Heizkostenabrechnung bei vermietetem Zweifamilienhaus ohne Ölrechnung?

[HausUndHof42]

Guten Tag,

seit 2024 vermiete ich ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung davon ist eigengenutzt. Die Heizkosten werden von einem Messdienstleister abgerechnet.
Mir ist soweit klar, dass die Steuer in Anlage V nach dem Zu-und Abflussprinzip zu erstellen ist. Aber gilt das auch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten?
Beispiel: In 2024 haben wir kein Heizöl gekauft, da die Tanks voll waren und die Heizung bald getauscht werden soll.
Nun habe ich die Nebenkostenvorauszahlung der Mieter für 2024 aber keine Ausgabe in Form
einer Heizölrechnung für 2024. Heißt das, dass ich keine Werbungskosten in 24 für das Öl angeben kann, solange bis wieder neuer Brennstoff z.B. Pellets (bei neuer Heizung) gekauft werden?

Danke und Grüße

[Charlie24]

Heißt das, dass ich keine Werbungskosten in 24 für das Öl angeben kann, solange bis wieder neuer Brennstoff z.B. Pellets (bei neuer Heizung) gekauft werden?

So ist es ! Es gilt das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG

[HausUndHof42]

Ok, danke für die Antwort.
Nehmen wir an es ist 2026 und in diesem Jahr wurde eine neue Heizung eingebaut und Pellets im Wert von 4000 € wurden angeschafft (eigentlich mehr als gebraucht werden, aber der Bunker wird ja zum ersten mal voll befüllt).
Wie werden die Brennstoffkosten dann in die Anlage V eingetragen?
Fiktives Beispiel: Die Heizkostenabrechnung vom Messdienstleister für 2026 sagt, dass auf der Mieter 1000 Euro und die Eigennutzung 1500 € Heizkosten (enthält die Pellets, Wartung, Schornsteinfeger) entfallen.
Darf ich die Kosten für die Pellets von 4000 € dann im Verhältnis des Verbrauchs der Mieter in 2026 als Werbungskosten eintragen?
Also 4000*(1000/(1000+1500)) = 1600 €
Das würde ja an der Realität vorbeigehen da nur 1000 € vom Mieter "verbraucht" wurden?
Oder muss hier anders gerechnet werden?

Viele Grüße

[Trekker]

So ist es ! Es gilt das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG

Das mag für die Steuererklärung stimmen, aber nicht für die Abrechnung mit dem Mieter. Hier gilt dann das Leistungsprinzip. Und das geht soweit, dass Mieter nur für den Brennstoff zahlen müssen, den Sie im Abrechnungszeitraum verbraucht haben, und nicht für den, den der Vermieter geliefert und in Rechnung gestellt bekommen hat. Dabei müssen Vermieter ggf. unterschiedlichen Preise berücksichtigen, die sie für den Brennstoff bei seiner Anlieferung bezahlt haben.

[Charlie24]

Das mag für die Steuererklärung stimmen, aber nicht für die Abrechnung mit dem Mieter.

Dass mit dem Mieter verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss, ist schon klar, aber das wurde ja nicht gefragt.

[Kloebi]

Die Lösung ergibt sich aus Antwort Nr. 2. Mal sind die Werbungskosten höher mal niedriger. Je nach dem Jahr der Zahlung.

[Telepeter]

Dass damit eine "Periodenverschiebung" des bei wirtschaftlicher Betrachtung enstandenen Überschusses eintritt ist klar - wird aber von § 11 EStG in Kauf genommen.

[Trekker]

Dass damit eine "Periodenverschiebung" des bei wirtschaftlicher Betrachtung enstandenen Überschusses eintritt ist klar - wird aber von § 11 EStG in Kauf genommen.

Deshalb sollte manim letzten Jahr einer Vermietung noch einmal alle Speicher auffüllen,