Nebenkostenabrechnung als Vermieter absetzen

[Inan1605]

Einen schönen guten Tag,
ich habe eine Frage bzgl. Anlage V: Wo kann ich die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ansetzen?
Wir hatten bei der Nebenkostenabrechnung von letztem Jahr eine Nachzahlung (läuft über eine Verwaltung), diese hab ich bei den Einnahmen unter Punkt 21 angegeben.
Welche Kosten der Abrechnung darf ich unter Punkt 13 der Anlage V - Umgelegte Kosten angeben? Die umlagefähigen Kosten in der Abrechnung verrechnet man ja mit seinem Mieter, darf man die in der Steuererklärung trotzdem angeben?
Unter Punkt 14 - nicht umlagefähige Kosten habe ich diese laut der Abrechnung eingegeben (u.a. z.B. Verwalterkosten, Kontoführungsgebühren)

Vielen Dank schonmal.

[Charlie24]

Wir hatten bei der Nebenkostenabrechnung von letztem Jahr eine Nachzahlung (läuft über eine Verwaltung), diese hab ich bei den Einnahmen unter Punkt 21 angegeben.

Wer ist wir ? In Zeile 21 sind Nachzahlungen und Erstattungen der bzw. an die Mieter aus der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern anzugeben.

Wenn ihr als Vermieter eine Nachzahlung leisten musstest, ist das doch für euch keine Einnahme ?

[Inan1605]

Wir = Vermieter; daher ja auch das Thema "NK-Abrechnung als Vermieter absetzen"
Man muss es ja bei Zeile 21 angeben; da wir eine Nachzahlung hatten, habe ich das mit einem Minuszeichen eingesetzt, somit schmälert es die Einnahmen.
Die Frage war an sich, wie man die umlagefähigen Kosten grundsätzlich in der Steuererklärung behandelt.

[Charlie24]

Man muss es ja bei Zeile 21 angeben; da wir eine Nachzahlung hatten,

Das ist ein Denkfehler. Nachzahlungen, die man als Vermieter aufgrund der Abrechnung der Hausverwaltung leisten muss, sind Werbungskosten.

Das können laufende Nebenkosten sein oder auch Erhaltungsaufwendungen. Aufteilen muss man die Nachzahlung in die Kosten, die auf die Mieter

umgelegt werden und in die, die nicht umgelegt werden.

[Inan1605]

Aber genauso steht es doch in Zeile 21: " auf die Zeilen 15 und 18 entfallende und im Jahr 2023 erhaltene Nachzahlungen / geleistete Erstattungen (negativen Betrag mit vorangestelltem Minuszeichen eintragen) (Euro)"
Deswegen habe ich unsere Nachzahlung dort eingetragen, da diese ja die Einnahmen schmälern.
Anschließend kommen die weiteren Punkte: umlegbare und nicht umlegbare Kosten. Da wir die umlegbaren Kosten ja schon an den Mieter weitergeben, ist mir nicht klar, ob bzw wie ich das in der Steuererklärung angeben darf.

[Charlie24]

Wenn in der Hilfe steht:

Tragen Sie bitte die Umlagen, die Sie neben der Miete erhoben haben, in den Zeilen 20 bis 23 ein.

dann sollte man doch begreifen, dass es in Zeile 21 um Nebenkostenabrechnungen mit den Mietern geht.

Auch die Hilfe zu den Zeilen 20 bis 24 der Anlage V beschreibt verständlich, dass es um die Nebenkosten geht, die man als Vermieter mit seinen

Mietern abrechnet.

[A.T.]

Ich verstehe auch nicht, warum unter 20 die umlegbaren Kosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, als Einnahmen eingetragen werden sollen und dann unter 72 bei "Umgelegte Kosten" soll ich sie wieder als Ausgaben eintragen. OK.Aber im Hilfetest steht, dass bei einer Verwalterabrechnung nur die Nachzahlung oder die Rückzahlung eingetragen werden soll. Aber ich muss doch dem Verwalter die (geschätzten) umlegbaren Kosten laut Wirtschaftsplan zahlen. Warum soll ich dann nur die Differenz zur Wohngeldzahlung hier eintragen? Die Abrechnung zum Wohngeld bezieht sich ja sowieso immer auf das Vorjahr. Genau wie die Abrechnung mit dem Mieter. M.E. muss ich unter 72 die Hausgeldzahlung für 2023 eintragen und die Abrechnung des Hausgeldes für 2022. Oder liege ich hier falsch?

[Charlie24]

M.E. muss ich unter 72 die Hausgeldzahlung für 2023 eintragen und die Abrechnung des Hausgeldes für 2022. Oder liege ich hier falsch?

