Mehrjährige Altbau Sanierung zum Zwecke der Vermietung

[Fragensteller76]

Liebe Experten,

obwohl meine Frage nicht sehr speziell ist, konnte ich über die Suchfunktion keine passenden Antworten finden, vielleicht habe ich die Frage aber auch nur ungünstig formuliert. Ich hoffe nun auf diesem Weg den einen oder anderen Tipp/Hinweis zu bekommen.

Wir (Ehepaar, 3 Kinder) haben auf unserem Grundstück ein neues Haus gebaut und sind dort 2019 eingezogen. Der bis dahin von uns bewohnte Altbau steht seitdem leer und soll saniert und danach vermietet werden. Die Sanierung ist so umfangreich, dass eine Etage und das Dach abgerissen und neu gebaut werden müssen. Da wir einiges auch in Eigenleistung machen wollen, wird die Sanierung 2–3 Jahre in Anspruch nehmen.

Auch sind bereits ein paar Kosten entstanden, da wir das Haus bereits entkernt haben und hier und da auch Kosten durch Erhaltungsmaßnahmen hatten.

Unsere Frage ist nun ob und wenn ja wie, wo und wann man die Kosten absetzten kann die VOR der eigentlichen Vermietung entstanden sind.

Oder geht das erst ab der Vermietung, dann aber rückwirkend?

Vielen lieben Dank

[Charlie24]

obwohl meine Frage nicht sehr speziell ist, konnte ich über die Suchfunktion keine passenden Antworten finden,

Kein Wunder, in dem Forum hier geht es um die elektronische Steuererklärung, Steuerberatung ist hier nicht erlaubt.

Deshalb nur ganz kurz: So wie du das beschreibst, läuft das auf nachträgliche Herstellungskosten hinaus und nicht auf Erhaltungsaufwand.

Herstellungskosten können nur über die Gebäude-AfA geltend gemacht werden, die AfA beginnt mit der Fertigstellung.

Detaillierte Auskünfte kann dir nur ein Steuerberater geben, hier im Elster-Anwenderforum bist du falsch.

[HundKatzeMaus]

Ich sehe das genau so. Aber wenn du eine glaubhafte Vermietungsabsicht hast, kannst unter Umstaenden schon in dem Jahr, in dem die Kosten anfallen, sog. Werbungskosten geltend machen. Aber auch da rate ich dir einmal bei einem Steuerberater nachzufragen.

[Fragensteller76]

Der Hinweis mit der Gebäude-AfA hat mir schon geholfen, dafür Danke. Ich sammle also einfach alle Belege zu den entstanden Kosten und schaue dann im Jahr der ersten Vermietung weiter. Oder gibt es bezüglich Steuern/AfA bis dahin noch irgendwas wichtiges zu beachten?

Danke euch

[Charlie24]

Oder gibt es bezüglich Steuern/AfA bis dahin noch irgendwas wichtiges zu beachten?

Wahrscheinlich nicht. Wenn der Altbau über 50 Jahre alt ist und schon immer im Familienbesitz, spielt die AfA für den Bestand keine Rolle mehr,

wenn nicht, dann solltest du einen Steuerberater konsultieren.. Auch wegen der Restnutzungsdauer nach der Sanierung ist fachlicher Rat

empfehlenswert, da kann auch ein Gutachten Sinn machen.

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/was-vermieter-bei-sanierung-umbau-oder-ausbau-absetzen-koennen.html

[HundKatzeMaus]

Werbungskosten sind in dem Jahr anzusetzen, wenn sie anfallen und nicht, wenn es einem besser passt. Ausschlaggebend fuer die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklaerung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann du die Rechnung erhalten hast, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.​

[Charlie24]

Werbungskosten sind in dem Jahr anzusetzen, wenn sie anfallen und nicht, wenn es einem besser passt.

Das gilt aber nicht für Herstellungskosten und damit auch nicht für die Gebäude-AfA.

[HundKatzeMaus]

Das gilt aber nicht fuer Herstellungskosten und damit auch nicht fuer die Gebaeude-AfA.

Das habe ich ja auch nicht behauptet! Herstellungskosten sind keine Werbungskosten! Klar soweit? ;-)

[Uwe64]

Hallo Fragensteller76!

Um hier mal eine etwas klarere "Linie" reinzubringen:

obwohl meine Frage nicht sehr speziell ist

falsch: Ihre Frage ist "sehr speziell" !!!

[Uwe64]

Hallo Fragensteller76!

Um hier mal eine etwas klarere "Linie" reinzubringen - Teil 2:

sind dort 2019 eingezogen. Der bis dahin von uns bewohnte Altbau steht seitdem leer und soll saniert und danach vermietet werden.

ab Beginn der "Vermietungsabsicht" sind "vorweggenommene Werbungskosten" als "Vermietungsverluste" steuerlich abziehbar - das hätte somit schon in 2019 beginnen können ... !?

vorweggenommene Werbungskosten sind z.B:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Erhaltungsaufwendungen
- Strom, Wasser/Schmutzwasser/Niederschlagswasser, Heizung
- Alt-Gebäude-Abschreibung
- Finanzierungskosten
- usw.

[Uwe64]

Hallo Fragensteller76!

