Anlage V - Umlagen müssen ab 2023 immer erklärt werden

[Charlie24]

... aber da oben schon Bewirtungskosten stand

Stand oben nicht Bewirtschaftungskosten ? Der Begriff passt ja durchaus.

[Andy30]

May be, aber ich nehme gedanklich einfach an, dass das Hausgeld (exkl. I-Rücklage) ja nur von der HV verwaltet wird (also immer noch mein Geld ist), wobei ich das theoretisch ja auch selbst machen könnte, also das Hausgeld auf einem eigenen Extra-Konto parken und davon jährlich die entstandenen Werbungskosten lt. Jahresabrechnung begleichen würde.
Hat sich das FA bisher nicht dran gestört.

[ady555]

Andy30.. hm…. Vielleicht mach ich das dann auch so. Das bedeutet dann in Folge dass du im nächsten Jahr aber nie eine Nachzahlung bzw. Erstattung aus der HV Abrechnung angibst, oder?

[Charlie24]

Hat sich das FA bisher nicht dran gestört

Das fällt dem Finanzamt ja auch nicht auf. Das Geld, das für die Bewirtschaftung ausgegeben wird, fliest ab, es bleibt ja nicht bei der Hausverwaltung

liegen, sondern geht u. a. an die Versorger. Wenn man es ganz genau machen will, ist es zwar gut, wenn man die Abrechnung für das abgelaufene Jahr

schon in Händen hat, aber eigentlich muss man den Abfluss anhand der unterjährigen Vorauszahlungen und der Abrechnung für das Jahr davor ermitteln.

[Andy30]

@ady555: So ist es, ich lasse alle Hausgeldzahlungen/-erstattungen komplett außen vor.

[abc66]

Hallo,
über den Unsinn dieser neuen Regelung will ich mich nicht auslassen.


Mein Problem ist, dass die Hausverwaltung träge ist, ja sogar ignorant bis untätig.
Die Abrechnung für 2023 wird vermutlich auch nächstes Jahr nicht fertig sein so wie die finale Abrechnung für 2022 auch noch nicht zugesandt worden ist.
Ich habe leider eine vermietete Wohnung in einer WEG, die WEG ist genau so tatenlos.
Alleine kann ich nicht gegen die Hausverwaltung vorgehen, das geht nur gegen die gesamte WEG, das hatten ich schon mit der alten HW durch, das würde noch mehr Stress/Kosten bedeuten, dessen Ausgang dazu noch ungewiss wäre.
Diesen Zustand habe ich dem Finanzamt letztes Jahr auch versucht zu erklären.
Auch mit der Aufschubbitte bis Ende des Jahres, wird es die HW nicht schaffen die Abrechnungen zu versenden.

Ich kann diese neuen Zeilen definitiv nicht ausfüllen da ich keine Abrechnung von der HW habe. Erst recht nicht bis 31.8 auch nicht mit Aufschub bis Ende des Jahres.

Gegen die HW kann ich auch nicht alleine vorgehen.

Ich kann die Erklärung ohne diese Zeilen abgeben oder dazu schreiben das ich es irgendwann mal, wenn die HW die Abrechnung erstellt hat, nachreichen kann.

Ich weiß nicht was ich sonst machen könnte, nur weiß ich das es bis Ende August abgegeben werden muss.

Sorry das ich etwas ausgeholt habe um meine Lage bessser darzulegen.

Viele Grüße.

[Telepeter]

