EStE 2024 - Anlage V: Gesucht: Feld für Angabe Gebäudewert (AfA-Bemessungsgrundlage)

[Steuerschweiss]

Hallo Elster-Forum,

ich hoffe, es kann jemand Licht in mein Dunkel bringen.

Gerne würde ich in Anlage V eine ETW, erworben 2024, erstmalig absetzen.

Hierzu habe ich die "Arbeitshilfe" zur Kaufpreisaufteilung des BMF ausgefüllt
(https://www.bundesfinanzministerium....ndstuecke.html).

Soweit, so gut.

Nun wäre mein nächster Schritt die Eingabe der Ergebnisse (Kaufpreisanteile Gund und Boden / Gebäude) für die Absetzung des Gebäudeanteils in ein entsprechendes Elster-Feld gewesen.

Leider werde ich jedoch auf der Seite " 3 - Absetzung für Abnutzung für Gebäude" --> "Absetzung für Abnutzung für Gebäude durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt" (Zeilen 34) nicht fündig.

Hier wird mir nur "Art der Absetzung für Abnutzung" (linear), "Prozent" (3%), ein Erläuterungsfeld, "Gesamtbetrag in EUR, Ct" sowie "abzugsfähiger Anteil" (--> 100% da voll vermietet) angezeigt.

Wo muss der Gebäudewert als AfA-Bemessungsgrundlage eingetragen werden?

Vielen Dank für jedlichen Rat.

[Charlie24]

Wo muss der Gebäudewert als AfA-Bemessungsgrundlage eingetragen werden?

Den kannst du unter Erläuterungen angeben. Außerdem gehört die Gebäude-AfA bei dir in die Zeile 33, da 100% vermietet.

[Steuerschweiss]

Hallo, und wow - Danke für diese blitzschnelle Hilfe.

Da ich keine exakten Einzelpreise aus dem Kaufvertrag habe sondern mithilfe des Bodenrichtwerts nach einem Verhältnis aufteile ging ich davon aus, dass ich Zeile 34 ("durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt") für die Eintragungen nehmen muss.

Warum ist dieser Gedanke falsch - was hat die Zuordnung/Aufteilung mit der Vermietung zu tun?

Ich dachte für den Anteil der Vermietung wäre das Feld "abzugsfähiger Anteil (in %)" vorgesehen - für was ist dieses dann?

Und meine letzte Unklarheit:

Wenn der Gebäudewert nur in das Textfeld "Erläuterungen" eingetragen wird, wie kann Elster mit dieser Zahl dann die AfA-berechnen?
Oder rechnet Elster hiermit gar nicht, sondern muss stattdessen nur die (selbstberechnete) Gebäude-Jahres-AfA in das Feld "Werbungskosten" (Zeile 33) eingetragen werden?

[Charlie24]

... ging ich davon aus, dass ich Zeile 34 ("durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt") für die Eintragungen nehmen muss.

Die Zeile 34 ist für Objekte gedacht, die nur teilweise vermietet sind.

Oder rechnet Elster hiermit gar nicht, sondern muss stattdessen nur die (selbstberechnete) Gebäude-Jahres-AfA in das Feld "Werbungskosten" (Zeile 33) eingetragen werden?

So ist es ! Im Erwerbsjahr ist die Gebäude-AfA nach Monaten zu berechnen. Den Grundstückswert kannst du ebenfalls unter den Erläuterungen eintragen,

aber generell hat der in der Anlage V nichts verloren.

[Steuerschweiss]

Uff. Darauf muss man als Otto-Normalo ersteinmal kommen. Schade, dass die Elsterhilfe hierzu komplett fehlt. Die Hilfe in diesem Forum ist Gold wert!

In das Feld "Erläuterung" hätte ich somit eingetragen:

Die Aufteilung der Anschaffungskosten gemäß § 7 Abs. 4 EStG erfolgte entsprechend der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesministeriums der Finanzen mit Stand vom 24.01.2025 unter Berücksichtigung des Gesamtrohertrags (Nettokaltmiete inkl. Stellplatz à Allgemeines Ertragswertverfahren).

Bodenrichtwert: 730 €/m², Grundstücksfläche 1.525 m², Miteigentumsanteil 2.603/100.000,
→ Anteil Grund & Boden: 29.409 € (14,56%), Anteil Gebäude: 172.575 € (85,44%).

Die aktivierungsfähigen Nebenkosten (Notar Kaufvertrag + Grundbucheintragung = 1.983,89 €) wurden dem Gebäude zugerechnet.

