Anlage V Neuer Aufbau ab 2023

[PeRaumi]

Hallo zusammen,

ich tue mich etwas schwer, die Anlage V in Elster auszufüllen.
Wie unter dieser Diskussion https://forum.elster.de/anwenderforu...C3%A4rt-werden schon ausgeführt wurde, haben sich die Felder in der Anlage V vom Veranlagungszeitraum 2022 zum Veranlagungszeitraum 2023 geändert.
Die Hausverwaltung, die für das Mietobjekt zuständig ist, benötigt leider etwas mehr Zeit, sodass für das Jahr 2023 noch keine Abrechnungen vorliegen und ich auch nicht davon ausgehe, dass das bald der Fall sein wird.
Die Struktur meiner monatlichen Mieteinnahmen sieht vereinfacht wie folgt aus:
600 Euro Kaltmiete, 100 Euro Nebenkostenvorauszahlung,
Zahlung von 150 Euro Hausgeld (ohne Instandhaltungsrücklage) monatlich

Ich würde dann folgende Eintragungen in Elster vornehmen:
Mieteinnahmen (Zeile 15 in Anlage V): 12 * 600 = 7200
auf die Zeilen 15 und 18 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten (Zeile 20): 12 * 100 = 1200
auf die Zeilen 15 und 18 entfallende und im Jahr 2023 erhaltene Nachzahlungen / geleistete Erstattungen (negativen Betrag mit vorangestelltem Minuszeichen eintragen)(Euro): -100 Euro (im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2022 in 2023 100 Euro an den Mieter überwiesen)
Den Haken bei „Neben- / Betriebskosten wurden nicht gesondert vereinbart.“ Würde ich in meinem Fall NICHT setzen, da die Gesamtmiete per Mietvertrag auf die o.g. 600 KM + 100 NKV = 700 aufgeteilt ist, richtig?

Wo würde ich die Erstattung von der Hausverwaltung (im Rahmen der Abrechnung 2022) an mich eintragen?

Knifflig finde ich jetzt vor allem Abschnitt 13 und Abschnitt 14:
Abschnitt 13: Umgelegte Kosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenhausreinigung, Fahrstuhl)
Wie soll ich hier die Zeilen 72 bzw. 73 ausfüllen, wo unsere Hausverwaltung es bislang leider nicht geschafft hat, eine Abrechnung bereitzustellen? [und was ist der Unterschied zwischen Zeilen 72 und 73?]
Als Ersatz für die exakten Zahlen plane ich folgendes Vorgehen, das ich dem Finanzamt mit Rechnungen erläutern würde:
Zuerst Zerlegung der umlagefähigen Kosten aus der Abrechnung 2022 in ihre verschiedenen Komponenten, s. Entwässerung, Fahrstuhl, Grundsteuer, …
Ich würde dann beispielsweise sehen, auf den Posten „Fahrstuhl“ entfielen in 2022 etwa 5 Prozent der umlagefähigen Kosten. Dann würde ich annehmen, dass auch in 2023 5 Prozent auf den Fahrstuhl entfallen würden. Der Gesamtwert der geplanten umlagefähigen Kosten 2023 liegt mir ja durch den Wirtschaftsplan 2023 vor. Meint ihr, das ist ein valides Vorgehen oder ist es zwingend erforderlich, die Abrechnung 2023 abzuwarten (die vielleicht auch erst im Oktober oder November 2024 kommt…). Diese Schwierigkeiten beim Ausfüllen resultieren vor allem daher, dass die Zeilen 72 bzw. 73 eine so genaue Aufgliederung auf einzelne Posten verlangen.


Abschnitt 14: Nicht umgelegte Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Bank- und Kontoführungsgebühren – ohne Erhaltungsrücklage –)
Hier entsteht die gleiche Problematik wie bei o.g. Abschnitt 13.
Würde ich hier bei Abschnitt 14 auch den Posten „Hausgeld abzüglich Instandhaltungsrücklage“ von 12*150 = 1800 eintragen? Aber macht es wirklich Sinn, das Hausgeld UND sämtliche Informationen unter Abschnitt 13 einzutragen? Für mich klingt es logischer, nur eines von beiden (also Hausgeld ODER umgelegte Kosten) einzutragen, da das Hausgeld ja auch dazu verwendet wird, Straßenreinigung, Müllabfuhr etc. zu bezahlen)


Vielen Dank für Tipps aller Art!

[Charlie24]

Die Einnahmeseite ist doch nicht sonderlich kompliziert. Da hast du jetzt 3 Positionen statt bisher 2, die du auch richtig erklärt hast.

Bei den Ausgaben (Seite 13 und 14) musst du nicht so detailliert aufgliedern, wie es die Vorauswahl hergibt. Eigentlich muss bei den Hauskosten

(nach Abzug der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) nur zwischen den Kosten aufgeteilt werden, die auf die Mieter umgelegt werden und denen,

die nicht umgelegt werden (können). Das ist ohne Hausgeldabrechnung für das Jahr 2023 trotzdem nicht so ganz trivial. Wenn z. B. mit Gas oder

Öl geheizt wird, kann man ohne diese Abrechnung die Kohlendioxidkosten nicht sauber aufteilen, da müsstest du schätzen.

