Anlage V - Umlagen müssen ab 2023 immer erklärt werden

[Telepeter]

ELSTER lässt es ab dem Veranlagungszeitraum 2023 in der Anlage V nicht mehr zu, die Mieteinnahmen "netto", d. h. ohne die umgelegten Nebenkosten zu erklären.

Viele haben es bisher mit Duldung des Finanzamtes so gemacht, dass die Umlagen sowohl bei den Einnahmen aus auch bei den Ausgaben als "durchlaufende Posten" behandelt und bei der Steuererklärung außen vor gelassen wurden.

Mit dieser Handhabung ist jetzt Schluss, es muss zukünftig IMMER

die Netto-Miete + die Umlagen ( d. h. sowohl die monatlichen Abschlagszahlungen als auch die Schlusszahlung oder Erstattung bei der Abrechnung) als Einnahmen

und alle Nebenkostenzahlungen (auch hier die monatlichen Abschlagszahlungen an die Versorger sowie die Schlusszahlungen/Erstattungen) als Ausgabe erklärt werden.

Wird das Feld für die Umlageneinnahmen offen gelassen kann die erfolgende Fehlermeldung "Bei den Einnahmen aus dem bebauten Grundstück wurden Mieteinnahmen angegeben, es wurden jedoch keine Angaben zu den umgelegten Neben- / Betriebskosten gemacht beziehungsweise nicht erklärt, dass diese nicht gesondert vereinbart wurden" nur durch Anhaken der Zeile 24 "Neben- / Betriebskosten wurden nicht gesondert vereinbart" unterbunden werden.

Das dürfte allerdings in den meisten Fällen nicht zutreffend sein (Inklusivmiete) und würde dann zu einer falschen Erklärung führen.

Das macht es nicht einfacher war aber bisher schon Rechtslage.

[Charlie24]

Das macht es nicht einfacher

Wobei man das umgehen kann, wenn man (zumeist fälschlich) anhakt, dass Betriebskosten nicht gesondert vereinbart wurden.

Viel aufwändiger ist die Aufteilung, bei den Werbungskosten selbst, da soll nämlich auch differenziert werden zwischen Kosten,

die umgelegt werden und denen, die z. B. während eines Leerstands nicht umgelegt werden. Zumindest wenn man sich

exakt an den Wortlaut der Erläuterungen hält.

[Rasmus18]

Danke für euren Post.
Ich wollte, analog zu meiner Erklärung von 2022 als Vermieter nur die Nettokaltmiete angeben, aber wie Telepeter schon geschrieben hat, geht das nicht mehr.
Meine Frage ist nun folgende:
Wenn ich die Nebenkosten nun bei den Einnahmen angeben muss, wo muss ich denn dann die Ausgaben angeben?
Also die Nebenkostenzahlungen, wie die monatlichen Abschlagszahlungen an die Versorger sowie die Schlusszahlungen/Erstattungen?
Danke für eure Hilfe!
Gruß Rasmus18

[L. E. Fant]

Die Werbungskosten sind entsprechend auf die einzelnen Posten im Formular aufzuteilen.

[Telepeter]

Also die Nebenkostenzahlungen, wie die monatlichen Abschlagszahlungen an die Versorger sowie die Schlusszahlungen/Erstattungen?

Ganz genau. Maßgeblich ist immer der Zahlungsfluss, § 11 EStG. Idealerweise sollten sich dabei die Einnahmen und Ausgaben aus den umgelegten Nebenkosten in etwa aufheben, es kann aber auch Verschiebungen geben, beispielsweise wenn der Öltank nur alle 2 Jahre befüllt wird.

[Trekker]

MIt dieser Regelung macht man den Bürgern das Leben unnötig schwer. Bisher war's ungemein einfach, musste man doch die Kaltmiete und ggf. Verwalterkosten und vergleichbar spezielles angeben. Jetzt will man alles sehen. Ich stelle mir vor, dass die Finanzbeamten sehr viel mehr Prüfaufwand betreiben müssen. Das Zuflussprinzip macht die Angelegenheit eher schwieriger.

Das ist doch das krasses Beispiel von verfehlter Entbürokratiesierung!