Ab 2023 muss beim Hausgeld unterschieden werden zwischen dem Teil, der auf die Mieter umgelegt wird und dem nicht umgelegten Anteil,

der gehört jetzt in die Zeilen 75 ff. Vorab muss die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage herausgerechnet werden. Auch die Hausgeldabrechnung für

das Jahr 2022 muss dementsprechend aufgeteilt werden. Es gibt zu dem Thema bereits einen sehr umfangreichen Thread:

https://forum.elster.de/anwenderforu...C3%A4rt-werden

[zieglerstefankarl]

Ich teile die Bedenken von A.T. zur neuen Art der Werbungskostenangabe in Anlage V ab 2023.

.... OK.Aber im Hilfetest steht, dass bei einer Verwalterabrechnung nur die Nachzahlung oder die Rückzahlung eingetragen werden soll. Aber ich muss doch dem Verwalter die (geschätzten) umlegbaren Kosten laut Wirtschaftsplan zahlen. Warum soll ich dann nur die Differenz zur Wohngeldzahlung hier eintragen? Die Abrechnung zum Wohngeld bezieht sich ja sowieso immer auf das Vorjahr. Genau wie die Abrechnung mit dem Mieter. M.E. muss ich unter 72 die Hausgeldzahlung für 2023 eintragen und die Abrechnung des Hausgeldes für 2022. Oder liege ich hier falsch?

Ich glaube sogar, der Hilfetext in Elster wurde falsch und daher irreführend formuliert, da er für Zeile 72 (umlegbare Kosten) für den Fall der Abrechnung in einer WEG explizit die Eingabe von Hausgeldern ALS ALTERNATIVE zur sehr aufwendigen Aufschlüsselung einzelner tatsächlich aufgewendeter Werbungskosten erlaubt , hier aber nur Nachzahlungen bzw. Erstattungen an die/von der Hausverwaltung erwähnt, statt alle Hausgeldbewegungen im Steuerjahr.

Zitat Hilfetext:
Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?
Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage – vergleiche die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung.

Man darf also annehmen, dass der Fiskus die Erklärung wenigstens für Vermieter in einer WEG ab 2023 vereinfachen wollte, indem nicht mehr zahllose Einzelposten mit einstelligen Beträgen eingetragen werden müssen, vom Geschenk an die Putzfrau bis zur Kontrolle der Rauchwarnmelder. Wär ja schön. Offizielle Erklärungen darüber habe ich aber nirgends fnden können.

Wo soll denn dann aber der Gesamtbetrag der als Vorschuß bezahlten 12 monatlichen Hausgelder (unter Abzug der Beträge zur Erhaltungsrücklage) eingetragen werden, wenn nicht auch unter 72? Auch hierüber findet sich weder in Foren noch in den Hilfetexten ein klarer Hinweis.
In Frage kämen entweder ebenfalls Zeile 72 oder Zeilen unter Dauernde Lasten oder Sonstige Kosten.

Und die müssen irgendwo rein, denn sonst ist das Zu-und Abflussprinzip nicht eingehalten und das Saldo stimmt nicht. Keinesfalls dürfen Hausgeldewegungen und einzelne Werbungskosten gemischt oder gleichzeitig angegeben werden. Das dürfte klar sein. Entweder, oder.

Mancher hier im Forum schrieb, dass er die voraus bezahlten Hausgelder grob aufteilt unter einen Teilbetrag für umlegbare Kosten und einen weiteren für nicht umlegbare, um halbwegs der Form zu genügen.
Aber wozu? Laut Hilfetext sollen ja Nachzahlungen oder Rückersattungen von Hausgeldern pauschal unter Umlegbare Kosten angegeben werden, obwohl hier gar nicht unterschieden wird, in welchem Verhältnis umlegbare und nicht umlegbare Posten ein Delta zum Wirtschaftsplan erzeugten.
Ausserdem erwähnt der Hilfetext unter Nicht umlegbare Kosten die Möglichkeit alternativ Hausgeldbewegungen einzutragen, gar nicht.

Und dann muss man ja auch fragen, wozu das Finanzamt diese Aufteilung umlegbar - nicht umlegbar überhaupt verwenden könnte. Zur Saldoberechnung ist diese Unterscheidung unerheblich.
Könnte sein, dass dies zur zusätzlichen Plausibilitätskontrollmöglichkeit für die FA Prüfer gewünscht ist, wenn Vermieter ihre eigenen Verwalter sind. Bei Hausverwaltungsabrechnungen kann man Plausibilität stärker annehmen und bei Zweifeln sind die Belege der Hausverwaltung leichter nachzufordern und zu prüfen , als 30 Einzelbelege.

