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Fragen zum Ausfüllen der Anlage V Rückzahlung von Verwalter
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Hängt vielleicht vom jeweiligen Finanzamt oder Bearbeiter ab
Ich habe zu Zeiten, als man noch Belege einreichen musste, für eine umfangreiche Wohnungssanierung mit Kosten von über 25.000,00 € nur
eine Excelliste eingereicht, in der alle Rechnungen aufgelistet waren. Das hat unserem Finanzamt damals auch getaugt.Freundliche Grüße
Charlie24
Wichtig: Fast jeder Steuerpflichtige hat Vorsorgeaufwendungen (z.B. Beiträge zur Krankenversicherung) und muss deshalb seiner Einkommensteuererklärung die Anlage Vorsorgeaufwand hinzufügen und auch ausfüllen!
Bitte bei Fragen zur Grundsteuer immer das Bundesland angeben !
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Die Hauptfrage Nummer 2 war ja die Aufteilung der Kostenverrechnungen auf die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, ich war mir sozusagen nicht sicher, ob man das jetzt als Gesamtbetrag einfach bei den umlagefähigen Kosten angibt angibt, was man an Hausgeld zurück bekommt ohne Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage oder ob man dies splitten soll, daher die Fragestellung Nummer 2.
Elster schreibt aber dazu bei den umlagefähigen Kosten:
"Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?
Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."
Bedeutet für mich wieder, dass man einfach die Verrechnung als Gesamtbetrag dort angibt, da ist wieder nicht von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten die Rede.Zuletzt geändert von Ascescendar; 13.03.2024, 13:02.
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Ich habe mir die Erläuterungen auf dieser Website mal durchgelesen. Zum einen finde ich es sachlich falsch, eine Nachzahlung an die Hausverwaltung vollständig bei den umgelegten Kosten einzutragen, denn da sind immer auch Anteile an nicht umgelegten Kosten drin enthalten. Und zum anderen berücksichtigt das Beispiel unter "Sonstige Kosten" nicht, dass der reale Geldfluss (=Vorauszahlungen, die man gemäß Abflussprinzip als Werbungskosten ansetzen kann) nie mit der Abrechnung übereinstimmt und man daher diese Vorauszahlungen nicht sinnvoll nach umgelegt / nicht umgelegt aufteilen kann.
Naja, könnte man schon, mit Aufwand und Taschenrechner: Um mal bei meinem Beispiel von der ersten Seite zu bleiben:
Ich habe 2023 12 x 300 Euro Hausgeld-Vorauszahlungen gezahlt, macht insgesamt 3.600 Euro. Nun bekomme ich in 2024 die Abrechnung für 2023, wo z.B. drinsteht:
Abrechnung für 2023:
Umlegbare Kosten 2.400 Euro
Nicht umlegbare Kosten 1.000 Euro
Instandhaltungsrücklage: 500 Euro
Summe: 3.900 Euro
Geleistete Vorauszahlung in 2023: 3.600 Euro
ergibt Nachzahlung in 2024 für 2023: 300 Euro
Das wäre dann zwar "halbwegs richtig", aber irgendwie glaube ich nicht, dass das vom Finanzamt so gewollt ist?!
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... da ist wieder nicht von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten die Rede.
Ihnen sind Neben- und/oder Betriebskosten entstanden, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt haben?
Im Hilfetext zu den Zeilen 75 bis 77 heißt es außerdem lapidar:
Ihnen sind Neben- und/oder Betriebskosten entstanden, die Sie nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben?
Dann tragen Sie diese bitte hier ein.Freundliche Grüße
Charlie24
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Da war anscheinend kein WEG-Vermieter an der Neufassung der Anlage V mitbeteiligt
Anscheinend war bei für die Anlage V verantwortlichen Kommission niemand mit Vermietungs- bzw. konkreter Abrechnungserfahrung bei Vermietung dabei.Freundliche Grüße
Charlie24
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Zitat von mhanft Beitrag anzeigenIch habe mir die Erläuterungen auf dieser Website mal durchgelesen. Zum einen finde ich es sachlich falsch, eine Nachzahlung an die Hausverwaltung vollständig bei den umgelegten Kosten einzutragen, denn da sind immer auch Anteile an nicht umgelegten Kosten drin enthalten. Und zum anderen berücksichtigt das Beispiel unter "Sonstige Kosten" nicht, dass der reale Geldfluss (=Vorauszahlungen, die man gemäß Abflussprinzip als Werbungskosten ansetzen kann) nie mit der Abrechnung übereinstimmt und man daher diese Vorauszahlungen nicht sinnvoll nach umgelegt / nicht umgelegt aufteilen kann.
Naja, könnte man schon, mit Aufwand und Taschenrechner: Um mal bei meinem Beispiel von der ersten Seite zu bleiben:
dann könnte man wie folgt argumentieren: Von den 3.600 Euro Vorauszahlung in 2023 waren 500 Euro (nicht abziehbare) Instandhaltungsrücklage, bleiben also insgesamt 3.100 Euro bezahlte (umlegbare und nicht umlegbare) abziehbare Werbungskosten. Laut Abrechnung ist das Verhältnis "umlegbar zu nicht umlegbar" 2.400 zu 1.000, dann könnte man die als Werbungskosten abziehbaren 3.100 Euro (und dann auch die Nachzahlung im Folgejahr) aufteilen in 2.400 / 3.400 * 3.100 = 2.188,24 umlegbare Kosten und 1.000 / 3.400 * 3.100 = 911,76 nicht umlegbare Kosten.
