Erbengemeinschaft Verständnisfrage

[PTA]

Hallo,

ich habe ein paar Fragen zum generellen Verständnis.

Ich bin Teil einer Erbengemeinschaft, zusammengesetzt aus meinem Vater (50%), meinem Bruder (25%) und mir (25%).

Geerbt haben wir eine Wohnung, die vermietet war. Zwischenzeitlich ist die Mieterin nach Nichtzahlung der Miete und Räumungsklage ausgezogen, wir planen die Wohnung zu verkaufen, noch ist das aber nicht geschehen.

Was ich mittlerweile weiß ist, dass wir eine Feststellungserklärung abgeben müssen und dass diese vor meiner eigenen Einkommenssteuererklärung erledigt sein muss, weil ich Angaben aus diesem Feststellungsbescheid für meine Steuererklärung verwenden muss, richtig?

Mein Vater lässt seine Steuererklärung über ein Steuerbüro erstellen, damit hat er deutlich mehr Zeit als ich, die bisher die Steuer immer selbst erstellt hat. Wie läuft sowas denn in der Praxis ab? Wohler wäre mir schon, dass die Feststellungserklärung durch ihn/Steuerbüro erstellt wird, damit keine Fehler passieren.. aber ich habe ja nur Zeit bis Juli. Kann man deshalb eine Fristverlängerung beantragen?

Und wo genau gebe ich dann diese Einkünfte und Verluste (keine Mieteinnahmen, aber laufende Verbindlichkeiten) dann in meiner eigenen Steuererklärung an? Formular V? Oder nur V-Sonstige?

Entschuldigt bitte die Fragen, aber für mich ist das alles etwas undurchsichtig.

Ein schönes Wochenende
PTA

[Charlie24]

Zwischenzeitlich ist die Mieterin nach Nichtzahlung der Miete und Räumungsklage ausgezogen, wir planen die Wohnung zu verkaufen, noch ist das aber nicht geschehen.

Das heißt, ihr habt die Vermietungsabsicht aufgegeben ? Wann ist die Entscheidung gefallen ? Wann habt ihr zuletzt Miete erhalten, wann wurde die Wohnung geräumt ?

[reckoner]

Hallo,

Was ich mittlerweile weiß ist, dass wir eine Feststellungserklärung abgeben müssen und dass diese vor meiner eigenen Einkommenssteuererklärung erledigt sein muss, weil ich Angaben aus diesem Feststellungsbescheid für meine Steuererklärung verwenden muss, richtig?

Nicht unbedingt. Der Bescheid wird ein Grundlagenbescheid sein, der die einzelnen Erklärungen der beteiligten Personen ändert.
Wenn du aber von Elster eine einigermaßen korrekte Steuerberechnung möchtest, dann sollte dieses Einkommen auch enthalten sein.

Bei euch - nur Verluste - würde ich es erstmal weglassen, und mich später über eine zusätzliche Erstattung freuen.

Stefan

[L. E. Fant]

keine Mieteinnahmen, aber laufende Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten können natürlich nicht berücksichtigt werden, sondern nur tatsächliche Zahlungen. Sofern, worauf Charlie schon angespielt hat, tatsächlich Vermietungsabsicht bestanden hat.

[PTA]

Das heißt, ihr habt die Vermietungsabsicht aufgegeben ? Wann ist die Entscheidung gefallen ? Wann habt ihr zuletzt Miete erhalten, wann wurde die Wohnung geräumt ?

Wir wollten die Wohnung von Anfang an verkaufen. Vermieter wollten wir nie sein, sind wir durch den Erbfall aber gezwungenermaßen geworden.

Die letzte Miete dürften wir (exakt habe ich es gerade nicht parat) im April/Mai 2024 erhalten haben, die Mieterin hat die Wohnung im Oktober ohne Übergabe heimlich verlassen und hat uns im Nachgang die Schlüssel zugeschickt. Seitdem steht sie leer.

[Telepeter]

Wenn "von Anfang an" keine Vermietungsabsicht der Erbengemeinschaft bestand muss eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte nur für den Zeitraum vom Erbfall bis zum Ende der tatsächlichen Mietzahlung abgegeben werden. Wenn beides im Jahr 2024 lag also nur für dieses Jahr. Das werdet Ihr auch selbst hinbekommen, das Formular ist bei Elster inzwischen freigeschaltet. Als Einnahme kommen in der Anlage V dort die tatsächlich erfolgten Mietzahlungen rein, als Ausgaben die tatsächlich in diesem Zeitraum erfolgten Ausgaben (wenn es denn welche gab), z. B. Darlehenszinsen, Nebenkosten. Bei der Abschreibung ist eine evtl. noch bestehende Abschreibung der Erblasserin fortzuführen. Wie hoch die ist könnt Ihr den Abschriften der früheren Steuererklärungen der Rechtsvorgängerin entnehmen, notfalls beim Finanzamt erfragen oder das Finanzamt bitten, diesen Betrag in die Erklärung einzusetzen.

