ETW nach Selbstnutzung vermietet - Formular Anlage V

[izlus]

kurze Schilderung der Fakten:
Wohnung 2004 gekauft und eingezogen, 2021 ausgezogen und vermietet.
Ich habe mehrere "spezielle" Fragen und bin dankbar für jede hilfreiche Antwort.

Zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehören sonstige Aufwendungen wie Fahrtkosten, Telefon, Übernachtungskosten. Da keine Rechnungen mehr vorliegen, kann man dafür eine Pauschale annehmen? Wenn ja wie hoch?

Die Immobilie kann 50 Jahre linear mit 2% abgeschrieben werden. Die ersten 17 Jahre habe ich die Wohnung selbst genutzt und die AfA nicht gebraucht. Kann ich die 100% über die nächsten 33 Jahre abschreiben? Wie ist die rechtliche Situation?

Nach dem Auszug habe ich Reparaturen vom Klempner, Maler Fußbodenleger durchführen lassen (Erhaltungsaufwendungen auf dem Formular) und einen Makler mit der Vermittlung beauftragt (Sonstiges auf dem Formular).
Kann ich die Abschreibung auf die Immobilie (AfA), die Handwerkerrechnungen und die Maklerrechnung in der Steuererklärung auf die nächsten Jahre schieben, da ich die Abschreibungen 2021 nicht benötige. Wieviel Jahre kann man schieben ohne das eine Rechnung für die Steuererklärung verfällt?

Ich habe bei einer Verwandten das Formular Anlage V nachgerechnet, um es zu verstehen. Nach meinem Verständnis müsste die Formel so aussehen:
Verwaltungskosten = Hausgeld abzüglich Instandhaltungsrücklage + Nachzahlung an Hausverwaltung Vorjahr oder oder - Erstattung von Hausverwaltung Vorjahr
Die Verwandte hat die Erklärung von einem Steuerberater anfertigen lassen. Der kommt aber auf ein anderes Ergebnis. Ist meine Formel falsch?

Vielen Dank!
Freundliche Grüße

[L. E. Fant]

ElsterFormular stand nur für Jahre bis 2019 zur Verfügung.

[Charlie24]

Da keine Rechnungen mehr vorliegen, kann man dafür eine Pauschale annehmen? Wenn ja wie hoch?

Die Frage betrifft Steuerrecht und nicht die elektronische Steuererklärung. Ich würde sagen: Nein !

Kann ich die 100% über die nächsten 33 Jahre abschreiben?

Nein, die Gebäude-AfA hat mit der Fertigstellung bzw. Anschaffung durch dich begonnen. Auch das ist Steuerrecht.

Größere Erhaltungsaufwendungen kann man auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilen, schieben kann man ansonsten gar nichts.

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gehört nicht zu den Werbungskosten, das siehst du richtig.

[izlus]

Danke für die hilfreichen Antworten!

Richtig, die AfA hat mit dem Kauf 2004 begonnen. Habe ich eine Wahl, wie die Abschreibung erfolgt oder ist das immer 2% über 50 Jahre? Auf dem Formular kann ich zwischen linear und degressiv wählen und auch einen anderen Prozentsatz auswählen. Ich könnte doch auch annehmen, ich habe die ersten 17 Jahre mit 0% oder 1% abgeschrieben. Das geht wohl nicht?

Im Internet konnte ich nicht finden, ab welcher Summe handelt es sich um eine größere Erhaltungsaufwendung?

Irgend etwas scheint bei meiner Formel zu fehlen, oder der StB hat einen Fehler gemacht. Was gehört noch in die Formel rein?

Freundliche Grüße

[Charlie24]

Ich könnte doch auch annehmen, ich habe die ersten 17 Jahre mit 0% oder 1% abgeschrieben. Das geht wohl nicht?

Nein, das geht nicht ! Die AfA für Gebäude ist in § 7 EStG geregelt, das hilft dir aber nichts. Degressive AfA wäre in deinem Fall sogar schlechter.

Es gelten die 2%: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Im Internet konnte ich nicht finden, ab welcher Summe handelt es sich um eine größere Erhaltungsaufwendung?

