Fragen zum Ausfüllen der Anlage V Rückzahlung von Verwalter

[Ascescendar]

Hallo zusammen,

ich habe zwei Fragen zur Ausfüllung der Anlage V:

1. was genau sind verhältnismäßige Werbungskosten (neu in 2023), wenn ich doch eine Abrechnung habe vom Verwalter, sind das doch in aller Regel direkt zuordnungsbare Werbungskosten oder? Wenn ich das richtig verstanden habe, so ist da nur etwas einzutragen, wenn Werbungskosten teilweise nichts mit der Vermietung prozentual selbst zu tun haben oder? Also wenn z.B. 1% der Werbungskosten nicht mit der Vermietung zusammen hängen, ja oder nein?

2. Mir ist klar, was ich an Werbungskosten oder sonstigen nicht umlegbaren Verwaltungskosten für 2023 trage und wo ich das eintrage, was mir aber unklar ist ist wie ich Nachzahlungen zuordne. Angenommen mir wurden laut dem Wirtschaftsplan davor 1000€ berechnet an umlegbaren Werbungskosten, es sind aber nur 900€ angefallen und mir wurden laut Wirtschaftsplan 500€ Verwaltungskosten berechnet es sind aber 550€ angefallen und dies wird mit der Abrechnung, die ich im Jahr 2023 erhalten habe korrigiert. Somit gibt es 50€ Zufluss.
Mir geht es um die Verbuchung irgendwie, dass ich letztlich in obiger Abrechnung des Verwalters 50€ zurück bekomme ist mir insgesamt klar, mir ist nur nicht klar wo ich das verbuche. Ich muss die 50€ die ich zurück bekommen habe ja irgendwie wieder richtig verbuchen, tragt man das nur bei den Werbungskosten ein oder muss man das auch bei den sonstigen nicht umlegbaren Kosten eintragen bzw entsprechend zuordnen? Ich mein ok die Kosten reduzieren sind quasi um 50€ ok kann man irgendwo eintragen aber ich will das schon an der richtigen Stelle eintragen.

Vielen Dank und Grüße

[Telepeter]

1. Wenn Du eine Eigentumswohnuing hast und die komplett von Dir vermietet ist gibt es keine verhältnismäßig zuzuordnenden Kosten.

2. Grundsätzlich gilt § 11 EStG: Maßgebend für die Zuordnung zu einem Veranlagungsjahr ist der Zahlungsfluss. Bei Erstattungen durch den Verwalter mindert das die entsprechenden Kosten in dem Jahr der Erstattung.

[Ascescendar]

1. Wenn Du eine Eigentumswohnuing hast und die komplett von Dir vermietet ist gibt es keine verhältnismäßig zuzuordnenden Kosten.

2. Grundsätzlich gilt § 11 EStG: Maßgebend für die Zuordnung zu einem Veranlagungsjahr ist der Zahlungsfluss. Bei Erstattungen durch den Verwalter mindert das die entsprechenden Kosten in dem Jahr der Erstattung.

zu 1. ok dann ist das geklärt, danke

zu 2. ist mir klar, dass das die Kosten reduziert, habe ich oben ja bereits so geschrieben, mir ging es darum das richtig zu verbuchen, weil die Werbungskosten ergeben ja eine Rückerstattung von 100€ und die Verwaltungskosten eine Nachzahlung von 50€. Nun stellt sich für mich die Frage, ob ich dies jeweils dann an zwei Stellen also einmal bei den umlegbaren Werbungskosten erfassen soll also die 100€ Rückerstattung und die 50€ Nachzahlung der Verwaltungskosten als extra Position dann dort wo ich die Verwaltungskosten eintragen kann? In Elster trägt man die Verwaltungskosten und die umlegbaren Werbungskosten ja an zwei aufeinander Folgenden Stellen ein.

[Charlie24]

Die Positionen umlegbare Nebenkosten und nicht auf die Mieter umlegbare Verwaltungskosten sollte man getrennt erklären, darauf wird ja in der ab 2023 neu

gestalteten Anlage V besonderer Wert gelegt.

[Telepeter]

Du musst schauen ob die sachlich zuständigen Felder bei ELSTER auch negative Beträge annehmen. Nur wenn das nicht der Fall sein sollte müsstest Du "negative Werbungskosten" bei den Einnahmen erfassen. Normalerweise sollte das aber kein Problem sein weil ja immer nur der Saldo der gleichen Kostenart eingetragen wird.