Das wäre dann zwar "halbwegs richtig", aber irgendwie glaube ich nicht, dass das vom Finanzamt so gewollt ist?!
Im Prinzip wenn man rein nach dem Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage geht, dann ist die Aufteilung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten schwierig, wie eben geschildert in dem Beispiel. Geht man rein nach den Kosten die veranschlagt werden ist es einfacher zu rechnen, wenn man sich von den Hausgeldzahlungen löst, da muss man nur Abrechnungsprognose 2022 und Realität 2023 bei der Nachzahlung/Rückzahlung miteinander vergleichen und die veranschlagten Kosten gemäß Wirtschaftsplan 2023 aufaddieren aufgeteilt nach umlegbar und nicht umlegbar das wars.
Wenn man nun nur nach dem Hausgeld geht ist es leider so, dass selbst beim Besten Wirtschaftsplan trotzdem höhere Werte genommen werden können. Gibt es hier gesetzliche Vorschriften die die Hausgeldhöhe definieren? Meines Wissens nach nicht, die Hausgeldhöhe kann sogar doppelt so hoch sein sofern diese so beschlossen wird. Im Prinzip setzt der Verwalter das Hausgeld nach meines Wissens nach eigenem Ermessen zumeist höher als die zu erwartenden Zahlungen an. Daher ist meiner Ansicht nach eine Lösung von Hausgeldzahlungen korrekter, auch wenn es das Abflussprinzip bricht.
Im Prinzip kann man den Abfluss aber auch so sehen, es wird etwas prognostiziert, dafür bezahle ich. Die Vorauszahlungshöhe selbst besteht natürlich aus den Prognosewerten des Wirtschaftsplans und das darüber hinaus zahle ich eben falls die Werte doch höher als angenommen sind aber ist für die Steuer dann nicht relevant.
Wenn jetzt eine fiktive WEG der AUffassung ist ok wir haben 200€ monatliche Nebenkosten, wir wollen aber viel dieses Jahr erstmal Steuern sparen, nächstes Jahr haben wir ja viel zum Ansetzen, also setzen wir eben die Vorauszahlungen gleich mal auf 2000€ monatlich an, auch wenn der Wirtschaftsplan sagt 200€ monatlich. Der der sagt ok ich habe ja 2000€ Abfluss nach dem Abflussprinzip im Monat kann dann erstmal viel Geld ansetzen 2023, im nächsten Jahr folgt dann natürlich eine ordentliche Korrektur ggf, sofern dort nicht besonders viel an Instandhaltungen ansteht. Man sieht die Hausgeldzahlungen als Angabe machen steuerlich wenig Sinn und könnten gar in Ihrer Höhe genutzt werden um Steuern zu sparen, wenn diese immer so angesetzt werden wie es steuerlich gerade am Besten passt.Zuletzt geändert von Ascescendar; 13.03.2024, 14:51.
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Zitat von Ascescendar Beitrag anzeigenDaher ist meiner Ansicht nach eine Lösung von Hausgeldzahlungen korrekter, auch wenn es das Abflussprinzip bricht.
Zitat von Ascescendar Beitrag anzeigenIm Prinzip kann man den Abfluss aber auch so sehen, es wird etwas prognostiziert, dafür bezahle ich. Die Vorauszahlungshöhe selbst besteht natürlich aus den Prognosewerten des Wirtschaftsplans und das darüber hinaus zahle ich eben falls die Werte doch höher als angenommen sind aber ist für die Steuer dann nicht relevant.
Just kidding: Man könnte ja schnell mal eben eine Wohnungsvermietungs-GmbH gründen und gewerblich vermieten. Dann wäre Bilanzierung erlaubt, und die Kosten würden tatsächlich auf den Cent genau in dem Jahr als Ausgabe gelten, in dem sie auch wirklich angefallen sind - unabhängig von irgendwelchen Vorauszahlungen (weil bei Bilanzierung der Leistungs- und nicht der Zahlungszeitpunkt als Moment der Einnahme bzw. Ausgabe zählt). Aber davon können wir Normalsterbliche leider nur träumen...
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Zitat von mhanft Beitrag anzeigen...was dann aber ein klarer Verstoß gegen § 11 EStG wäre. Das werde ich nicht tun.
Das ist genau das Prinzip der Gewinnermittlung durch Bilanzierung. Ist nur leider für (private) Vermietung nicht erlaubt - da muss es die Überschussrechnung sein.
Just kidding: Man könnte ja schnell mal eben eine Wohnungsvermietungs-GmbH gründen und gewerblich vermieten. Dann wäre Bilanzierung erlaubt, und die Kosten würden tatsächlich auf den Cent genau in dem Jahr als Ausgabe gelten, in dem sie auch wirklich angefallen sind - unabhängig von irgendwelchen Vorauszahlungen (weil bei Bilanzierung der Leistungs- und nicht der Zahlungszeitpunkt als Moment der Einnahme bzw. Ausgabe zählt). Aber davon können wir Normalsterbliche leider nur träumen...