Das ist nicht wirklich geregelt. Ich habe auch schon 1.000,00 € auf mehr als 1 Jahr verteilt.

Ich kenne deine Formel nicht. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip, sowohl bei den Zahlungen, die du selbst leistet, wie auch bei

den Nebenkosten, die deine Mieter an dich bezahlen. Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage musst du abziehen, Entnahmen

kannst du im Jahr der tatsächlichen Entnahme hinzurechnen.

[izlus]

Vielen Dank Charlie24,

Du hast mir sehr geholfen.
Kann ich "Sonstiges" (Makler für Vermittlung >1000€) auch auf mehrere Jahre verteilen?
Ich bedanke mich und wünsche einen schönen Abend!

Freundliche Grüße

[Charlie24]

Kann ich "Sonstiges" (Makler für Vermittlung >1000€) auch auf mehrere Jahre verteilen?

Das ist doch kein Erhaltungsaufwand !

[izlus]

Verstehe ich das richtig?
Nur der Erhaltungsaufwand kann auf mehrere Jahre verteilt werden?
Freundliche Grüße und vielen Dank!

[Charlie24]

Nur der Erhaltungsaufwand kann auf mehrere Jahre verteilt werden?

Ja, das ist in § 82b EStDV praktisch als Ausnahme vom Zu- und Abflussprinzip geregelt, so wie die Gebäude-AfA ebenfalls gesondert geregelt ist.

https://www.gesetze-im-internet.de/e...955/__82b.html

[izlus]

Danke, für die schnelle, kompetente Hilfe.
Ich wünsche einen schönen Abend.
Freundliche Grüße

[izlus]

Ich habe mir die Paragraphen 11a, 11b EStG und §82b EstDV durchgelesen (sind ja nicht so lang) und habe dazu eine Frage.
Ist es möglich, die gesamten Erhaltungsaufwendungen als eine Baumaßnahme zu betrachten und dies steuerlich zusammenzufassen?
Nehmen wir an ich habe eine große Handwerkerrechnung (9000€) noch 3 kleine Handwerkerrechnungen (300€) und Rechnungen für Kleinmaterial (Rauchmelder, Pflegeset für neuen Fußbodenbelag, Schubladenmatten für Küchenschränke,...) (200€).
Ist es möglich, die 9500€ in Zeile 42 einzutragen und auf 5 Jahre zu verteilen? Es handelt sich doch um einen Umbau, um eine Baumaßnahme?
Oder
Kann ich nur die große Rechnung über 9000€ in Zeile 42 packen?
Kann ich das mit den 9500€ probieren oder macht das keinen Sinn?

Freundliche Grüße

[multi]

Das ist eher eine Frage an einen Steuerberater als ein Anwenderforum zu Elster.

[Charlie24]

Ich habe bei größeren Erhaltungsmaßnahmen immer alles zusammengefasst, was damit im Zusammenhang stand, unabhängig vom Rechnungsbetrag.

Bei einer kompletten Wohnungsrenovierung kann das auch alles sein. Unser Finanzamt hat sich nicht daran gestört.

Aber das ist keine Frage zur elektronischen Steuererklärung.

[Beamtenschweiß]

Größere Erhaltungsaufwendungen vor der erstmaligen Vermietung könnten auch als nachträgliche Herstellungskosten die Afa BMG erhöhen

[izlus]

Danke für die Antworten!
@ Beamtenschweiß - das klingt im ersten Moment sehr lukrativ. Das Gebäude muss dafür aber vorher voll abgeschrieben sein?!? Trifft für mich nicht zu.

Ich habe die Kosten aufgeschrieben (siehe unten). Es summiert sich auf eine fünfstellige Summe. Mein Plan ist diese Summe als Wohnungsrenovierung über 5 Jahre abzuschreiben.

Maler- und Fußbodenleger
Klempner (Austausch Eckventile und Unterputzventil)
Schubladenmatten (für vermietete Küche)
Spezialreiniger und Imprägniermittel für neuen Fußbodenbelag
Rauchmelder
Austausch Armatur im Bad
Kleinmaterial...

Freundliche Grüße