Im Kaufpreis enthaltene Einbauküche (6.000 €) und Mobiliar (4.500 €) werden als eigenständige Wirtschaftsgüter über 10 Jahre linear abgeschrieben.

AfA-Beginn: 01.07.2024.

Ich hoffe, das ist dem FA transparent genug (?).

[Charlie24]

Die aktivierungsfähigen Nebenkosten (Notar Kaufvertrag + Grundbucheintragung = 1.983,89 €) wurden dem Gebäude zugerechnet.

Auch die Anschaffungsnebenkosten musst du auf Grundstück und Gebäude aufteilen.

[Steuerschweiss]

Auch die Anschaffungsnebenkosten musst du auf Grundstück und Gebäude aufteilen.

Oh, das wusste ich nicht.

Das wird in der "Arbeitshilfe" zur Kaufpreisaufteilung des BMF aber auch nicht berücksichtigt, oder?

https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke-Arbeitshilfe-Berechnung.xlsx?__blob=publicationFile&v=4

[Beamtenschweiß]

Nei, die Summe deiner Anschaffungskosten musst du selbst ermitteln. Es empfiehlt sich übrigens, die Kaufpreisaufteilung zusammen mit der Erklärung einzureichen.
Damit ersparst du dir ggf. ein nochmnaliges Anschreiben des Finanzamtes, da bei erstmaliger Vermietung meist etwas genauer geprüft wird.

[InsideFA]

Da steht "Kaufpreis (incl. Nebenkosten)" und einen Kommentar gibt es auch.

[Steuerschweiss]

Da steht "Kaufpreis (incl. Nebenkosten)" und einen Kommentar gibt es auch.

Richtig - und der Kommentar sagt: "Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen."

Und genau das habe ich eingegeben. Den Kaufpreis PLUS die Nebenkosten (in meinem Fall Notarkosten für Kaufvertrag + Grundbucheintragung).

Ich verstehe allerdings nicht, was dies mit der Aussage von Charlie24 ("Auch die Anschaffungsnebenkosten musst du auf Grundstück und Gebäude aufteilen") zu tun hat, und mit meiner Rückfrage, weshalb dies im Excel-Formular des BMF nicht berücksichtigt wird.

Nei, die Summe deiner Anschaffungskosten musst du selbst ermitteln.

Auch was dieser Kommentar mit der Frage zu tun hat, ist mir (noch) unklar. Die Summe der Anschaffungskosten habe ich doch längst ermittelt.

Wo und wie müssen im Excel-Formular des BMF die Anschaffungsnebenkosten auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden?

Danke vorab.

[Steuerschweiss]

Auch die Anschaffungsnebenkosten musst du auf Grundstück und Gebäude aufteilen.

Jetzt hat es "Klick" gemacht. Das kommt davon, wenn man fremde Vorlagentexte übernimmt.

Das bezog sich auf diesen einen Satz ("Die aktivierungsfähigen Nebenkosten (Notar Kaufvertrag + Grundbucheintragung = 1.983,89 €) wurden dem Gebäude zugerechnet.")

Dieser Satz ist natürlich Blödsinn, und passt ja auch gar nicht zu der Berechnungsweise des Excel-Formulars. Dort werden ja eben die NK gleich zum Kaufbetrag addiert, und somit auch auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt.

Sorry... jetzt alles klar.

[Charlie24]

Dass die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer nicht im Bodenrichtwert enthalten sind,

wird in der Arbeitshilfe des BMF offensichtlich negiert. Ich habe mir die Arbeitshilfe jetzt selbst mal genauer angesehen.

Dann kannst du das m. E. ebenfalls vernachlässigen.

[Steuerschweiss]

Ok, jetzt bin ich einigermaßen verwirrt

Aber beim Ausfüllen der Arbeitshilfe des BMF kann man ja im Prinzip nichts falsch machen, von daher bin ich jetzt einfach mal beruhigt.

Und den einen Satz ( Nebenkosten wurden dem Gebäude zugerechnet) lass ich einfach weg.

Auf alle Fälle danke für alle Tipps!

[Charlie24]

Ok, jetzt bin ich einigermaßen verwirrt

Um die Anschaffungsnebenkosten rechnerisch aufteilen zu können, hätte man in der Arbeitshilfe dafür ein eigenes Eingabefeld vorsehen müssen.

Das hat man sich aus Gründen, die ich auch nicht kenne, gespart. Du hast da nichts falsch gemacht.