Sanierung einer vermieteten Eigentumswohnung

[Jotpunkt]

Werte Forum-Mitglieder,

in der Rubrik 11 - 2023 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage) würde ich gerne die Sanierung einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Wohnblock geltend machen. Ist das erlaubt? Die Wohnung war über 30 Jahre nicht mehr saniert worden und ziemlich abgewohnt mit kaputten Fliesen und abgescheuerter Badewanne und so. Darum habe ich sie, nachdem ich sie gekauft habe, umfassend saniert, um sie vermietbar zu machen. Der Grundriss wurde nicht verändert und es wurden auch keine Luxusobjekte, wie eine Fußbodenheizung verbaut. Lediglich die Elektrik,Wasserleitungen, Badfliesen, Wandfarbe und ein neuer Fußbodenbelag wurde verbaut. Nach Allem, was hier im Forum zu lesen ist, sollte die Maßnahme steuerlich geltbar zu machen sein. Kann ich das nun als voll abziehbare Aufwendung mit direkter Zuordnung eingeben, oder lieber bei verhältnismäßiger Zuordnung? Der Kaufpreis der Wohneinheit betrug 155.000 € und die Sanierung hat 50.000 € gekostet.

[Telepeter]

Das Stichwort mit dem Du Dich beschäftigen musst lautet "Anschaffungsnaher Aufwand". So wie es aussieht wirst Du die Sanierungskosten zusammen mit den Gebäudeanschaffungskosten abschreiben müssen, es sei denn, da gibt es irgendwelche Sonderregelungen (Denkmalschutz, energetische Sanierung).

[Charlie24]

Renovierungen innerhalb einer Wohnung werden grundsätzlich direkt zugeordnet. Dein Problem ist aber m. E. eher steuerrechtlicher Natur.

Wenn die Sanierung kurz nach der Anschaffung (innerhalb von 3 Jahren) erfolgt ist, wirst du mit Erhaltungsaufwand nicht durchkommen.

Das Stichwort heißt: Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Mit Mein ELSTER hat das nichts zu tun.

[Jotpunkt]

Besten Dank an Telepeter und Charlie24!
Als ich die Wohnung gekauft habe, hat die alte Dame noch darin gewohnt. Das Ausmaß der Sanierungsarbeiten war nur bedingt sichtbar. Plan war dann, sie bei Auszug oder im Sterbefall zu sanieren, da man eine parallele Sanierung zur Wohnnutzung bei dem Alter der Mieterin nicht durchführen hätte können. Dann zog sie bereits ein Jahr später ins Heim und die Wohnung wurde zu Sanierung frei. Ich glaube, ich versuche es nun erstmal mit der direkten Zuordnung. Und wenn das FA da nicht mitmacht, ist das ja okay.
Charlie24, Du schreibst, anschaffungsnahe Herstellungskosten haben mit Mein ELSTER nichts zu tun. Bedeutet das, dass man das generell steuerlich nicht geltend machen kann oder nur nicht über Mein ELSTER? Ich dachte immer, Mein ELSTER wäre für die Steuererklärung gedacht. Gibt es denn sonst noch ein Tool dafür?

Besten Dank noch einmal für neue Antworten.

[Charlie24]

Bedeutet das, dass man das generell steuerlich nicht geltend machen kann oder nur nicht über Mein ELSTER?

Mein ELSTER ist eine Webanwendung, für die wir hier Ausfüllhilfe leisten. Die Frage, ob Aufwendungen Erhaltungsaufwand sind oder

als anschaffungsnahe Herstellungskosten in die BMG für die Gebäude-AfA einfließen, ist eine rein steuerrechtliche Frage, die mit Ausfüllhilfe

nichts zu tun hat. Nur das war mit dem Satz gemeint. Natürlich kannst du mit den Webformularen die Gebäude-AfA erklären.

[Telepeter]

anschaffungsnahe Herstellungskosten haben mit Mein ELSTER nichts zu tun. Bedeutet das, dass man das generell steuerlich nicht geltend machen kann oder nur nicht über Mein ELSTER?

Natürlich kann man anschaffungsnahe Kosten in einer mit ELSTER abgegebenen Steuererklärung geltend machen - aber genau so wie in jeder anderen Steuererklärung nicht als Erhaltungsaufwand sondern als Teil der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung (also in der Regel mit 2 oder 2,5 %). Die Frage ob das anschaffungsnahe Kosten sind - was hier nahe liegt - musst Du aber anderweitig klären, z. B. mit Hilfe von Literatur oder professioneller Steuerberatung. Wir dürfen hier die Grenze zur Steuerberatung nicht überschreiten.