Nachdem ich diesen Thread Anfang des Jahres begonnen habe, weil ich die damit verbundenen Probleme am Horizont aufziehen sah, bin ich jetzt damit direkt konfrontiert. Folgender Fall: Erbengemeinschaft hat ein Mietshaus mit drei Wohnungen, gesonderte Feststellungserklärung 2023 steht an, das Haus soll mittelfristig verkauft werden, frei werdende Wohnungen werden deshalb nicht mehr neu vermietet bis das Haus leer ist. 2023 stand eine Wohnung bereits komplett leer, eine Wohnung stand ab 15.09. leer, eine Wohnung war noch durchgehend vermietet. Wegen der nur noch teilweise (nämlich bis zum Ende der jeweiligen Mietverhältnisse) bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht sind Abschreibung und Zinsen zu kürzen, das ist klar und das habe ich nach dem Verhältnis von Zeit und Wohnfläche gemacht. Für die Umlagen (die bis 2022 nach der "Nettomethode" außen vor blieben) gibt es Abrechnungen gegenüber den verbliebenen Mietern aber keine Abrechnung für den Leerstand. Ich bin jetzt auf folgende einfache Methode gekommen: Angabe aller in 2023 von den Mietern gezahlten Umlageneinnahmen, Angabe aller Umlagenausgaben, allerdings prozentual gekürzt nach dem Verhältnis von Umlageneinnahmen zu Umlagenausgaben. Im Ergebnis führt das dazu, dass sich die Umlageneinnahmen und die gekürzten Umlagenausgaben gegeneinander aufheben, also gleiche Situation wie vorher nach der "Nettomethode". Dass die Kürzungsbeträge unter den Tisch fallen ist in diesem Fall in Ordnung, weil ja insoweit keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr besteht. Theoretisch könnte man bei fortbestehender Vermietungsabsicht (etwa bei einem vorübergehenden Leerstand und anschließender Neuvermietung) einfach die Kürzungsbeträge als "nicht umgelegte Kosten" deklarieren. Genau so könnte man vorgehen, wenn wegen eines Vorratskaufs von Heizöl die in dem betreffenden Jahr umgelegten Kosten hinter den tatsächlichen Ausgaben zurückbleiben. In Jahren, in denen der Vorrat dann aufgebraucht wird, wären die Umlageneinnahmen eben höher als die Umlagenausgaben. Langfristig wäre nachvollziehbar, aus welchen Gründen die erklärten Umlagenausgaben die Umlageneinnahmen übersteigen. Nur das wäre ja von Interesse für das Finanzamt.

[Uwe64]

Hallo Telepeter!

das Haus soll mittelfristig verkauft werden

ein voll vermietetes Dreifamlienhaus mit guten Mietern und guten Mieten kann durchaus besser veräußerbar als ein völlig leerstehendes Dreifamilienhaus ... "lukratives renditestarkes Mietshaus für Kapitalanleger" ...

ich würde das mit einem guten Immobilienmakler besprechen - und dann das Ergebnis mit der Erbengemeinschaft besprechen - und dann vielleicht in der Anlage V durchgehend "Vermietungsabsicht" erklären mit vollem Werbungskostenabzug ...!?

Für die Umlagen (die bis 2022 nach der "Nettomethode" außen vor blieben) gibt es Abrechnungen gegenüber den verbliebenen Mietern aber keine Abrechnung für den Leerstand.

Derjenige, der die Nebenkostenabrechnungen erstellt hat, hat selbstverständlich auch die "Leerstandskosten" ermittelt - vielleicht hat er da nicht ein extra Stück Papier ausgefüllt, aber "gerechnet" muss er haben, sonsonsten hätte er ja die Mietnebenkostenabrechnungen für die vermieteten Wohnungen nicht erstellen können ... !?

Zu der von Ihnen vorgenommenen Nebenskosten-Darstellung in der Anlage V:

ich würd's mir in Ihrem Fall - geplanter Leerstand, dann Verkauf - ganz "einfach" machen:
- alle in 2023 zugeflossenen Nebenkosteneinnahmen erklären,
- alle in 2023 bezahlten Nebenkostenausgaben erklären,
--- umgelegte Grundsteuern und Gebäudeversicherungen um Anteil leerstehender Wohnungen kürzen,
--- Heizölkauf vollständig als Werbungskosten ansetzen, weil:
------ leerstehende Wohnungen nur vernachlässigbare Heizkosten haben (wird das Finanzamt m.E. wegen Geringfügigkeit "durchwinken" ... !?),
------ und dann beim Verkauf des Hauses den damit bezahlten Heizölbestand als "Einnahmen" in der Anlage V erklären.

