Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Wieso? Stimmt doch was ich sagte ...
Zitat:
>>
Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden
Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks – von der Steuer abgesetzt werden.
<<

Das betriefft den betrieblichen Teil meiner Wohnung, wie erwähnt.
Bei nicht-gewerblichen Altbauten sind es allerdings 40 Jahre, (und nicht 33 Jahre) Abschreibungszeit.

Den Boden- und Gebäudewert müsste ich ja eigentlich in meinem Steuerbescheid finden. Oder?
Der private Teil, den ich jetzt vermiete, wurde damals nach der Modernisierung ja neu bemessen, und hat einen gesonderten Grundsteuerbescheid bekommen. Da schaue ich mal ...

Blöde nur, dass ich 3 Jahre nach der Modernisierung und steuerlichen Neubemessung noch einmal 20.000 reingesteckt hatte. das ist jetzt 7 Jahr her, daher kann ich das vermutlich nicht mehr in die Gebäude-AfA einbeziehen :-( Das hätte ich vorher wissen müssen.
Ich hatte damals aber auch echt einen besch*** STB.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

In die BMG für die AfA kann nur nachträglicher Herstellungsaufwand, nicht jedoch Erhaltungsaufwand einbezogen werden.

Und was die AfA-Sätze für Wohngebäude angeht, findest du alles hier:

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Ah ja, danke. Nachträglicher Herstellungsaufwand ist gut.

Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
Ab 2012 läuft dann die AfA für den Gebäudewert+Sanierungsmaßnahmen über 40 Jahre (Gebäude um 1900 erbaut). Ab Vermietung in 2017 kann ich dann die restlichen 35 Jahre mit jeweils 2,5 % pro Jahr von den Mieteinnahmen in Abzug bringen.
Ich denke, das sollte soweit korrekt sein.

Zumal in der Betriebprüfung 2007 der Verteilungsschlüssel für den auf die Gebäudeteile anfallende Kaufpreis und GEMEINSAME Sanierungsmaßnahmen (z.B. Dacheindeckung) geprüft wurde, sollten sich damit keine Probleme ergeben.
Die den Gebäudeteil spezifischen Sanierungsmaßnahmen (bis 2011) rechne ich der AfA dann in vollem Umfang hinzu.
Ich denke, auch das sollte soweit korrekt sein.

Jetzt fragt sich nur noch, wie ich den nicht-absetzbaren Grund und Bodenwert herausrechne ...

Große, wichtige FRAGE:
Kann (oder muss) ich da den Bodenwert nehmen der mir 2006 (nach Fertigstellung des betrieblichen Gebäudeteils) im Grundsteuermessbescheid für den jetzt vermieteten Gebäudeteil von der Steuerbehörde mitgeteilt wurde?

Das waren 4559 DM ... da müssten ja alle Anschaffungskosten, die für die Bodenwertberechnung relevant sind, bereits berücksichtigt worden sein.
Wenn ja, Muss ich dann den DM / EURO Umrechnungskurs von 2006 nehmen, oder den vom Zeitpunkt der Fertigstellung in 2011?

Wenn Nein, dann muss ich den Bodenwertanteil wohl neu berechnen?!
Nach meinen Recherchen berechnet sich der Bodenwertanteil wie folgt:
Summe aus den Anschaffungskosten:
1. Kaufpreis
2. Notarkosten
3. Amtsgerichtskosten
4. Grunderwerbssteuer
5. Maklerkosten (unsicher)

Nach Faustregel sind 20% der Summe dieser Kosten dann der Bodenwertanteil, der nicht in der AfA abgesetzt werden kann.
(Es gibt auch wesentlich kompliziertere Berchnungswege, aber das FA handelt nach, und aktzeptiert wohl im allgemeinen die Berechnung nach dieser Faustregel)
Die verbleibenden 80% dieser Kosten kommen dann in die AfA, zusammen mit den Herstellungskosten (also die Sanierungsmaßnahmen, die direkt auf das Objekt angefallen sind)

Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Zumal für meinen vermieteten Gebäudeteil aber noch keine AfA ermittelt wurde, und die Fertigstellung zu Wohnzwecken ja eigentlich erst mit der Installation und Abnahme der Heizanlage (2011) abgeschlossen sein kann, werde ich den Ausbauzeitraum vom Kauf (2004) bis Fertigstellung (2011) datieren.
......
Also wenn die Frage nach der Berechnung des Bodenwerts geklärt ist, dann kann ich, glaube ich, mit meiner AfA Berechnung loslegen ... oder?

