 angelegt. Da es nur Mieteinkünfte von A sind, sind diese in der Anlage FE1 separat zu erklären unter 5 - Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen / Eigentümer A / Vermietung und Verpachtung / Zeile 112 "abweichend ... zu verteilen". Dieser Betrag ist nochmals unter 4 - Vermietung und Verpachtung / Zeile 55 einzutragen.

Die restlichen Einkünfte sind ebenfalls unter 4 - Vermietung und Verpachtung in Zeile 54 zu erfassen. Die Summe von Zeile 54 und Zeile 55 sollte dem Wert der Zeilen 23 (Überschuss) und 24 (Zurechnung ...) aus der Anlage V / 3. Ermittlung und Zuordnung der Einkünfte entsprechen.

In dein Steuerprogramm müsstest du diese Lösungsansätze allerdings selbst umsetzen.

the blue cloud, # 1 und # 10: Du scheinst dich gegenüber B benachteiligt zu fühlen. Zu einer ggf. vertraglichen Neugestaltung, Inflationsausgleich, Rechtsberatung, Gespräche ...kann dieses Forum natürlich nicht viel sagen. Aber wenn B die Hälfte der bisherigen Miete + Umlage und auch eine anteilige Umlage für den Eigentumsanteil seiner Wohnung zahlen würde und in die Rechte und Pflichten des Erblassers eintritt, sollte sich für dich rechnerisch nicht so viel ändern. Du bist nach wie vor Miteigentümer von 6 Wohnungen und kannst m.E die anteiligen Werbungskosten wie dargelegt auch absetzen.

Abschließend: Für die Feststellungserklärung brauchst du von B eine Empfangsvollmacht oder umgekehrt B von dir.

[Telepeter]

Nachdem hier die Einschätzungen auch von erfahrenen Nutzern derart auseinandergehen empfehle ich nochmals dringend, die Feststellungserklärung durch ein professionelles Steuerbüro machen zu lassen.

[timote]

Telepeter: Ich habe mir die Links und das Zitat deines Beitrags # 8 genauer angesehen, da es mich verunsichert hatte. Zu ESt H21.6: Im vorletzten Absatz, letzer Satz heißt es: "Stattdessen hat er zugunsten von B gegen Entgelt auf sein Mitgebrauchsrecht verzichtet und B die Wohnung 1 zur Alleinnutzung überlassen. A erzielt insoweit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ..."
Hierzu passend zitiere ich aus einem Fachartikel gem. deinem ersten Link , Punkt 2.2 Entgeltliche Überlassung über dem Miteigentumsanteil: "Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung entgeltlich, so ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen."

Dies dürfte nach meiner Einschätzung bei der Vermietung von A ( the blue cloud) an B der Fall sein. Wenn du das auch so sehen kannst, so könnten sich unsere bisher widersprüchlichen Einschätzungen annähern. Ansonsten hat sich mein Beitrag # 13 mehr mit Mein Elster als mit Steuerrecht befasst. Beratungsbedarf sehe ich für den Fragesteller insbesondere auch im vertragsrechtlichen Bereich, falls nicht schon geschehen.