Außerdem: Da in der Vergangenheit nach der "Nettomethode" abgerechnet wurde, sollten sowohl Nk-Abrechnungs-Erstattungen als auch -Nachzahlungen nicht erklärt werden.

Natürlich stimmt's jetzt bezüglich der Heizölkosten nicht: Wenn der Eigentümer z.B. in 2021 sein Lager vollständig aufgefüllt hat, und das für 3 Jahre reicht und deshalb in den beiden Folgejahren nicht zugekauft hat, dann sind diese "Ausgaben" in 2021 nicht als Werbungskosten abgesetzt worden, in 2023 erscheinen dann aber "Heizungskosten-Nebenkosten-Einnahmen" ... das sollte in 2023 korrigierbar sein ... !?

[timote]

# 96 abc66: "Ich kann die Erklärung ohne diese Zeilen abgeben oder dazu schreiben das ich es irgendwann mal, wenn die HW die Abrechnung erstellt hat, nachreichen kann."
Alternativ nimmst du die Aufteilung anhand der Abrechnung für 2021 vor und weist im Hauptvordruck unter ergänzende Angaben darauf hin.

"Gegen die HW kann ich auch nicht alleine vorgehen."
Gem. nachstehendem Fachbeitrag kannst du auch alleine die Hausverwaltung abmahnen, gegen sie klagen oder sogar mit ihr sprechen. Dort findest du auch Angaben über Abrechnungsfristen der HW. Schließlich musst du auch du auch noch fristgerecht mit deinem Mieter abrechnen.
https://www.kgk-kanzlei.de/rechtsgeb...weg-verwalter/

Ansonsten ist das mehr ein Thema für einen Anwalt als für dieses Forum.

[abc66]

timote
vielen Dank für die Infos.

[Telepeter]

Das Umlagenthema lässt mich nicht los und es gibt immer neue Varianten. Folgende Situation bei meiner Verwandtschaft: Bruder und Schwester haben das Haus der Eltern geerbt und in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt. Bruder bewohnt seine Wohnung selbst, Schwester hat vermietet. Die Umlagen werden über einen Abrechnungsdienst aufgeteilt, der Mieter hat der Schwester danach auch die Umlagen bezahlt. Die Kosten für Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Versicherung wurden in der Vergangenheit immer vom Bruder an die Versorger gezahlt, der sich dann den Anteil für die vermietete Wohnung von der Schwester erstatten ließ. Jetzt war die Schwester in 2023 lange Zeit erkrankt und hat sich nicht rechtzeitig um die Zahlungen an den Bruder kümmern können. Den gesamten Anteil für die vermietete Wohnung hat sie dem Bruder erst 2024 erstattet, obwohl sie die Umlagen vom Mieter bereits 2023 vereinnahmt hatte.

Das bedeutet dann wohl in Anwendung des § 11 EStG, dass es 2023 einen erheblichen Überschuss der Umlageneinnahmen über die Umlagenausgaben gibt, und 2024 umgekehrt einen "Verlust" bei den Umlagen. Ich denke, das wird man so erklären müssen, aber man sollte die Situation dem Finanzamt schon erläutern. Oder sieht das jemand anders?

[timote]

Ich hatte letztmals für 2022 mit Vermietung und Anlage V zu tun. Aber ich würde auch die asynchronen Einnahmen für 2023 und 2024 erläutern, damit es für das Finanzamt plausibel ist.

P.S.: Ich hätte vielleicht ein solche Frage in einem separaten Thread platziert. Wenn jemand demnächst auf diesen Riesenthread verwiesen wird, der auch ein Unterforum sein könnte, dann könnte er vielleicht anschließend psychische Hilfe benötigen.

