Fragen zum Ausfüllen der Anlage V Rückzahlung von Verwalter

[Ascescendar]

Ja, das stimmt schon so. Von den gezahlten Hausgeldern zieht man die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage ab; dafür kann man im Gegenzug die Entnahmen aus der Rücklage als Instandhaltungskosten ansetzen. Ist ja auch logisch, da die Rücklage praktisch nur ein (anteiliges) virtuelles Bankkonto ist, das (anteilig) dem Eigentümer gehört. Solange man da nur was drauf einzahlt, passiert (steuerlich) nix relevantes - das ist nur Geld-Hin-und-Her-Geschiebe.

Aber Instandhaltungskosten stehen in der Anlage V ja sowieso ganz woanders (nämlich unter "Erhaltungsaufwendungen", und dort ist sogar ausdrücklich "einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage" aufgeführt!).

Dann kommen wir wohl auf dasselbe Ergebnis, nur dass ich das nun trenne also umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten und Sie dies als Gesamtbetrag angeben, letztlich ist der Gesamtbetrag der Werbungskosten aber wohl identisch in diesem Fall.

[Charlie24]

Hängt vielleicht vom jeweiligen Finanzamt oder Bearbeiter ab

Das spielt natürlich eine Rolle. Wo die Grenze liegt, ab der man von sich aus Unterlagen einreichen sollte, ist nicht so einfach abzuschätzen.

Ich habe zu Zeiten, als man noch Belege einreichen musste, für eine umfangreiche Wohnungssanierung mit Kosten von über 25.000,00 € nur

eine Excelliste eingereicht, in der alle Rechnungen aufgelistet waren. Das hat unserem Finanzamt damals auch getaugt.

[Ascescendar]

Die Hauptfrage Nummer 2 war ja die Aufteilung der Kostenverrechnungen auf die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, ich war mir sozusagen nicht sicher, ob man das jetzt als Gesamtbetrag einfach bei den umlagefähigen Kosten angibt angibt, was man an Hausgeld zurück bekommt ohne Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage oder ob man dies splitten soll, daher die Fragestellung Nummer 2.

Elster schreibt aber dazu bei den umlagefähigen Kosten:

"Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?

Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."

Bedeutet für mich wieder, dass man einfach die Verrechnung als Gesamtbetrag dort angibt, da ist wieder nicht von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten die Rede.

[mhanft]

Ich habe mir die Erläuterungen auf dieser Website mal durchgelesen. Zum einen finde ich es sachlich falsch, eine Nachzahlung an die Hausverwaltung vollständig bei den umgelegten Kosten einzutragen, denn da sind immer auch Anteile an nicht umgelegten Kosten drin enthalten. Und zum anderen berücksichtigt das Beispiel unter "Sonstige Kosten" nicht, dass der reale Geldfluss (=Vorauszahlungen, die man gemäß Abflussprinzip als Werbungskosten ansetzen kann) nie mit der Abrechnung übereinstimmt und man daher diese Vorauszahlungen nicht sinnvoll nach umgelegt / nicht umgelegt aufteilen kann.

Naja, könnte man schon, mit Aufwand und Taschenrechner: Um mal bei meinem Beispiel von der ersten Seite zu bleiben:

Ich habe 2023 12 x 300 Euro Hausgeld-Vorauszahlungen gezahlt, macht insgesamt 3.600 Euro. Nun bekomme ich in 2024 die Abrechnung für 2023, wo z.B. drinsteht:

Abrechnung für 2023:
Umlegbare Kosten 2.400 Euro
Nicht umlegbare Kosten 1.000 Euro
Instandhaltungsrücklage: 500 Euro
Summe: 3.900 Euro

Geleistete Vorauszahlung in 2023: 3.600 Euro
ergibt Nachzahlung in 2024 für 2023: 300 Euro

dann könnte man wie folgt argumentieren: Von den 3.600 Euro Vorauszahlung in 2023 waren 500 Euro (nicht abziehbare) Instandhaltungsrücklage, bleiben also insgesamt 3.100 Euro bezahlte (umlegbare und nicht umlegbare) abziehbare Werbungskosten. Laut Abrechnung ist das Verhältnis "umlegbar zu nicht umlegbar" 2.400 zu 1.000, dann könnte man die als Werbungskosten abziehbaren 3.100 Euro (und dann auch die Nachzahlung im Folgejahr) aufteilen in 2.400 / 3.400 * 3.100 = 2.188,24 umlegbare Kosten und 1.000 / 3.400 * 3.100 = 911,76 nicht umlegbare Kosten.