Bei der vermutlich vorgesehenen Vereinfachung im Falle von Hausverwaltungsabrechnungen muss das Finanzamt eben auf diese Unterscheidung verzichten und wird es vermutlich auch.Wäre natürlich schön, wenn man im Formular darauf hingewiesen würde. Also bei Nicht Umlegbare Kosten einfach nichts angeben? Ja!

Dann muss man auch noch berücksichtigen, das Verwalterkosten in der Regel in der Hausgeldzahlung enthalten sind. Wenn man also irgendwo die vorausbezahlten Hausgelder angibt, müsste man auch die Verwaltungskosten im Formular ohne Eintrag lassen. Oder man rechnet die Verwalterkosten aus den Hausgeldern heraus, aber wozu der Aufwand? Das ist ja für eine Vereinfachung wieder kontraproduktiv.

Ebenso muss man die Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten weglassen (oder von den Hausgeldern herausrechnen), sofern sie nicht eine Entnahme aus der Instandhaltungssrücklage sind.

Sollte es entgegen meiner Annahme einer gewollten Vereinfachung für den Vermieter mit Hausgeldabrechnungen doch nicht statthaft sein, auf eine Einzelangabe von Werbungskosten und einer Aufteilung in umlegbar/nicht umlegbar zu verzichten, dann stellt sich die Frage, was der oben zitierte Hilfstext überhaut soll. Wenn in jedem Jahr weiterhin immer die tatsächlich entstandenen Werbungskosten vollständig angegeben werden und immer mit den Nebenkosteneinkünften minus Rückzahlungen von/an den Mieter saldiert werden, wie man das bisher machte, dann können niemals zusätzlich Hausgeldnachzahlungen oder Rückerstattungen zusätzlich in Betracht kommen.

Der Zusatz in Klammern im Hilfetext Zitat oben (ohne...Beiträge..Erhaltungsrücklage) ist ein zusätzlicher Hinweis, dass im Text fälschlicherweise die 12 Hausgeldzahlungen nicht miterwähnt wurden.denn bei Nachzahlungen und Rückerstattungen an bzw. von der Hausverwaltung sind die Zuflüsse zur Instandhaltungsrücklage längst nach Plan durchgeführt und niemals der Grund für eine Nachzahlung oder Erstattung. Da gibt es nichts abzuziehen.Der Zusatz hätte keinen Sinn, wenn er sich nicht auf die vorausbezahlten Hausgelder bezöge.

Ich werde deshalb alle Hausgeldbewegungen in 2023 unter Umlegbare Kosten aufführen und schauen was passiert. Zu meinem Nachteil kann es nicht sein und Steuerverkürzung kann man mir nicht vorwerfen. Das dann unstimmige Design des Formulares wird mich nicht daran hindern.

Der Hilfetext Zitat oben müsste m.E. korrekt folgendermaßen lauten:
Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)?
Dann tragen Sie bitte hier keine einzelnen Werbungskosten ein, sondern die Summe aller an die Hausverwaltung geleisteten Hausgeldvorauszahlungen (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage) sowie die von Ihnen an die Hausverwaltung im gleichen Jahr geleisteten Nachzahlungen oder von ihr erhaltenen Erstattungen (mit Minuszeichen). Angaben unter Nicht umlegbare Kosten, Verwaltungskosten und Sonstige Kosten sind dann nicht notwendig, sofern diese in den Hausgeldern berücksichtigt sind.

Ein Problem gibt es aber noch mit dem Zu- und Abflussprinzip:

Zukünftig ab 2023 und ff mit einzelnen Kostenangaben statt Hausgeldern fortzufahren ist immer stimmig. auch wenn mal aus irgendwelchen Gründen Nachzahlungen oder Erstattungen an/vom Mieter verspätet erst im zweiten Jahr nach dem Steuerjahr oder noch später passieren. Dann werden diese eben in späteren Steuerjahren steuerlich berücksichtigt. So war es immer. So funktioniert nunmal das Zu- und Abflussprinzip.

Zukünftig ab 2023 und ff alternativ mit Hausgeldern statt Einzelkostenaufstellung fortzufahren ist ebenfalls immer stimmig, auch wenn mal aus irgendwelchen Gründen Nachzahlungen oder Erstattungen an die / von der Hausverwaltung erst im zweiten Jahr nach dem Steuerjahr oder noch später passieren Dann werden diese eben im Folgejahr steuerlich berücksichtigt.

Aber beim Wechsel zwischen beiden Alternativen in zwei aufeinander folgenden Jahren ist es nicht immer so leicht, die Steuergerechtigkeit mit dem Zu- und Abflußprinzip zu wahren.