[Stefanlack]

Für die Steuer gilt das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG. Einfach gesagt: Kontoauszug hilft !
Unter "Umgelegte Kosten", trage ich ich (als ETW-Eigentümer mit Hausverwalter) die Grundsteuer ein, die wird mir nämlich direkt von der Stadt bei mir abgebucht und die lege ich dann auf den Mieter um. Hat der Mieter aus der letzten NK-Abrechnung von mir was bekommen, dann "sind die Kosten" umgelegt und ich trage das da auch noch ein :-)

Unter "Nicht umgelegten Kosten - ohne Erhaltungsrücklage" (da wird auch schon klar, was die haben wollen) trage ich die Zahlung an den Hausverwalter ein (was immer er da alles schön damit macht/bezahlt) - aber wie es im Zusatz so schön vermerkt ist "Ohne Erhaltungsrücklage" (damit ist die Zuwendung(szahlung) in die Erhaltunsgrücklage gemeint).

Da stellen wir uns also einfach mal "dumm" und machen es eben "wie gewünscht".

Ich lege dann im Folgejahr dann mit der Nebenkostenabrechnung die Kosten um - dann zahlt der Mieter entweder nach (dann unter Einnahmen erfassen) oder bekommt was von mir erstattet. Dann ist "umgelegt" :-)

[zieglerstefankarl]

Jetzt, mit Berücksichtigung des Zuflussprinzips, muss vor allem der FA-Beamte sehr genau darauf achten, dass alle Einnahmen erscheinen bzw. die Ausgaben nicht doppelt abgerechnet werden. V....

Das Zu - und Abflußprinzip ist mit den Hausgeldflüssen nicht neu. Das Prinzip gab es schon immer.
Auch bei der Aufschlüsselung tatsächlicher Werbungskosten laut Hausverwalterabrechnung entstand ja so gut wie immer ein Delta zu den Nebenkosteneinnahmen vom Mieter, das erst im nächsten Steuerjahr durch Nachzahlung des Mieters an den Vermieter oder umgekehrt als Rückerstattungin der Steuererklärung angesetzt werden konnte.

Das war immer der ins nächste Jahr verschobene Ausgleich im Außenverhältnis mit einem Dritten, hier dem Mieter.

Dass das FA bei der neuen Alternative, bei Haussverwalterabrechnungen nicht mehr Einzelkosten aufzulisten, sondern Hausgeldzu- und abflüsse, sehr viel kompliziertere Prüfungen durchführen müsste, werde ich in einer zweiten Antwort weiter unten noch kommentieren, und zwar in Bezug auf ein anderes Zitat in diesem Thread hier.

[TK4]

Ich habe zum Thema Umlagen in Anlage V doch noch Verständnisprobleme, wie das bei Ausgaben läuft die nur alle paar Jahre entstehen, also bspw. Tankfüllungen (Heizöl, Flüssiggas) oder Eichkosten/Warungskosten. In der Heizkostenabrechnung werden diese zwar mit dem entsprechenden Datum genannt, aber relevant für die Abrechnung sind nur die in diesem Jahr tatsächlich verbrauchten Mengen, bzw. bei Eichkosten eben diezeitlich anteiligen Kosten. Wenn mein Verständnis richtig ist, kann das aber in Anlage V so nicht gemacht werden wegen weil ja wegen dem Zufluss-Abfluss-Prinzip die Kosten nur in dem Jahr angerechnet werden können, in de msie auch tatsächlich anfallen. Was macht man also, wenn bspw. ein Heizöltank nur alle 3 Jahre befüllt wird? Kommt dann im Befüllungsjahr in Zeile 72 der Verbrauch dieses Jahres, während der Restbetrag in Zeile 75 kommt? Oder alles in Zeile 75? Und in den Jahren, in denen nicht befüllt wird, wird das nirgends angegeben? Oder könnte man hier auch mit Eigenebelegen arbeiten (Auffüllen passiert als "Privatperson" und wird nicht angegeben, der jährliche Verbrauch wird dann per Eigenbeleg von der "Privatperson" an den "Vermieter" (i.d.R. selbe Person) abgerechnet)? Falls das geht, kann man das dan auch mit den Eichkosten als Eigenebeleg machen, also im Sinne einer Zählermiete?