Das wäre dann zwar "halbwegs richtig", aber irgendwie glaube ich nicht, dass das vom Finanzamt so gewollt ist?!

[Charlie24]

... da ist wieder nicht von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten die Rede.

Der erste Satz des Hilfetexts zu den Zeilen 72 bis 74 lautet allerdings:

Ihnen sind Neben- und/oder Betriebskosten entstanden, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt haben?

Im Hilfetext zu den Zeilen 75 bis 77 heißt es außerdem lapidar:

Ihnen sind Neben- und/oder Betriebskosten entstanden, die Sie nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben?

Dann tragen Sie diese bitte hier ein.

[mhanft]

Aber irgendwie haben die Herrschaften offenbar vergessen, dass es "gemischte" Hausgeld-Vorauszahlungen an die WEG-Verwaltung gibt. Da war anscheinend kein WEG-Vermieter an der Neufassung der Anlage V mitbeteiligt

[Charlie24]

Da war anscheinend kein WEG-Vermieter an der Neufassung der Anlage V mitbeteiligt

Die Vordruckkommissionen, die für die Anpassung der amtlichen Formulare verantwortlich sind, sind m. W. mit Angehörigen der Steuerverwaltung besetzt.

Anscheinend war bei für die Anlage V verantwortlichen Kommission niemand mit Vermietungs- bzw. konkreter Abrechnungserfahrung bei Vermietung dabei.

[Ascescendar]

Ich habe mir die Erläuterungen auf dieser Website mal durchgelesen. Zum einen finde ich es sachlich falsch, eine Nachzahlung an die Hausverwaltung vollständig bei den umgelegten Kosten einzutragen, denn da sind immer auch Anteile an nicht umgelegten Kosten drin enthalten. Und zum anderen berücksichtigt das Beispiel unter "Sonstige Kosten" nicht, dass der reale Geldfluss (=Vorauszahlungen, die man gemäß Abflussprinzip als Werbungskosten ansetzen kann) nie mit der Abrechnung übereinstimmt und man daher diese Vorauszahlungen nicht sinnvoll nach umgelegt / nicht umgelegt aufteilen kann.

Naja, könnte man schon, mit Aufwand und Taschenrechner: Um mal bei meinem Beispiel von der ersten Seite zu bleiben:



dann könnte man wie folgt argumentieren: Von den 3.600 Euro Vorauszahlung in 2023 waren 500 Euro (nicht abziehbare) Instandhaltungsrücklage, bleiben also insgesamt 3.100 Euro bezahlte (umlegbare und nicht umlegbare) abziehbare Werbungskosten. Laut Abrechnung ist das Verhältnis "umlegbar zu nicht umlegbar" 2.400 zu 1.000, dann könnte man die als Werbungskosten abziehbaren 3.100 Euro (und dann auch die Nachzahlung im Folgejahr) aufteilen in 2.400 / 3.400 * 3.100 = 2.188,24 umlegbare Kosten und 1.000 / 3.400 * 3.100 = 911,76 nicht umlegbare Kosten.

Das wäre dann zwar "halbwegs richtig", aber irgendwie glaube ich nicht, dass das vom Finanzamt so gewollt ist?!

Ja, dann sehe ich dies auch so, man müsste es wenn es wirklich so ist ins Verhältnis setzen. Aber das Finanzamt will doch eher wissen, welche Nebenkosten wurde in Rechnung gestellt und welche nicht. Wenn man es so sieht muss man sich dann wieder von den Hausgeldzahlungen gemäß Abflussprinzip lösen. Vielleicht kann jemand aufklären?

Im Prinzip wenn man rein nach dem Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage geht, dann ist die Aufteilung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten schwierig, wie eben geschildert in dem Beispiel. Geht man rein nach den Kosten die veranschlagt werden ist es einfacher zu rechnen, wenn man sich von den Hausgeldzahlungen löst, da muss man nur Abrechnungsprognose 2022 und Realität 2023 bei der Nachzahlung/Rückzahlung miteinander vergleichen und die veranschlagten Kosten gemäß Wirtschaftsplan 2023 aufaddieren aufgeteilt nach umlegbar und nicht umlegbar das wars.

Wenn man nun nur nach dem Hausgeld geht ist es leider so, dass selbst beim Besten Wirtschaftsplan trotzdem höhere Werte genommen werden können. Gibt es hier gesetzliche Vorschriften die die Hausgeldhöhe definieren? Meines Wissens nach nicht, die Hausgeldhöhe kann sogar doppelt so hoch sein sofern diese so beschlossen wird. Im Prinzip setzt der Verwalter das Hausgeld nach meines Wissens nach eigenem Ermessen zumeist höher als die zu erwartenden Zahlungen an. Daher ist meiner Ansicht nach eine Lösung von Hausgeldzahlungen korrekter, auch wenn es das Abflussprinzip bricht.

