Angabe Nebenkosten bei Abrechnung über eine Hausverwaltung

[emuesch]

Hallo,

falls die Frage schon gestellt wurde gerne zu dem Beitrag verlinken, ich habe über die Suchfunktion nichts dazu gefunden:

Ich bin bei meiner ESTE 2023. In der Anlage V steht bei den Erläuterungen zu den umlagefähigen Nebenkosten (Werbungskosten, Unterpunkt 13): "Werden die Neben- und/oder Betriebskosten über eine Hausverwaltung abgerechnet (zum Beispiel Hausgeldendabrechnung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft)? Dann tragen Sie bitte hier die sich für Sie gegenüber der Hausverwaltung ergebende Nachzahlung ein (ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage vergleiche die Erläuterungen zu den Zeilen 54 bis 71). Gleiches gilt für eine Erstattung."

Heißt das im Klartext, ich kann ohne weitere Aufschlüsselungen die von meiner Hausverwaltung ermittelte Hausgeldnachzahlung für 2022 (die ich in 2023 gezahlt habe) eintragen und wäre dann durch mit dem Thema? Angesicht von Diskussionen in dem Forum zum Thema Aufschlüsselung der Nebenkosten bei VuV erscheint mir das irgendwie zu einfach...

Falls das zutrifft: Aus der Nachzahlung rechne ich dann die Netto-Zuführung zur Instandhaltungsrücklage aus der Abrechnung 2022 heraus, korrekt? (also Zuführung abzüglich verwendeten Betrag)

Vielen Dank vorab für eine Unterstützung

[Charlie24]

Ich verstehe leider auch nicht, wie der dritte Satz in der amtlichen Anleitung wirklich gemeint ist.

[mhanft]

Ich gebe bei den Hausgeldzahlungen erst mal alles an und ziehe dann die Zuführung in die insgesamte Instandhaltungsrücklage ab, die in der jährlichen Abrechnung genannt ist. Den Instandhaltungsanteil auf die monatlichen Zahlungen (und/oder die Nachzahlung/Erstattung) runterzubrechen wäre doch Blödsinn (und auch gar nicht ernsthaft möglich).

[ady555]

Hallo Zusammen,
ich würde mich dem Thema gerne anschließen und hoffe auf Hilfe
mich irritiert ebenfalls der og Satz bzgl der „ergebenden Nachzahlung“ bei den umlagefähigen Werbungskosten.

Ich habe logischerweise von der Hausverwaltung die Abrechnung für 2023 bekommen.
Die sind aufgedröselt nach umlagefähig und nicht umlagefähig.
ich hätte jetzt vermutet, dass ich diese Werte so ins Formular mit dieser Aufteilung übernehme. Da wir ja aber Hausgeld bezahlt haben im Jahr 2023 und die Abrechnung ja die effektiven Kosten berücksichtigt, würde das ja dem Zufluss/Abfluss Prinzip widersprechen.
Also müsste ich ja die gesamten Hausgeldzahlungen irgendwo angeben als Summe (dann in sonstige?), die kann ich ja nicht wirklich aufteilen, höchstens Prozentual anhand der Abrechnung dann die ich 2024 erhalten habe.
Und dann eine Erstattung oder Nachzahlung für 2023 in die Erklärung 2024, als umlagefähig (entsprechend der Hilfe)? Wirklich (die Nachzahlungen könnten ja auch Teile enthalten die gar nicht umlagefähig sind)??
Ich hätte jetzt erwartet dass diese neue Aufdröselung dazu dient dass nachvollziehbar ist, ob und welche Nebenkosten weiterverrechnet werden/wurden, aber mit der og. Logik ist das nicht einleuchtend.
Kann mir jemand sagen wie ich das genau machen muss? Die Rücklagen für den Erhaltungsaufwand hab ich bewusst nicht erwähnt, die kommen raus, das ist klar…
vielen Dank!!