[Charlie24]

Du musst schauen ob die sachlich zuständigen Felder bei ELSTER auch negative Beträge annehmen.

Ja, in dem Bereich des Formulars werden Beträge mit negativem Vorzeichen akzeptiert.

[mhanft]

Die Positionen umlegbare Nebenkosten und nicht auf die Mieter umlegbare Verwaltungskosten sollte man getrennt erklären, darauf wird ja in der ab 2023 neu gestalteten Anlage V besonderer Wert gelegt.

Habe ich gerade mit Entsetzen gesehen. Ok, die Hausverwaltung teilt das natürlich auf in umlegbar und nicht umlegbar, allerdings ordnet eine sehr bekannte Steuersoftware die Hausgeldzahlungen immer noch unter dem dritten Punkt "Sonstige Kosten" zu (und lässt das auch bei der Jahresübernahme dort). Das hätte zur Folge, dass bei "umlegbar" nur die Grundsteuer steht (weil ich die ja selber zahle), bei "nicht umlegbar" gar nix, und bei "Sonstiges" die Hausgeldzahlungen (natürlich abzüglich der Instandhaltungsrücklage).

Wenn man das jetzt entsprechend "umbauen" würde (d.h. die Verwalterabrechnung aus "Sonstiges" rausschmeißen, auf "umlegbar" und "nicht umlegbar" aufteilen und die Instandhaltungsrücklage gleich weglassen), würden die Zahlungen aber nicht mehr zur Verwalterabrechnung passen - das geht doch eigentlich gar nicht?!

Also Beispiel:

Ich habe 2023 12 x 300 Euro Hausgeld-Vorauszahlungen gezahlt, macht insgesamt 3.600 Euro. Nun bekomme ich in 2024 die Abrechnung für 2023, wo z.B. drinsteht:

Abrechnung für 2023:
Umlegbare Kosten 2.400 Euro
Nicht umlegbare Kosten 1.000 Euro
Instandhaltungsrücklage: 500 Euro
Summe: 3.900 Euro

Geleistete Vorauszahlung in 2023: 3.600 Euro
ergibt Nachzahlung in 2024 für 2023: 300 Euro

Bisher habe ich in diesem Fall in die Anlage V für 2023 unter "Sonstiges" 3.100 Euro eingetragen (Gezahlte WEG-Gebühren abzgl. Instandhaltungsrücklage). (Die 300 Euro Nachzahlung dann in 2024.)

Wenn ich jetzt die neuen Felder "umlegbar" und "nicht umlegbar" verwenden würde, wären das ja gemäß Abrechnung 2.400 bzw. 1.000 Euro, also 3.400 Euro, was aber überhaupt nicht mit den tatsächlich geleisteten Zahlungen übereinstimmt!

(Eigentlich bräuchte man in diesem Fall Bilanzierung statt Überschussrechnung, um die 300 Euro Nachzahlung "zeitrichtig" als Kosten und Verbindlichkeit in 2023 zu buchen. Aber geht ja nicht.)

Wie macht man das ab 2023 richtig? Man könnte einfach die Abrechnung der Hausverwaltung reinschreiben und jegliche Nachzahlung bzw. Erstattung unter den Tisch fallen lassen - stimmt ja dann langfristig. Aber das würde das Zu-/Abflussprinzip verletzen.

Ich neige daher dazu, das wie bisher zu machen (siehe oben).

Meinungen?

[Charlie24]

Ich neige daher dazu, das wie bisher zu machen (siehe oben).

Das war auch meine erste Überlegung, wobei es bei mir nicht um Wohnungseigentum geht, sondern um ein vermietetes Zweifamilienhaus,

an dem meine Frau beteiligt ist. Das macht die Erklärung aber nicht unbedingt einfacher. Wir hatten jetzt im Februar bei einer Wohnung einen

Leerstand von 1 Monat. Auch da fallen ja bestimmte Nebenkosten an (z. B. Heizung), die auf keinen Mieter umgelegt werden. Die soll ich nun

künftig unter nicht umgelegte Kosten erfassen. Bisher habe ich die nie extra herausgerechnet. Das Problem trifft mich zwar erst 2025, aber

ganz so trivial wird das nicht. Da das Haus noch eine Ölheizung hat, müsste ich für 2023 auch den beim Vermieter verbleibenden Anteil an den

CO2-Kosten unter den nicht umgelegten Kosten erklären und die Heizölkosten um den Betrag reduzieren. Das geht auch nur, wenn ich die

Abrechnung der Nebenkosten früh im Jahr mache, was heuer wegen des Auszugs einer Mietpartei Ende Januar der Fall war.