Beispiel 1:
Vermieter hat in 2022 mehrere Monate versäumt, einer Erhöhung der Hausgeldvorauszahlungen Folge zu leisten und der aufsummierte Fehlbetrag von 550,- € wird von der Hausverwaltung erst spät bemerkt und von ihr erst in 2024 als separate Nachzahlung gefordert und in dem Jahr vom Vermieter auch beglichen.
Im Jahr 2023 entsteht eine weitere ganz übliche Nachforderung von 300 €, die die Hausverwaltung in der Abrechnung für 2023 in 2024 ausweist und auch erhält.
Hausgelder wurden in der Anlage V 2022 gar nicht aufgeführt, wie bisher üblich.
In der Anlage V 2023 werden nun erstmalig alternativ Hausgeldzahlungsflüsse angegeben und zwar nur die 12 Vorauszahlungen, denn etwaige Hausgeldnachzahlungen oder Rückerstattungen werden erst in 2024 zu Zu- oder Abflüssen führen und erst in der Anlage V 2024 ansetzbar.
In 2024 besteht der Hausgeldzahlungsfluß wieder aus den 12 regelmäßig geleisteten Hausgeldvorauszahlungen (ohne Beiträge zur Erhaltungsrücklage) aber jetzt zusätzlich noch aus zwei weiteren Abflüssen, nämlich der Nachzahlung aus 2022,und der aus 2023. In der Anlage V 2024 darf von diesen beiden Nachzahlungen aber nur die aus 2023 angegeben werden, nicht jedoch die aus 2022, denn in Anlage V 2022 wurden bereits alle tatsächlich entstandenen Kosten vollumfänglich einzeln aufgeführt. Würde die Nachzahlung aus 2022 mit angegeben, würden Kosten aus 2022 teilweise mehrfach angesetzt und zu einer unzulässigen Steuerverkürzung führen


Beispiel 2:
Vermieter erstellt für 2023 eine korrekte Anlage V 2023 mit der Angabe von Hausgeldflüssen (12x Vorauszahlung) anstelle von einzelnen Kostenangaben in den Werbungskosten.
In 2023 entsteht nun eine Rückzahlung von Hausgeld, die in der Verwalterabrechnung in 2024 ausgewiesen wird und der Vermieter auch in 2024 begleicht.
In der Anlage V 2024 kehrt der Vermieter nun zur Alternative zurück, Werbungskosten per Einzelaufstellung und ohne Hausgeldflüsse anzusetzen, so wie früher.
Nun muß er aber die Hausgeldrückerstattung für 2023 unbedingt mit angeben (mit Minuszeichen), zusammen mit den einzelnen Kosten, die die Verwalterabrechnung für 2023 ausweist, sonst kommt es zu einer unberechtigten Steuerverkürzung. In Anlage V 2023 sind ja nur Hausgelder aufgeführt, keine tatsächlich entstandenen Kosten. Die waren letztendlich geringer, was sich als anzugebender Hausgeldzufluß in 2024 widerspiegelt.

Die Beispiele zeigen, dass man bei der Frage, ob und welche Hausgeldnachzahlungen oder -rückerstattungen anzugeben sind, gut aufpassen muß.
In der Anlage V 2023 sind Hausgeldrückerstattungen oder -nachzahlungen aus 2022 oder früher grundsätzlich falsch (denn vor V 2023 gab es noch keine Alternative, Hausgeldflüsse anzugeben),

In den darauf folgenden Jahren muss immer geschaut werden, ob eine Hausgeldrückerstattung oder -nachzahlung aus einem Steuerjahr stammt, für das die Anlage V Einzelwerbungskosten oder Hausgeldflüsse auswies. Im ersten Fall sind die betreffenden Hausgeldflüsse nicht anzugeben, da ja durch Einzelauflistung aller Kosten diese vollständig und tatsächlich richtig angegeben wurden und steuerlich mit Einnahmen saldiert wurden, im zweiten Fall müssen sie angegeben werden.

Wenn man nun von Jahr zu Jahr laufend zwischen Angabe von einzelnen Werbungskosten und Angabe von Hausgeldflüssen hin- und herwechselt und verspätete Hausgeldausgleiche über die Jahresgrenze rutschen, wird es komliziert und auch für die Prüfer nicht einfacher.

Lieg ich hier jetzt total falsch? Wenn ja, warum?

Aufklärung durch das Finanzamt durch gescheite Hilfetexte wär halt zu schön.
Aber so tickt Verwaltung in Deutschland nicht, Steuerverwaltung schon mal gar nicht.
Hier ist Verschlimmbessern oberste Maxime.