[Picard777]

Wie Telepeter schon sagt, die Regelung war eigentlich schon immer so. Und wo ist das Problem, einfach alle Einnahmen und Ausgaben zu erklären anstatt zu überlegen, was zu erklären ist und was nicht ?

[Trekker]

Wie Telepeter schon sagt, die Regelung war eigentlich schon immer so. Und wo ist das Problem, einfach alle Einnahmen und Ausgaben zu erklären anstatt zu überlegen, was zu erklären ist und was nicht ?

Im Prinzip hast Du ja recht, dennoch war der andere Weg einfacher. Man konnte sich fast alle Einträge sowohl auf der Einnahmen- wie auch auf der Ausgabenseite einsparen. Jetzt, mit Berücksichtigung des Zuflussprinzips, muss vor allem der FA-Beamte sehr genau darauf achten, dass alle Einnahmen erscheinen bzw. die Ausgaben nicht doppelt abgerechnet werden. Vor diesem Hintergrund war es auch naheliegend, dass viele Sachbearbeiter die vereinfachte Methode akzeptiert haben.

[Picard777]

Das Problem ist m.E. mehr die "Umstellung" von Prinzip A auf Prinzip B. Wenn Prinzip B aber von vorneherein angewandt worden wäre -wie es sollte-, kann es doch diese Probleme nicht geben.

[Uwe64]

...

Viel aufwändiger ist die Aufteilung, bei den Werbungskosten selbst, da soll nämlich auch differenziert werden zwischen Kosten,

die umgelegt werden und denen, die z. B. während eines Leerstands nicht umgelegt werden. Zumindest wenn man sich

exakt an den Wortlaut der Erläuterungen hält.

Hallo Charlie24, ich habe diese "Erläuterung" nicht gefunden - wo genau steht das?

[Hilfsprofi]

Das Fragezeichen ist Dein Freund. Anklicken hilft.

[Uwe64]

Hallo Hilfsprofi

Welches Fragezeichen
- in welcher Überschrift,
- in welchem Abschnitt,
- in welchem Datenfeld?

Ich habe die Aussage von Charlie24 nicht gefunden!

[Charlie24]

... ich habe diese "Erläuterung" nicht gefunden - wo genau steht das?

Das ergibt sich m. Erachtens eindeutig aus dem Wortlaut der Hilfetexte zu den Zeilen 72 ff bzw. 75 ff

Ihnen sind Neben- und/oder Betriebskosten entstanden, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt haben?

Ihnen sind Neben- und / oder Betriebskosten entstanden, die Sie nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben?

Unser Finanzamt, mit dem ich Ende März die konkrete Darstellung der Aufteilung der Kohlendioxidkosten 2023 in der Anlage V besprochen habe,

sieht das ebenfalls so. Für mich heißt das konkret, dass ich die Nebenkostenabrechnung für 2024 vor Einreichung der Erklärung für 2024 erstellen

muss, weil es im Februar 2024 einen Leerstand von 4 Wochen gab.

[Uwe64]

Hallo Charlie24!

Danke für die Infos - also ohne "Leerstandskosten-Abrechnung" keine ESt-Erklärung!

Frage zu Ihrer Ausführung

Unser Finanzamt, mit dem ich Ende März die konkrete Darstellung der Aufteilung der Kohlendioxidkosten 2023 in der Anlage V besprochen habe

:

Ich hätte den CO2-Vermieter-Anteil in Zeilen 75 ff eingetragen - oder hat Ihr Gespräch mit dem Finanzamt zu einem anderen Ergebnis geführt?

[Charlie24]

Ich hätte den CO2-Vermieter-Anteil in Zeilen 75 ff eingetragen - oder hat Ihr Gespräch mit dem Finanzamt zu einem anderen Ergebnis geführt?

Ich habe mich mit unserem Finanzamt darauf verständigt, dass das nicht nur in Zeile 75 eingetragen wird, sondern mit einem vorangestellten Minuszeichen

unmittelbar nach den Heizölkosten bei den Kosten, die auf die Mieter umgelegt werden. So bleibt das besser nachvollziehbar, weil ich bei den Heizölkosten den

Rechnungsbetrag ungekürzt erfassen konnte.