Im Prinzip kann man den Abfluss aber auch so sehen, es wird etwas prognostiziert, dafür bezahle ich. Die Vorauszahlungshöhe selbst besteht natürlich aus den Prognosewerten des Wirtschaftsplans und das darüber hinaus zahle ich eben falls die Werte doch höher als angenommen sind aber ist für die Steuer dann nicht relevant.

Wenn jetzt eine fiktive WEG der AUffassung ist ok wir haben 200€ monatliche Nebenkosten, wir wollen aber viel dieses Jahr erstmal Steuern sparen, nächstes Jahr haben wir ja viel zum Ansetzen, also setzen wir eben die Vorauszahlungen gleich mal auf 2000€ monatlich an, auch wenn der Wirtschaftsplan sagt 200€ monatlich. Der der sagt ok ich habe ja 2000€ Abfluss nach dem Abflussprinzip im Monat kann dann erstmal viel Geld ansetzen 2023, im nächsten Jahr folgt dann natürlich eine ordentliche Korrektur ggf, sofern dort nicht besonders viel an Instandhaltungen ansteht. Man sieht die Hausgeldzahlungen als Angabe machen steuerlich wenig Sinn und könnten gar in Ihrer Höhe genutzt werden um Steuern zu sparen, wenn diese immer so angesetzt werden wie es steuerlich gerade am Besten passt.

[mhanft]

Daher ist meiner Ansicht nach eine Lösung von Hausgeldzahlungen korrekter, auch wenn es das Abflussprinzip bricht.

...was dann aber ein klarer Verstoß gegen § 11 EStG wäre. Das werde ich nicht tun.

Im Prinzip kann man den Abfluss aber auch so sehen, es wird etwas prognostiziert, dafür bezahle ich. Die Vorauszahlungshöhe selbst besteht natürlich aus den Prognosewerten des Wirtschaftsplans und das darüber hinaus zahle ich eben falls die Werte doch höher als angenommen sind aber ist für die Steuer dann nicht relevant.

Das ist genau das Prinzip der Gewinnermittlung durch Bilanzierung. Ist nur leider für (private) Vermietung nicht erlaubt - da muss es die Überschussrechnung sein.

Just kidding: Man könnte ja schnell mal eben eine Wohnungsvermietungs-GmbH gründen und gewerblich vermieten. Dann wäre Bilanzierung erlaubt, und die Kosten würden tatsächlich auf den Cent genau in dem Jahr als Ausgabe gelten, in dem sie auch wirklich angefallen sind - unabhängig von irgendwelchen Vorauszahlungen (weil bei Bilanzierung der Leistungs- und nicht der Zahlungszeitpunkt als Moment der Einnahme bzw. Ausgabe zählt). Aber davon können wir Normalsterbliche leider nur träumen...

[Ascescendar]

...was dann aber ein klarer Verstoß gegen § 11 EStG wäre. Das werde ich nicht tun.

Das ist genau das Prinzip der Gewinnermittlung durch Bilanzierung. Ist nur leider für (private) Vermietung nicht erlaubt - da muss es die Überschussrechnung sein.

Just kidding: Man könnte ja schnell mal eben eine Wohnungsvermietungs-GmbH gründen und gewerblich vermieten. Dann wäre Bilanzierung erlaubt, und die Kosten würden tatsächlich auf den Cent genau in dem Jahr als Ausgabe gelten, in dem sie auch wirklich angefallen sind - unabhängig von irgendwelchen Vorauszahlungen (weil bei Bilanzierung der Leistungs- und nicht der Zahlungszeitpunkt als Moment der Einnahme bzw. Ausgabe zählt). Aber davon können wir Normalsterbliche leider nur träumen...

Naja das mit dem Abflussprinzip brechen ist dann auch nicht der Fall, wenn man eben die Zahlungen mit den Zahlen aus dem Wirtschaftsplan hernimmt und alles darüber hinausgehende das sich im Wohnungsgeld befindet als simple Rücklagen sieht bei höheren Nebenkosten, ähnlich wie die Instandhaltungsrücklagen.

[mhanft]

Ja, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...

Aber bei diesem Verfahren muss man ganz schön "Nebenrechnungen" machen und aufheben (in Excel oder mitm Taschenrechner oder auf Papier), damit man hinterher selber noch durchblickt. Bisher war das halt schön einfach - 12 x Vorauszahlung und 1 x Nachzahlung oder Erstattung eintragen und fertig.