Um hier mal eine etwas klarere "Linie" reinzubringen - Teil 3:

Die Sanierung ist so umfangreich, dass eine Etage und das Dach abgerissen und neu gebaut werden müssen.

so, und jetzt wird's "ganz speziell": bei diesem Sachverhalt könnte (!) es sein, dass Sie
- gleichzeitig (!) teilweise (!) Instandhaltungsaufwendungen haben für nicht abgerissene Gebäudeteile und teilweise (!) Neubaukosten,
- alles (!) Neubau darstellt weil letztendlich "insgesamt Neubau"
...

Die Aussage von Charlie24, dass das "nachträgliche Herstellungskosten" seien, mit der Folge, dass die "alte" Abschreibungs-Vorschrift weiter anzuwenden ist, kann richtig sein, muss aber nicht, es kann auch ein "Neubau" vorliegen mit "neuer Abschreibungsvorschrift"!

Dann wären eventuell "besondere Abschreibungsmöglichkeiten" in Betracht zu ziehen::
- wegen Sanierungsgebiet oder Denkmalschutz
- Abschreibung zur Schaffung neuen Mietraums
...

[Uwe64]

Hallo Fragensteller76!

Um hier mal eine etwas klarere "Linie" reinzubringen - Teil 4:

sorry, Charlie24, aber auch weitere Ihrer Aussagen "können" richtig oder aber auch völlig falsch sein:

Wenn der Altbau über 50 Jahre alt ist und schon immer im Familienbesitz, spielt die AfA für den Bestand keine Rolle mehr,

da wir "nichts, absolut nichts wissen darüber, wie der Familienbesitz vor Jahrzehnten von Familienmitglied zu Familienmitglied übergegangen ist", ob da mal was "teilentgeltlich" überging, ob da die Jahre nach der "Erst-Fertigstellung" nach und nach weiterer Wohnraum im OG/DG/KG ausgebaut wurde - wir können also nicht sagen, da wäre sicherlich kein Restbuchwert mehr da!

Auch wegen der Restnutzungsdauer nach der Sanierung ist fachlicher Rat empfehlenswert, da kann auch ein Gutachten Sinn machen.

Grundsätzlich ist Ihr hinweis i.O. - aber wenn da quasi ab abgerissener Etage ein "Neubau" vorliegt, bleibt i.d.R. überhaupt kein Raum für eine "Restnutzungsdauer-Diskussion" mit dem Finanzamt - außer da wurde eine "Bretterbude" draufgezimmert ...

[Uwe64]

Hallo Fragensteller76!

Um hier mal eine etwas klarere "Linie" reinzubringen - Teil 5:

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sowohl Charlie24 als auch HundKatzeMaus haben auf Steuerberater verwiesen!

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ergänzend sollten noch die Lohnsteuerhilfevereine genannt werden!

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Meine Empfehlung ist aber Steuerberater, weil ich mir nicht vorstellen kann, dass ein Lohi-Verein, der ja "nur" eine "arbeits-/zeitunabhängige" Vereinsgebühr berechnet, diesen Fall tatsächlich wirklich allumfassend abarbeitet / abarbeiten kann (ich meine damit "aus zeitlichen Gründen nicht kann", nicht "aus fachlichen Gründen"!) ... !?

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Fazit:

- Sie haben Status heute höchstwahrscheinlich schon Steuererstattungen für Vorjahre "verschenkt", weil Sie wohl bisher noch keine "vorweggenommenen Werbungskosten" geltend gemacht haben ...

- Sie sollten sich in Ihrem Fall wirklich reiflich überlegen, ob Sie sich nicht doch einen Steuerberater suchen, der sich auch für solche "nur-ESt-Fälle" fachlich und zeitlich ordentlich ins Zeug legt ...

[Beamtenschweiß]

Mensch Uwe, nu halt doch mal die Bappen !

Die einzig richtige Aussage für den TE lautet: such dir einen Steuerbearter, da dies KEIN Forenthema ist sondern Steuerberatung.
Dies wurde schon in der ersten Antwort erwähnt und hätte auch deinerseits nicht mehr als einen Satz benötigt.

[Uwe64]

Für alle, die noch mitlesen:

Ja, es mag für den Fragensteller76 "zuviel des Guten" sein ...

- aber wer (vielleicht) seit 2019 (oder später) mit dem Gedanken spielt, ein leerstehendes Haus einer Generalsanierung zu unterziehen und anschließend zu vermieten, und bis heute noch nicht auf die Idee kam, einen Fachmann zu befragen, wie man das steuerlich richtig macht bzw. optimiert,

- aber wer gleich zu Beginn schreibt "obwohl meine Frage nicht speziell ist", obwohl der Sachverhalt "nicht komplizierter sein kann",

- aber wer schon jahrelang Steuern an den Staat "verschenkt" hat,

dem, und nur dem, wollte ich mit meinen Beiträgen aufzeigen, was bei diesem Sachverhalt an steuerlichen Fragen/Themen abzuarbeiten ist

dann kann er unserer einhelligen Empfehlung, zum Steuerberater zu gehen, folgen oder auch nicht, ganz wie ihm beliebt!

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und ich möchte, dass die Steuerpflichtigen in Deutschland das vom Staat zurückerhalten, was Ihnen bei optimaler Gestaltung und gutem steuerlichen Wissen auch zusteht!