Das was da unter dem Strich rauskommt wird von Amts wegen nach dem Verhältnis 50:25:25 in Eure persönlichen Steuererklärungen übernommen, ob Ihr den Betrag dort in den Anlage V-sonstige angebt oder nicht. Beachten solltet Ihr allerdings, dass Ihr bei positiven Vermietungseinkünften ggf. verpflichtet sein könnt, eine Einkommensteuererklärung abzugeben und dafür kürzere Fristen gelten als bei der Antragsveranlagung von Arbeitnehmern.

[PTA]

Beachten solltet Ihr allerdings, dass Ihr bei positiven Vermietungseinkünften ggf. verpflichtet sein könnt, eine Einkommensteuererklärung abzugeben und dafür kürzere Fristen gelten als bei der Antragsveranlagung von Arbeitnehmern.

Danke für deine ausführliche Antwort, Telepeter.
Da muss ich noch einmal "doof" nachfragen. Was bedeutet das genau? Dass diese Einkommenssteuer dann noch vor Juli 2025 fällig wird?

[Telepeter]

Wenn Du verpflichtet bist, eine Einkommensteuererklärung abzugeben, weil Du positve Einkünfte (außer aus nichtselbständiger Arbeit) hast, läuft die Abgabefrist für die Steuererlärung 2024 ohne Vertretung durch einen Steuerberater bis zum 31.07.2025, mit Vertretung durch Steuerbüro bis 30.04.2026.

Wenn Du nicht zur Abgabe verpflichtet bist (beispielsweise wenn es außer den nichtselbständigen Einkünften nur Verluste gab) läuft die Frist 31.12.2028.

[PTA]

Ich danke dir und allen für die Antworten.

Jetzt sehe ich doch schon etwas klarer.

[timote]

PTA, Telepeter # 6:

Wenn "von Anfang an" keine Vermietungsabsicht der Erbengemeinschaft bestand muss eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte nur für den Zeitraum vom Erbfall bis zum Ende der tatsächlichen Mietzahlung abgegeben werden.

Ich bin kein Experte, aber m.E. reicht die vom Erblasser mietrechlich und vertraglich übernomme Vermietungsabsicht bis zum Ende das Mietvertrags.

Es wäre ja sonst toll für die Finanzbehörden, ausschließlich an positiven Mieteinkünften zu partizipieren. Wenn dann der Schlamassel mit den ausbleibenden Mietzahlungen beginnt, sind die Verluste auf einmal das Privatvergnügen der Erben.

Ich persönlich würde Werbungskosten bis zum Ende des Mietverhältnisses geltend machen. Die Kosten der Räumungsklage, je nachdem wann sie anfallen, wären ggf. separat zu klären.

[Telepeter]

PTA, Telepeter # 6:
Ich bin kein Experte, aber m.E. reicht die vom Erblasser mietrechlich und vertraglich übernomme Vermietungsabsicht bis zum Ende das Mietvertrags.

Das kann man so sehen, ich habe mich hier an der Aussage der TE "Wir wollten die Wohnung von Anfang an verkaufen. Vermieter wollten wir nie sein." orientiert.

Die Kosten einer Räumungsklage kann man nur als Werbungskosten ansetzen, wenn die Räumung zum Zwecke der Wiedervermietung erfolgt, nicht aber weil man verkaufen will.

Die Kosten einer Zahlungsklage wegen rückständiger Miete könnten (ggf. vergebliche) Werbungskosten sein. Natürlich muss man dann das, was dabei erfolgreich eingeklagt und vollstreckt werden konnte, im Jahr der Zahlung auch als Einnahme angeben.

[timote]

Die Kosten der Räumungsklage habe ich als durch eine Vertragsstörung des Mietvertrags verursacht angesehen, nicht als Kosten des Leerstands oder des Verkaufs. Die Erbengemeinschaft kann ja sehen, was anerkannt wird, und ggf. fachkundigen Ratschlag einholen.

[Telepeter]

Es steht und fällt alles mit der Vermietungsabsicht. Die muss jedenfalls zu dem Zeitpunkt, in dem die Kosten entstanden sind - sei es durch Beauftragung eines Anwaltes oder durch die Einreichung einer Räumungsklage - noch vorhanden gewesen sein. Aber das ist eine rechtliche Frage die wir hier nicht weiter vertiefen können.