Das sind alles steuerliche Fragen, die im Forum nicht beantwortet werden. Genau dafür gibt es nämlich Steuerberater!

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Das war ja ur eine Frage.
Steuerberater sind übrigens auch ncht die allwissenden Wollmichsäue, sondern die wollen vor allem schnelles Geld verdienen.

Ich hatte einen STB bis 2007. Au weia .... Großes Tier. Der hat für VW gearbeitet. "räusper*
Der Typ hat mich 2 Jahre meines Lebens gekostet, damit ich zumindest einen Teil des angerichteten Steuerschadens erstattet bekomme.
Es fing damit an, dass ich heraus fand, dass er 1 Euro pro gebuchter Position berechnet.
Zumal er mir sagte, dass ich jede Quittung in seiner Buchhaltung einreichen soll, habe ich mir dann ausgerchnet, dass mich jede Quittung ca. unter 5 Euro mehr Geld kostet als ich durch die Absetzung steuerlich einspare. Dafür hätte ich mir inklusive der Mühe also auch das Geld dafür gleich sparen können. Ist ja schließlich nicht verboten etwas nicht abzusetzen.
Er sagte dazu, ich könnte seine Kosten dafür ja von der Steuzer absetzen ... Das hätte er meiner EX erzählen können, die auch der Meinung war, dass alles nix kostet was man von der Steuer absetzen kann. Will der mich für dumm verkaufen? fragte ich mich. Ich wurde misstrauisch, und recherchierte weiter.

Das brachte eine Lawine zum rollen ...

Von insgesamt 25000 euro Steuerschaden waren ca. 5000 Euro auf Schlechtberatung zurückzuführen. Schlechtberatung ist allerings auch eine Beratung die man zahlen muss. Daher hatte ich kaum Chancen etwas erstattet zu bekommen.
Traurig allerdings, dass ich als Laie bessere Steuerverfahren erkundet habe, als der Profi.

Als ich dann mit meinen Fragen, die ich zu Unschlüssigkeiten in meinen Steuererklärungen hatte, beim FA vorstellte, stellte sich heraus, dass bei der Betriebsprüfung auch ein erheblicher Steuerschaden festgestellt wurde. Von dem 6-seitigen Prüfungsbericht hat der Steuerberater mir aber nur 4 Seiten übermittelt. Zufällig waren gerade die 2 Seiten mit dem Bericht über die Fehlbuchungen auf dem Weg zu mir in seinem Fax hängen geblieben.
Tja, da kann man nichts machen ... ansoinsten würde ich sagen, das ist definitiv Urkundenfälschung.

Ebenfalls bemerkenswert ist, dass ich keinen STB oder Steuerrechtsanwalt gefunden hatte, der sich dieser Sache annehmen wollte. Is ja klar, das ist nämlich Arbeit. Mein Musikanwalt, ein Laie im Steurrecht, hat das dann freundlicherweise in die Hand genommen.

Nach 2 Jahren Gerichtsverfahren und die Prüfung durch den Vorsitzen der Steuerkammer habe ich dann 90% meiner eingeklagten Beträge von der Versicherung des STB erstattet bekommen. Dem STB ließ das alles völlig kalt. Klar mit einer Versicherung im Rücken kann er sich auch jeden Schrott erlauben. Dass die Versicherungskosten auf die Mandanten umgelegt werden ist ja auch klar.

Nee, mir gefällt das ganze SteuerberatungsSystem nicht. Das ist nämlich die Lizenz zum pfuschen.

Wenn ich selber diese Fehler gemacht hätte, dann hätte ich übrigens eine Möglichkeit gehabt den Regress dirket ans FA zurück zu stellen. Das wäre wesentlich einfacher gewesen. Weil aber ein fachkundiger STB das gemacht hat, musste ich meinen Regressanspruch an ihn richten. Und der hat natürlich jeden Fehler geleugnet.

Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

Mag ja sein, ändert aber nichts daran, dass Steuerberatung hier im Forum schlicht nicht erlaubt ist.

Du musst dich also selbst im Internet schlau machen.

https://www.jurion.de/gesetze/estr_2...1/?q=&widget=1

http://www.iww.de/gstb/steuerrecht-a...aufwand-f64471

http://www.bundesfinanzministerium.d...-09032017.html

[stiller]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Mein Musikanwalt, ein Laie im Steurrecht, hat das dann freundlicherweise in die Hand genommen.

Wenn ich selber diese Fehler gemacht hätte, dann hätte ich übrigens eine Möglichkeit gehabt den Regress dirket ans FA zurück zu stellen. Das wäre wesentlich einfacher gewesen. Weil aber ein fachkundiger STB das gemacht hat, musste ich meinen Regressanspruch an ihn richten. Und der hat natürlich jeden Fehler geleugnet.

Mit Steuerberatern kannste mich jagen!

Roman von foh:
mein Fachanwalt taugt nix
ein Fremdanwalt ist mir sympathisch
das FA taugt nix
Schuld haben immer andere

Richtig zusammengefasst?!

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

@Stiller

"Richtig zusammengefasst?!"
Nein.

"mein Fachanwalt taugt nix"
doch, mein Musikfachanwalt ist mega spitze!

"ein Fremdanwalt ist mir sympathisch"
Was hat das mit Sympathie zu tun?
Ich fand den STB auch sympathisch, das hat MIR aber nix geholfen.
Ich hatte ohn sogar das Mandat für meine Firma gegeben. Das hat er dann natürlich auch verloren.

"das FA taugt nix"
Nö. Das FA ist super :-) Mit denen komme ich gut klar, und ohne den netten Prüfer wäre ich selber wohl nie darauf gekommen wie der STB mich über den Tisch gezogen hat. Aber bestimmt gibt es da auch ein paar Fachidioten, die vor lauter Paragraphenverseuchung nicht mehr geradeaus denken können.
Wenn es nach mir ginge, dann würden Steuerberater übrigens vom Staat bezahlt. Das würde zumindest dem Pfusch Profitgier vorbeugen.

"Schuld haben immer andere"
Wieso andere?
Schuld haben immer die, die fürs schnelle Geld pfuschen, und nicht zu ihren Fehlern stehen wollen.
Oder kurz, Schuld hat der der Schuld hat, weil er Mist baut.


Zurück zur Sache ...
@Charly
Danke für die Links. Ich glaube ich weiss auf was Du hinaus willst ...

"Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden." !!!

Zur Zeit der Betriebprüfung, als der fertig gestellte Gebäudeteil mit meinem betrieblich genutzten Gebäudeteil in Augenschein genommen wurde, war der zur Vermietung stehenden Gebäudeteil (um den es jetzt geht) ja noch lange nicht fertig gestellt. Der war gerade noch im entkernten Status (2007). Daher ist der Passus eines Erhaltungsaufwands hier überhaupt nicht anwendbar, selbst wenn ich es wollte. (Vor der Entkernung war die Dachgeschosswohnung noch in einem Nachkriegsähnlichem Zustand)
Ich kann mir nicht vorstellen, dass heutzutage eine Wohnung als fertig gestellt bezeichnet werden kann, in der es keine Heizung und kein Warmwasser gibt. Dass die Therme erst 2011 vom Schornsteinfeger für die Inbtriebnahme freigegeben wurde könnte ich notfalls wohl auch irgendwie belegen, falls das gefragt würde.
Zur Zeit der Betriebsprüfung war die Fertigstellung zwar auf 2009 angegeben, aber dass es im Baugewerbe zu Verzögerungen kommt ist ja nicht unüblich. Ich habe jedenfalls noch nirgends gelesen, dass ein Bauvorhaben für die Bewilligung der AfA in einem bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden muss.
Und dass ich die Wohnung nach der Fertigstellung in 2011 anschließend bis 2017 erstmal privat genutzt habe, dürfte mir ja auch freistehen. Sie gehört ja nicht zum Betriebsvermögen, so wie mein Betrieblicher Teil.
Solange ich sie privat nutzte gab es ja auch keine Notwendigkeit eine AfA für die Wohnung zu erstellen. Daher hole ich das jetzt für die Vermietung nach.