Ich überleg' mir mal, was ich mache... bisher haben wir ja schon 3 Lösungen "erarbeitet":

1. wie bisher alles unter "Sonstiges" (oder gemäß seltsamer ELSTER-Anleitung bei "umgelegt"), 12 x Voraus + 1 x Abschluss
2. Vorauszahlungen entsprechend der Anteile umgelegt / nicht umgelegt aufteilen
3. nur Wirtschaftsplan berücksichtigen und Hausgeld-Überzahlungen als virtuelle Rücklage betrachten (und Erstattung im Folgejahr ignorieren, da dann nur Auszahlung überschüssiger Rücklage)

Punkt 3. wird aber schwierig bei Nachzahlungen im Folgejahr: Dann müsste man statt des Wirtschaftsplans die "endgültige" Abrechnung ansetzen (was zu viel Werbungskosten erzeugt, weil man den Rest ja erst im Folgejahr bezahlt). Das würde dem Finanzamt sicher auch nicht gefallen. Oder man teilt die Nachzahlung dann auch wieder auf umgelegt / nicht umgelegt auf (was wieder elende Fummelei mit dem Taschenrechner bedeutet).

Naja, ich kann ja noch oft drüber schlafen...

[Ascescendar]

Ja, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...

Aber bei diesem Verfahren muss man ganz schön "Nebenrechnungen" machen und aufheben (in Excel oder mitm Taschenrechner oder auf Papier), damit man hinterher selber noch durchblickt. Bisher war das halt schön einfach - 12 x Vorauszahlung und 1 x Nachzahlung oder Erstattung eintragen und fertig.

Ich überleg' mir mal, was ich mache... bisher haben wir ja schon 3 Lösungen "erarbeitet":

1. wie bisher alles unter "Sonstiges" (oder gemäß seltsamer ELSTER-Anleitung bei "umgelegt"), 12 x Voraus + 1 x Abschluss
2. Vorauszahlungen entsprechend der Anteile umgelegt / nicht umgelegt aufteilen
3. nur Wirtschaftsplan berücksichtigen und Hausgeld-Überzahlungen als virtuelle Rücklage betrachten (und Erstattung im Folgejahr ignorieren, da dann nur Auszahlung überschüssiger Rücklage)

Punkt 3. wird aber schwierig bei Nachzahlungen im Folgejahr: Dann müsste man statt des Wirtschaftsplans die "endgültige" Abrechnung ansetzen (was zu viel Werbungskosten erzeugt, weil man den Rest ja erst im Folgejahr bezahlt). Das würde dem Finanzamt sicher auch nicht gefallen. Oder man teilt die Nachzahlung dann auch wieder auf umgelegt / nicht umgelegt auf (was wieder elende Fummelei mit dem Taschenrechner bedeutet).

Naja, ich kann ja noch oft drüber schlafen...

zu 3. man verrechnet die Prognosen aus 2022 bei den umgelegten und nicht umgelegten Kosten mit den tatsächlchen Werten aus 2023 und erhält dann je eine Differenz, die man entsprechend als extra Position im Elster aufführt, so war mein Plan aber ob das richtig ist wollte ich eben herausfinden, deshalb eben der Forenbeitrag.

Ansonsten setzt man immer die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan bei umgelegte und nicht umgelegte Kosten an ausser natürlich Instandhaltungen, die muss man entsprechend rausrechnen, falls nicht schon geschehen.

Ich halte dies jedenfalls für näher an der Realität, mir werden 2000€ an Kosten prognostiziert, nun sind es im nächsten Jahr halt 2200€ also setze ich dann 200€ mehr an im nächsten Jahr, egal ob ich jetzt 5000€ bezahlt habe und dann 2800€ zurück bekomme, was zählt in meiner Kalkulation sind die kalkulierten prognostizierten und tatsächlichen Kosten.

Aber ja wir haben noch genug Zeit es in Erfahrung zu bringen.

[Ascescendar]

Ja, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...

Nach genauerer Überlegung muss dies auch nicht der Fall sein, weil mit irgendwas muss das ja der Verwalter wieder bezahlen und wenn es Schulden sind, es sind Kosten die 2023 voraussichtlich entstehen werden und einem quasi damit auch in Rechnung gestellt werden, egal was einem an Hausgeld abgezogen wird. Zur Not muss der Verwalter nochmals Geld anfordern.

[mhanft]

Eben - sonst könnte es für den einzelnen Eigentümer ja nie eine Nachzahlung im Folgejahr geben (was inzwischen angesichts steigender Kosten ja eh schon fast die Regel ist).