Alles nicht so recht durchdacht und ein zusätzlicher Aufwand für Vermieter bzw. die Personen, die abrechnen.

[mhanft]

Ja, an Leerstand habe ich noch gar nicht gedacht. Das Prinzip umlegbar/nicht umlegbar ist zwar tatsächlich einfacher einzutragen, wenn man eine Immobilie selber verwaltet (ohne WEG-Hausverwaltung); dann kann man ja einfach eintragen, was man gezahlt hat (Müllabfuhr, Kanal etc.), weil es keine Vorauszahlungen, keine Nachzahlungen und keine Instandhaltungsrücklage gibt. Aber bei Leerstand (oder vielleicht auch nur Mieterwechsel) - und dieser CO2-Umlage auch noch - ist das schon heftig.

Vielleicht liest man ja im Laufe der nächsten Zeit noch was über diese "neue Anlage V" - die kam für viele ja ziemlich überraschend...

[Charlie24]

Vielleicht liest man ja im Laufe der nächsten Zeit noch was über diese "neue Anlage V" - die kam für viele ja ziemlich überraschend...

Warten wir's ab ! Ich sehe auch keinen großen Erkenntnisgewinn für die Finanzämter, die müssten da über Jahre mitrechnen. Ich habe jetzt im Januar

2024 das Jahr 2023 abgerechnet und am Tag des Auszugs auch den Januar 2024 für die Mieter, die Ende Januar ausgezogen sind. Für die ergab sich

sowohl eine Nachzahlung für 2023 wie auch für den Monat Januar 2024, was bei einem Wintermonat ja ganz normal ist. Bei der anderen Wohnung gab

es für 2023 eine kleine Erstattung. Den Saldo aus den Abrechnungen erfasse ich künftig in der Zeile 21, die Abrechnung für Januar gehört auch zu 2024.

Die Nebenkosten der jetzt Ende Februar eingezogenen neuen Mieter für 2024 werden bekanntlich erst 2025 abgerechnet, die laufenden Vorauszahlungen

für das restliche Jahr sind geschätzt. Ob die einigermaßen passen, weiß niemand, das sind nämlich jetzt 4 Personen, bisher waren es 2 Personen.

Es kann durchaus sein, dass es da zu größeren Nachzahlungen kommt, die aber erst 2025 zufließen.

Für mich ist das einigermaßen verfolgbar, weil ich das in meiner Finanzverwaltungssoftware sowohl über Kategorien wie über Klassen auch über längere

Zeiträume auswerten kann, aber wer soll das beim Finanzamt machen ?

[Ascescendar]

Vielen Dank das hat mir geholfen mhanft ich denke man muss sich von den eigentlichen Hausgeldzahlungen lösen, diese enthalten auch z.B. die Instandsetzungszuführungen etc wichtig ist nur was steht im Wirtschaftsplan für 2023 aus der Verwalterabrechnung die man im Jahr 2023 wohl erhalten hat. Dort ist bereits normalerweise alles in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufgeteilt, diese Zahlen sind dann relevant. Verrechnet wird das Ganze dann mit Rückzahlungen oder Nachzahlungen aus den Realen Kosten der Abrechnung vom Vorjahr 2022, diese wird ja quasi im Jahr 2023 korrigiert und dementsprechend muss man die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten verrechnen und die Verrechnung am Besten separat aufführen, so verstehe ich dies.

Also:
Wirtschaftsplan für 2023 im Jahr 2023 erhalten:
umlagefähige Kosten wie Grundsteuer oder Müll: 1000€ wird bei den umlagefähigen Kosten verbucht
nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten: 500€ wird bei den nicht umlagefähigen Kosten verbucht

Zahlen aus dem Jahr 2022 im Jahr 2023 erhalten:
umlagefähige Kosten waren 100€ niedriger als für 2022 prognostiziert, wird dann als Rückzahlung von Verwalter an Eigentümer -100€ verbucht (da man ja Geld erhält verringern sich die Kosten, kann extra Position sein) bei den umlagefähigen Kosten verbucht
nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten waren 50€ höher als prognostiziert: wird dann als Nachzahlung (kann extra Position sein) von Eigentümer an Verwalter +50€ bei den nicht umlagefähigen Kosten verbucht.