Deine Ausgaben (ohne Erhaltungsaufwand) nur unter 13 oder nur unter 14 zu erfassen, wäre sicher falsch.

[PeRaumi]

Vielen Dank für deinen Input, Charlie24!
Was heißt das jetzt für die Ausgaben (Seite 13 und 14), was trage ich dort ein?
Muss ich jetzt überhaupt in irgendein Feld die Hausgeldzahlungen von 12*150 = 1800 eintragen? Ich hätte diese ursprünglich auf Seite 14 Nicht umgelegte Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Bank- und Kontoführungsgebühren – ohne Erhaltungsrücklage –) eingetragen. Aber vermutlich trage ich gar nicht diese Zahlungen ein, die monatlich von meinem Konto abgehen, sondern wofür diese Zahlungen verwendet wurden, also (vereinfacht) von den 1800 dann z.B. 1200 für umgelegte Kosten (Seite 13) und 600 für nicht umgelegte Kosten, oder? Und das könnte ich dann aus der Hausgeldabrechnung 2023 absehen oder im Notfall auf Basis des Wirtschaftsplans 2023 schätzen, oder?

[Charlie24]

Grundsätzlich gilt bei Vermietung das Abflussprinzip nach § 11 EStG. Ausgangsbetrag sind deshalb deine Zahlungen an die Hausverwaltung im Jahr 2023.

Davon ziehst du zunächst die darin enthaltenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ab. Die ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan für 2023.

Der Restbetrag ist auf die Seiten 13 und 14 aufzuteilen, da kannst du ohne Vorliegen der Jahresabrechnung für 2023 nur schätzen, wobei natürlich auch

hier der Wirtschaftsplan hilfreich ist. Es bleiben allerdings Ungenauigkeiten, was die Aufteilung angeht, aber die haben keine steuerlichen Auswirkungen.

[Knusperhaus]

Wo würde ich die Erstattung von der Hausverwaltung (im Rahmen der Abrechnung 2022) an mich eintragen?

Genau diese Frage habe ich auch - bisher scheint sie in diesem Thread noch nicht beantwortet worden zu sein:
Wo soll man einen von der Hausverwaltung erstatteten Betrag eintragen?
In Zeile 21 ja laut Charlie24 nicht (in einem anderen Thread, "...dann sollte man doch begreifen, dass es in Zeile 21 um Nebenkostenabrechnungen mit den Mietern geht.")

Kann das evtl. jemand beantworten?

[Knusperhaus]

Auch ich habe eine Frage zu den Abschnitten 13 und 14 in Anlage V.

Ich kann hier den Unterschied nicht erkennen zu dem, was bereits in Zeile 20 abgefragt wird:

"...auf die Zeilen 15 und 18 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten (Zeile 20)"

Wenn ich hier nun schon den Betrag der umgelegten NK eingetragen habe - muss ich denn denselben Betrag dann noch ein zweites Mal eintragen bei:

Abschnitt 13: Umgelegte Kosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenhausreinigung, Fahrstuhl) ? Oder was ist hier sonst gemeint...?

Und meine Frage zu Abschnitt 14:
Abschnitt 14: Nicht umgelegte Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Bank- und Kontoführungsgebühren – ohne Erhaltungsrücklage –)

Wenn ich hier Kontogebühren, Fahrtkosten (Deutschlandticket, Bahncard) und Internet/Handy angebe, dann muss ich das vermutlich bei " durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt" eintragen, richtig? Denn alles drei kommt auch zum Einsatz, wenn es nicht um Vermietungsangelegenheiten geht. Aber woher weiß ich, wieviel % davon ich eintragen sollte?


Für hilfreiche Hinweise bedanke ich mich!

[Telepeter]

Wenn ich hier Kontogebühren, Fahrtkosten (Deutschlandticket, Bahncard) und Internet/Handy angebe, dann muss ich das vermutlich bei " durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt" eintragen, richtig? Denn alles drei kommt auch zum Einsatz, wenn es nicht um Vermietungsangelegenheiten geht.

Die in der Anlage V abgefragte "verhältnismäßige Zuordnung" bezweckt ausschließlich die Beschränkung des Abzugs von Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen (z. B. die Gebäude AfA, Finanzierungskosten, die Reparatur des Daches aber auch Verwaltungs- und Betreuungskosten), auf den Flächenanteil, der mit Vermietungseinkünften zusammenhängt (also vermietet ist). Hauptanwendungsfall ist die Selbstnutzung oder unentgeltliche Überlassung eines Teiles der Gesamtwohnfläche. Dieser Teil muss ausgeschieden werden, und zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächenanteile.

Die Aufteilung von gemischten Kosten wie Deutschlandticket, Internet/Handy, Kontoführung ist natürlich auch möglich, hat aber damit nichts zu tun.