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Ja, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...
Aber bei diesem Verfahren muss man ganz schön "Nebenrechnungen" machen und aufheben (in Excel oder mitm Taschenrechner oder auf Papier), damit man hinterher selber noch durchblickt. Bisher war das halt schön einfach - 12 x Vorauszahlung und 1 x Nachzahlung oder Erstattung eintragen und fertig.
Ich überleg' mir mal, was ich mache... bisher haben wir ja schon 3 Lösungen "erarbeitet":- wie bisher alles unter "Sonstiges" (oder gemäß seltsamer ELSTER-Anleitung bei "umgelegt"), 12 x Voraus + 1 x Abschluss
- Vorauszahlungen entsprechend der Anteile umgelegt / nicht umgelegt aufteilen
- nur Wirtschaftsplan berücksichtigen und Hausgeld-Überzahlungen als virtuelle Rücklage betrachten (und Erstattung im Folgejahr ignorieren, da dann nur Auszahlung überschüssiger Rücklage)
Naja, ich kann ja noch oft drüber schlafen...
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Zitat von mhanft Beitrag anzeigenJa, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...
Aber bei diesem Verfahren muss man ganz schön "Nebenrechnungen" machen und aufheben (in Excel oder mitm Taschenrechner oder auf Papier), damit man hinterher selber noch durchblickt. Bisher war das halt schön einfach - 12 x Vorauszahlung und 1 x Nachzahlung oder Erstattung eintragen und fertig.
Ich überleg' mir mal, was ich mache... bisher haben wir ja schon 3 Lösungen "erarbeitet":- wie bisher alles unter "Sonstiges" (oder gemäß seltsamer ELSTER-Anleitung bei "umgelegt"), 12 x Voraus + 1 x Abschluss
- Vorauszahlungen entsprechend der Anteile umgelegt / nicht umgelegt aufteilen
- nur Wirtschaftsplan berücksichtigen und Hausgeld-Überzahlungen als virtuelle Rücklage betrachten (und Erstattung im Folgejahr ignorieren, da dann nur Auszahlung überschüssiger Rücklage)
Naja, ich kann ja noch oft drüber schlafen...
Ansonsten setzt man immer die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan bei umgelegte und nicht umgelegte Kosten an ausser natürlich Instandhaltungen, die muss man entsprechend rausrechnen, falls nicht schon geschehen.
Ich halte dies jedenfalls für näher an der Realität, mir werden 2000€ an Kosten prognostiziert, nun sind es im nächsten Jahr halt 2200€ also setze ich dann 200€ mehr an im nächsten Jahr, egal ob ich jetzt 5000€ bezahlt habe und dann 2800€ zurück bekomme, was zählt in meiner Kalkulation sind die kalkulierten prognostizierten und tatsächlichen Kosten.
Aber ja wir haben noch genug Zeit es in Erfahrung zu bringen.Zuletzt geändert von Ascescendar; 13.03.2024, 16:44.
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Zitat von mhanft Beitrag anzeigenJa, so könnte man vielleicht tatsächlich argumentieren - zumindest solange die Hausgeldzahlung höher ist als der Wirtschaftsplan. Ist aber vermutlich eh immer der Fall - die WEG-Verwaltungen haben ja auch keine Lust, der WEG zwischenzeitlich mal eben was auszuleihen...
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Hilfe!! Ich sitze gerade an der Anlage V. Ich besitze eine ETW, wobei die Eigentümergemeinschaft des ganzen Hauses von einer Hausverwaltung betreut wird. Also gibt es Hausgeldzahlungen, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen.
Ich habe sowohl den Wirtschaftsplan für 2023 als auch die Endabrechnung für 2023 (die 2024 erstellt wurde) vorliegen und bin jetzt von all den Beiträgen zu diesem Thema hier gänzlich durcheinandergebracht worden, und stelle mir die Frage, WAS ich nun WO eintragen kann/darf/soll.
Der Wirtschaftsplan differenziert ja zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten und in der Summe wurden diese ja auch mit dem Hausgeld aufs ganze Jahr gesehen bezahlt. Die konkrete Abrechnung der tatsächlichen Kosten erfolgt dann in der Jahresabrechnung, die Mitte 2024 (für 2023) erstellt wurde.
Frage: sollen nun die tatsächlichen Zahlen der Jahresabrechnung eingetragen werden (hier werden ja auch die geleisteten Reparaturen/Instandhaltungen aufgeführt) oder nehme ich die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan (die in der Summer von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Ausgaben dann 12x Hausgeld ergeben)? Eine Nachzahlung an die WEG hat es 2023 auch gegeben. Die Nachzahlung ist allerdings nicht in umlage- und nicht-umlagefähige Kosten unterteilt, wie ihr ja auch schon hier diskutiert habt.
Wie habt ihr es schlussendlich gehandhabt und was ratet ihr mir?
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