Anlage V - Umlagen müssen ab 2023 immer erklärt werden

[Uwe64]

Das wird ja immer doller, der Spassfaktor steigt ins unermessliche ...

[Charlie24]

Das wird ja immer doller, der Spassfaktor steigt ins unermessliche ...

Für mich ist diese Vorgehensweise durchaus logisch. Der Betrag für das Heizöl entspricht so dem Betrag, der überwiesen wurde und auch in der Auswertung

meiner Finanzsoftware angezeigt wird. Da ich den Vermieteranteil an den CO2-Kosten in Zeile 75 angebe, muss er bei den umgelegten Nebenkosten wieder

abgezogen werden, sonst würde ich ihn ja doppelt geltend machen. In der Heizkostenabrechnung ziehe ich den Vermieteranteil ja ebenfalls ab.

Mit den Mietern habe ich die Nebenkosten zwar erst 2024 abgerechnet, die Ausgaben für das Heizöl sind aber bereits 2023 entstanden.

[Nähwichtel]

Gottseidank hab ich diesen Thread hier gefunden.

ich hab auch - nach Absprache mit der damaligen Steuerberaterin meiner Mutter, die inzwischen gestorben ist - die Nettomethode seit 9 Jahren angewendet ohne irgendwelche Probleme. Ich bewohne eine Wohnung im Haus mit Wohnflächenanteil von 35,57 %.

Die Steuerberaterin hatte auch damals immer von mir (die ich das Haus schon damals verwaltet habe) die Nettomieten angefordert und evtl. Rechnungen, wenn was eingekauft wurde. Mir erschien logisch, dass der andere Kram, der ja auf Heller und Pfennig mit den Mietern direkt abgerechnet wird, nicht erwähnt werden muss. Und jetzt steh ich da. Ich habe gefühlt 100 Fragen.

Vielleicht kann mir jemand helfen. Es geht nicht um das Ausfüllen direkt, sondern ob und wie bei z.B. Vorauszahlungen an die Stadtwerke mein Anteil angegeben werden muss. Das wäre die erste der 100 Fragen :-)

Ich leiste Vorauszahlungen an die Stadtwerke für zwei Verträge: einmal Gas und einmal Heizungsstrom, Treppenhausstrom, Trinkwasser, Abwasser, Müllabfuhr. Gas wird über Minol abgerechnet, d.h. Minol liest de Röhrchen ab und ich melde die gesamten heizungsrelevanten Kosten an Minol, die dann die Abrechnung erstellen, auch eine für mich, erst dann weiss ich wie mein Anteil an den Kosten ist. Das wird ja grösstenteils nicht nach Wohnfläche umgelegt, sondern nach Verbrauch und ich sitz mit dicker Jacke im Winter da, um nicht so viel zu verbrauchen.

Beim zweiten Vertrag (Treppenhausstrom, Trinkwasser etc.) wird nach Personen abgerechnet, ich bin eine einzelne Person und insgesamt sind im HAus 6 Personen, da wäre ich mit einem auf mich angerechneten Anteil von 35,57 % die Dumme.

Warmwasser ist nicht in Abrechnungen enthalten, weil es in jeder Wohnung einen eigenen Gasdurchlauferhitzer mit eigenem Zähler gibt. Die Mieter schliessen mit dem Gaslieferanten ihrer Wahl einen Vertrag und rechnen dort auch ab

Unser Wirtschaftsjahr läuft vom 01.04. eines Jahres bis 31.03. des Folgejahres. d.h. es überschneidet sich alles auch noch, Steuer wird ja vom 01.01. bis 31.12. erklärt.

Z.B. die Hausversicherung wird immer im voraus abgebucht, d.h. Versicherung für den Zeitraum 01.04.2024 bis 31.03.2025 wurde im April 2024 abgebucht. und die Hausversicherung, die in der Abrechnung drin ist, die ich jetzt machen werde (01.04.2023 bis 31.03.2024) wurde im april 2023 abgebucht.

Das reicht jetzt mal für den Anfang an Verwirrung, ich hoffe, jemand kann mir helfen. Zunächst geht es wirklich nur um die Ermittlung der richtigen Beträge und Anteile, falls bei den Vorauszahlungen ein Eigenanteil anzusetzen sein sollte, das mit dem Eintragen in welcher Zeile etc. ist momenten noch nicht die Frage.