Ich kann da jetzt keine Hinweise in deinen Links finden, die meinem Vorhaben entgegensprechen.
Guts Nächtle :-)
Foh

PS: Der Link mit der Grundstückspreisberechnung ist bestimmt gut, wenn ich meine Garage vermieten will. Da gibt es ja noch keinen errechneten Wert.
Aber der Wohnteil um den es hier jetzt geht, der hat ja schon in dem Einheitswertbescheid von 2006 einen Bodenwert zugewiesen bekommen.
Nach aktuellem DM / Euro Wechselkurs sind das 25% vom Anschaffungspreis des betreffenden Gebäudeteils.
Nach altem Wechselkurs von 2006 (als der Bescheid erstellt wurde) sind es sogar fast 30% des Kaufpreises. Das ist realiv viel. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das FA meckert, wenn ich den übernehme ... nach aktuellem Wechselkurs ersmal ;-)

pps: jetzt frage ich mich grade, ob ich die gezahlte Grundsteuer während der 9 Jahre Bauphase noch in die Herstellungskosten nehmen sollte ... hm ... aber ich glaube für diese 700 Euro (insgesamt) lohnt sich der Versuch nicht.

[Anja39]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Die Verfestigung eines Glaubens ist selten Grundlage für Erfolg oder Mißerfolg eines Versuchs.

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Danke für die Links. Ich glaube ich weiss auf was Du hinaus willst ...

Ich will auf gar nichts hinaus! Die beispielhaft ausgewählten Links sollen dir nur zeigen, wo du dich u. a. schlau machen kannst
und dass die Zuordnung Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen im Einzelfall nicht immer ganz einfach ist.

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

@Anja39 ... das sage ich zu den gefühlten Unterhaltsforderungen meiner Ex auch immer.

@Charly ... ja, dass es da zu problematischen Fällen kommen kann ist durchaus möglich. Ich sehe nur nicht, dass es in meinem Fall diesbezüglich irgendwelche Widersprüche mit der Gesetzeslage gibt. Wenn z.B. die Wihnung schon vor dem Termin der endgültugen Fertigstellung vermietet, oder bewohnt gewesen wäre, dann könnten da berechtigte Zweifel an den danach folgenden Herstellungskosten, bzw. Modernisirungskosten aufkommen. Aber die ETW war ja bis dahin unbewohnt, und ich gaube, nach deutschen Maßstäben, auch unbewohntbar.

Jetzt ist mir noch aufgefallen ...
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ... jedenfalls wenn ich die Einheitsmessbescheid-Bodenwerte meines Betrieblichen Wohnteils anschaue und mit den dort laufenden AfA vergleiche. hm ... Wieso wird da mit zweierlei Maß gemessen?? (das is jetzt keine individuelle Beratungsfrage)

[stiller]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Jetzt ist mir noch aufgefallen ...
Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ... jedenfalls wenn ich die Einheitsmessbescheid-Bodenwerte meines Betrieblichen Wohnteils anschaue und mit den dort laufenden AfA vergleiche. hm ... Wieso wird da mit zweierlei Maß gemessen?? (das is jetzt keine individuelle Beratungsfrage)

GruBo wird nicht abgeschrieben!
Steuerliches Halbwissen kann gefährlich werden, alle Angaben ohne Gewehr..

[foh]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

GruBo wird nicht abgeschrieben!
das ist ja allgemein bekannt, allerdings hat diese Antwort nichts mit der Frage zu tun.

[stiller]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwrt der AfA zu haben ...

Weisst Du selbst, was Du so schreibst in Deinen Romanen?
Doch, hat mit Deiner Behauptung/Frage zu tun!

[Charlie24]

AW: Anlage V bei möblierter Teilzeitvermietung? Wie ausfüllen?

Der Bodenwert des Einheitswertmessbescheids scheint keinen Zusammenhang mit dem Bodenwert der AfA zu haben.

Du lernst dazu! Einheitswerte sind seit 2009 nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung, davor spielten sie auch noch bei der Erbschaftsteuer eine Rolle.