Bei den Instandhaltungskosten muss man dann im Jahr 2024 für die Steuererklärung 2023 auf die Abrechnung warten, dort sollten es die realen Werte ohne Prognosen/Wirtschaftsplan sein.

Auf der Einnahmenseite sind natürlich alle Miteinnahmen drinnen aber auch die Miete für die Küchenzeile etc. Umlagen werden separat aufgeführt, dort gibt es für Nachzahlungen/Rückzahlungen vom Mieter ein eigenes Feld, dort werden alle die 2023 dann angefallen sind eingetragen.

In der Steuererklärung dann für 2024 wird die Abrechnung von 2023 dann wieder korrigiert, sprich die Zahlen werden mit den Prognosen aus 2023 wieder verglichen und auf die beiden Konten umlagefähig und nicht umlagefähig aufgeteilt.

Kurz: Eingetragen in der Steuererklärung 2023 werden die Prognosen für 2023 verrechnet mit Nachzahlungen/Rückzahlungen aus der Abrechnung für 2022 aufgeteilt auf umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Instandhaltungskosten die tatsächlichen Werte für 2023 aus der nächsten Abrechnung. Alle Einnahmen vom Mieter getrennt nach Kaltmiete und Umlage incl Rückzahlung/Nachzahlung dann natürlich bei den Mieteinnahmen.

[Charlie24]

Alle Einnahmen vom Mieter getrennt nach Kaltmiete und Umlage incl Rückzahlung/Nachzahlung dann natürlich bei den Mieteinnahmen.

Die laufenden Umlagezahlungen und die Erstattungen bzw, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen müssen ab 2023 getrennt erfasst werden.

Siehe Zeilen 20 und 21 der Anlage V für 2023 !

[Ascescendar]

Die laufenden Umlagezahlungen und die Erstattungen bzw, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen müssen ab 2023 getrennt erfasst werden.

Siehe Zeilen 20 und 21 der Anlage V für 2023 !

Ja danke für den Hinweis, habe ich weiter oben dann auch so aufgeführt:

"Umlagen werden separat aufgeführt, dort gibt es für Nachzahlungen/Rückzahlungen vom Mieter ein eigenes Feld"

Dies ist sicherlich vielen nicht bewusst.

[mhanft]

Die laufenden Umlagezahlungen und die Erstattungen bzw, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen müssen ab 2023 getrennt erfasst werden. Siehe Zeilen 20 und 21 der Anlage V für 2023 !

Das ist ja noch einfach. Schwierig sind nur die Zahlungen an die Hausverwaltung. Ich werde mal analysieren, ob das funktioniert, was Ascescendar geschrieben hat, aber ich fürchte, eher nicht, weil die monatlichen Zahlungen auch nicht mit dem Wirtschaftsplan übereinstimmen. Außerdem gibt es regelmäßig einen Beschluss, dass die Hausgeldzahlungen vorrangig in die Rücklage fließen, was dann bedeutet, dass die Januar- und Februar- und die halbe März-Zahlung nur Rücklage sind und erst dann die "normalen" Kosten beginnen. Also das passt alles hinten und vorn nicht zusammen...

[Ascescendar]

mhanft An den Verwalter gezahlte Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind erst bei Verausgabung dieser für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar (H 21.2 [Werbungskosten] EStH und BFH-Beschluss vom 21.10.2005, IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291).

Man erhält 2023 einen Wirtschaftsplan, dieser ist so zu bezahlen bzw wird auch in Rechnung gestellt 2023 aber Korrekturen aus 2022 muss man natürlich entsprechend nach Konto umlagefähig und nicht umlagefähig natürlich verbuchen. Instandhaltungskosten sind ein Sonderfall, dass man darauf noch warten muss und die realen Werte eintragen soll... Sie sind ja quasi schon in Rechnung gestellt worden.

Es läuft also alles bei den Kosten nach dem Abflussprinzip, ein Teil der Hausgeldzahlungen sind dann eben die im Wirtschaftsplan stehenden umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten die man einträgt, Instandhaltungskosten sind separat nach den genauen Werten anzugeben meines Wissens nach, da diese eben für 2023 dann auch 2023 anfallen bzw direkt aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden..

Habe ich recherchiert aber bin ja hier der Newbie von daher ;-)