Hoffnungsvolle Grüsse von Monika

[Telepeter]

Im Grunde hilft hier nur die strikte Befolgung des § 11 EStG. Also alles was in dem betreffenden Jahr auf Deinem Konto eingegangen ist und die Immobilie betrifft sind Einnahmen und alles was abgebucht wurde sind Ausgaben (Werbungskosten). Egal ob Mieten, Nebenkostenabschläge der Mieter, Nebenkostenabschlusszahlungen der Mieter, Abschläge die Du an die Versorger zahlst, Abschlusszahlungen aus Schlussrechnungen bzw. Jahresrechnungen der Versorger, Versicherungen usw. Immer auf den Zahlungszeitpunkt abstellen, nicht auf den Zeitraum für den gezahlt wurde.

[Charlie24]

Im Grunde hilft hier nur die strikte Befolgung des § 11 EStG.

Was allerdings das Problem nicht löst, wie man mit den im Jahr 2023 erfolgten Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2022 umgehen soll.

In der Vergangenheit wurden die vereinnahmten Umlagen und die ausgegebenen Nebenkosten ja fälschlich als durchlaufender Posten behandelt.

[Nähwichtel]

Vielen Dank für Eure Antworten, aber das beantwortet nicht meine Frage, ob ich bei den Vorauszahlungen an die Stadtwerke einen Eigenanteil irgendwo eintragen muss, also ein Anteil, der auf meine Wohnung entfallen soll. Ich hatte ja oben geschrieben, dass ich diesen Anteil erst weiss, wenn ich die Abrechnung habe, denn ich bekomme ja auch eine Abrechnung für meine Wohnung.

Wenn ich z.B. 35,57 % bei den Vorauszahlungen für Wasser, Strom, Müllabfuhr in Ansatz bringen würde, würde ich ja viel zuviel nehmen, weil diese Kosten pro Person umgelegt werden und auf meine Wohnung nur eine Person von 6 im ganzen Haus entfällt.

Ich hab keine Ahnung, was das Finanzamt sich dabei gedacht hat. Das sind horrende Fehlerquellen und eine Wahnsinnsarbeit. Als ich einfach die Kaltmieten als Einnahme angeben konnte und ein paar Rechnungen für Sachen, die ich nicht absetzen konnte, war das kein Problem, da konnte ich auch einfach meine 35,57 % ausrechnen und in Ansatz bringen.

JA eben und was Charlie24 sagt stimmt ja auch, normal müsste man da abgrenzen. womöglich kommen die auch noch auf die Idee eine Art von Bilanzierung einzuführen. Unfassbar, als ob wir nicht genug Probleme und Bürokratie hätten hier.

[Charlie24]

Ich hab keine Ahnung, was das Finanzamt sich dabei gedacht hat. Das sind horrende Fehlerquellen und eine Wahnsinnsarbeit.

Nur für jemand, der die Umlagen und die Nebenkosten bisher nicht entsprechend der amtlichen Anleitung erklärt hat. Für mich war der Mehraufwand

überschaubar. Was im Hinblick auf die Steuererklärungsfristen ebenfalls ungünstig ist, ist die von dir gewählte Abrechnungsperiode von April bis März,

da verliert man gegenüber der Abrechnung nach Kalenderjahren 3 Monate. Um bei teilweiser Eigennutzung und der damit verbundenen verhältnismäßigen

Aufteilung bestimmte Nebenkosten einigermaßen richtig aufteilen zu können, ist es gut, die Abrechnung in Händen zu haben. Sachen, die verbrauchsabhängig

abgerechnet werden, kann man im Übrigen direkt zuordnen. Verhältnismäßig soll man ja nur das aufteilen, was nach vermieteter und eigengenutzter Fläche

aufzuteilen ist. Da hat sich 2023 insoweit eine Änderung ergeben, dass jetzt der vermietete Anteil in % anzugeben ist, bei dir also 64,43%.

[Uwe64]

Hallo Charlie24

Was allerdings das Problem nicht löst, wie man mit den im Jahr 2023 erfolgten Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2022 umgehen soll.

In der Vergangenheit wurden die vereinnahmten Umlagen und die ausgegebenen Nebenkosten ja fälschlich als durchlaufender Posten behandelt.

"steuerrechtlich" war das falsch, wurde aber aufgrund "Pragmatisms / Verwaltungsökonomie / -vereinfachung für beide Seiten" im Einvernehmen mit dem Finanzamt weggelassen !

Zum Problem selbst: Habe mit Finanzamtsvorsteher über dieses Thema gesprochen: Ich solle eine "0" eintragen !

[Uwe64]

Hallo Nähwichtel !

1. Ich würde schlicht und einfach die Mieter-VZ eines Kalenderjahres aufaddieren, als Einnahmen im VZ-Einnahmen-Feld und gleichzeitig in gleicher Höhe als Ausgaben auf der Seite 2 eintragen (Text bei den Ausgaben: "in meinen als Eigentümer geleisteten Zahlungen an die Stadtwerke u.a. sind geschätzt enthalten anteilig auf die Mieter entfallende Ausgaben i.H.v.:").

2. Im Jahr 2023 die Abrechnungszahlen für 2022 nicht ins Formular eintragen.

3. Die Jahresabrechnungs-Beträge 2023 in 2024 in dem dafür vorgehesenen separaten Einnahmenfeld (im Erstattungsfall mit umgekehrtem Vorzeichen), und gleichzeitig denselben Betrag (im Erstattungsfall mit umgekehrtem Vorzeichen) bei den Ausgaben eintragen (Text bei den Ausgaben: "Nebenkosten-Abrechnungsbeträge mit den Mietern").

Das ist m.E. die einfachste Methode, letztendlich sind wir dann wieder bei unserer geliebten "per-Saldo-Null"-Variante!

Ob das nun "im Sinne des Erfinders" korrekt ist, ist mir sowas von sch... weil: Eintragen kann da ja jeder sowieso das was er will - wenn er bescheissen will, tut er das mit oder ohne Eintrag!

Also sollen Sie kommen und die Unterlagen anfordern - ich schmeiß denen dann einen ganzen Haufen an Unterlagen auf den Tisch, die dürfen sich dann austoben beim Zusammensuchen und -rechnen der "finanzamtskonformen" Zahlen mit im Endergebnis "Null-Saldo-Null-steuerliche-Auswirkung-zweijährig betrachtet"!

Ich denke, das macht mein Sachbearbeiter bei mir genau einmal - und dann niemals mehr - die haben schlichtweg keine Zeit für solche Spielchen!

Und ja, Sie haben mit Ihrer Meinung völlig recht: Sowas kann nur die deutsche Bürokratie erfinden - ohne Sinn und Zweck!

Oder sieht hier im Forum irgend jemand einen Sinn darin, diese Angaben jetzt zu erzwingen?

[Uwe64]

Für interessierte Mitleser:

Ich habe gerade entdeckt, dass in zumindest einem Fall das "jahresbezogen" richtige Erfassen der Einnahmen und Ausgaben für den Vermieter steuerlich sogar günstiger ist / sein kann: Wenn er mit Heizöl heizt, kann er ja die Höhe der Ausgabe "Heizölkauf" und das Jahr der Ausgabe in gewissen Grenzen steuern und damit die Höhe der Vermietungseinkünfte "steuern" ...

Aber daraus wird, was die vierteljährlichen Vorauszahlungen betrifft, "ein ganz schlechter Schuh": Wenn der Vermieter nur alle zwei Jahre auftankt, entstehen jährlich schwankende ESt-Vorauszahlungen wegen schwankenden Vermietungsergebnissen ...

[Uwe64]

Für interessierte Mitleser:

Vorteilhaft für den Vermieter ist noch, dass Fehler in den Nebenkostenabrechnungen zu seinen Ungunsten sich jetzt steuerlich zu seinen Gunsten auswirken.

Umgekehrt wird natürlich wieder ein Schuh draus ...

Für das Finanzamt wird m.E. auch diese "Fehler-Entdeckung" per Saldo, wenn man also alle ehrlichen Steuerpflichtigen betrachtet, nichts weiter als "ein durchschnitlliches Nullsummenspiel" werden, weil die Hälfte zugunsten und die andere Hälfte zuungunstern ungewollt fehlerhaft abrechnet ...

ob die "absichtlich-Unehrlichen" tatsächlich herausgefischt werden, wird dann wohl irgendwann in vielen Jahren der Bundesrechnungshof feststellen ...

[Charlie24]

Oder sieht hier im Forum irgend jemand einen Sinn darin, diese Angaben jetzt zu erzwingen?

Die Vordruckkommission, die das erfunden hat, wollte sicher mehr Transparenz in die Erklärungen bringen. Dass das nicht wirklich gelingt,

ist mir schon klar. Da müsste man ja die Erklärungen jahresübergreifend auswerten, wofür bei den Finanzämtern sicher keine Zeit ist.

Ich persönlich habe mit der stärkeren Detaillierung allerdings überhaupt kein Problem und auch keine zusätzlichen Aufwand, außer dass

ich die Nebenkostenabrechnung jetzt früh im Jahr machen muss, damit ich so etwas wie Leerstandskosten bei den nicht umlagefähigen

Kosten eintragen kann. Andere Sachen liefert mir die Auswertung meiner Finanzsoftware, bei der z. B. seit jeher bei den Nebenkosten

zwischen Vorauszahlungen und Abrechnungen unterschieden wird. Die Jahresauswertung kann ich nach Excel exportieren und die Werte

von dort in die Anlage V übernehmen. Da ich mich schon bisher strikt an das Zu- und Abflussprinzip gehalten habe, musste ich diese

Auswertungen auch nicht neu konfigurieren, die Software liefert ja auch die Teilsummen für jede Unterkategorie. Außerhalb muss ich

nur den CO2-Kostenanteil der Vermieter ermitteln und im Falle eines Leerstands eben die anteiligen Leerstandskosten, weil es da nur

den Strom der leerstehenden Wohnung eine echte Rechnung gibt.

[Uwe64]

Hallo Charlie24 !

ich denke schon, dass sich das dauerhaft so wie gewünscht einspielt - wir Deutsche sind ja weltbekannt dafür, das zu machen, was man uns vorschreibt, egal ob sinnlos oder sinnvoll - in Deutschland bleiben die meisten Fußgänger auch nachts um 02:00 Uhr an der roten Fußgängerampel stehen, obwohl weit und breit kein Auto unterwegs / in Sicht ist ...

sie schreiben "Die Vordruckkommission, die das erfunden hat, wollte sicher mehr Transparenz in die Erklärungen bringen" !?

ich hoffe inständig, dass die ein "fiskalisches", also eine (mir leider unbekannte) "Mehr-Einnahmen-Absicht" damit verfolgen - dass "Tranparenz" eine Grundlage für das Arbeiten von Finanzbeamten sein soll, das wäre mir jetzt aber wirklich neu - wenn ich mir die Erläuterungen in den ESt-Bescheiden ansehe - wenn ich mir die "individuellen" Erläuterungen ansehe, die von Finanzbeamten meist "wohl aus Transparenzgründen" schlecht/unverständlich ausformuliert sind oder "der Einfachheit halber" gleich gänzlich fehlen" ...

[Laie123]

Vielleicht möchte das FA auch nur wissen, ob jemand Kalt-oder Warm vermietet.

[Uwe64]

Hallo Charlie24 und interessierte Mitleser!

Mir fällt gerade ein "pro-fiskalischer" Grund ein: Es gibt durchaus Vermieter, die die Nebenkostenabrechnung selbst erstellen, und weil dann natürlich keine "Ausgaben" für einen "Fremd-Abrechner" vorliegen, die sich einfach "einen Schluck aus der Pulle" nehmen und in die NK-Abrechnung eine "(m.W. unerlaubte) Verwaltungskosten-Pauschale" reinnehmen - die wird jetzt natürlich und richtigerweise versteuert ...

Fazit: Dem deutschen Staat muss es aber finanziell sehr sehr schlecht gehen, wenn er tatächlich auf die Steuer von "20€ unerlaubter Verwaltungskosten-Pauschale" scharf sein sollte ...

Bin nun gespannt, ob jemand außer den von mir aufgezählten Punkten und der von Charlie24 hochgehaltenen Gesetzeslage noch irgendeinen Grund für diese neue Formalie erkennt ...

Es würde der Transparenz der deutschen Fiskalpolitik guttun, wenn man sowas den Steuerpflichtigen erklären würde ...