[Charlie24]

Zu dem Thema Nebenkosten bei Vermietung in der Steuererklärung ab 2023 gibt es bereits einen ausführlichen Thread, der meines Erachtens

alle Aspekte beleuchtet: https://forum.elster.de/anwenderforu...C3%A4rt-werden

[charly57]

Also ich sehe das gleiche Probelm wie ady555 und finde in dem anderen Thread keine Antwort dazu.
Wenn ich aus der von der Hausverwaltung erstellten Abrechnung für 2023 in der Anlage V die umlegbaren Kosten eintrage und die nicht umlegbaren Kosten und die Nachzahlung/Erstattung aus der Vorjahresabrechnung, dann ist das doch nicht mein Zufluss/Abluss in 2023. Ebenso passt es nicht, wenn ich nur die Nachzahlung/Erstattung aus der Vorjahresabrechnung eintrage. Auch das entspricht nicht meinen Zufluss/Abfluss. Der ergibt sich ausschließlich aus meinen in 2023 geleisteten Abschlagszahlungen und der Nachzahlung/Erstattung aus der Vorjahresabrechnung. Diese Zahlen lassen sich aber nicht den umlegbare Kosten oder nicht umlegbare Kosten zuordnen. Also für mich ist in dem Formular V irgewie der Wurm drin. Der Einfachheit halber, falls es hier eine weitere Diskussion gibt, gehen wir doch einfach mal davon aus, dass es keine Einzahlungen oder Entnahman aus der Instandhaltungsrücklage gibt. Mir ist klar, dass ich die extra behandeln muss.

[charly57]

Die einzige Möglichkeit, die ich sehe, um das gemäß Zufluss/Abflussprinzip und Zuordnung in umlegbar und nicht umlegbar einzutragen, ist folgende:
Ich nehme die Summe meiner Abschlagszahlungen2023 und trage in Zeilen 73 und 76 eine verhältnismäßige Zuordnung ein.
Das mache ich auch entsprechend für die Nachzahlung/Erstattung aus der Abrechnung2022.
Den umlegbaren Anteil (Zeile73) und den nicht umlegbaren Anteil (Zeile76) der Abschlagssumme berechne ich dabei gemäß dem Verhältnis der umlegbaren/nicht umlegbaren Kosten in der Abrechnung 2023 der Hausverwaltung.
Den umlegbaren Anteil (Zeile73) und den nicht umlegbaren Anteil (Zeile76) der Nachzahlung/Erstattung berechne ich dabei gemäß dem Verhältnis der umlegbaren/nicht umlegbaren Kosten in der Abrechnung 2022 der Hausverwaltung.

[ady555]

charly57: das ist einfach nicht gut durchdacht. Ich gehe jetzt einfach hin mache es entsprechend den effektiv angefallenen Kosten gem. HV Abrechnung. Da ist alles aufgeteilt nach umlegbar und nicht umlegbar, es sind nur die effektiven Kosten und die Entnahme aus den Rücklagen aber nicht die Einzahlung. Diese gebe ich dann entsprechend ein. Im nächsten Jahr müsste die Nachzahlung der Mieter dann auch genau der Differenz entsprechen die deren Abschlagszahlung abzgl. dem umlegbaren Teil ausmachen.
das erscheint mir irgendwie sinnvoller, auch wenn die es anders wollen… aber irgendwelche Abschlagszahlungen kalkulatorisch um in InstandhaltungsRL zu mindern und irgendwelche prozentualen Aufteilungen zu machen, das kann doch nicht wirklich deren Ernst sein…

[charly57]

letzendlich muss ich ja angeben, welche Kosten ich tatsächlich umlege, und nicht, welche gemäß Abrechnung der Hausverwaltung umlegbar sind. Bei meiner vermieteten Wohnung besteht da kein Unterschied, was umlegbar ist, lege ich auch auf den Mieter um. Bei der Garage aber nicht. Das macht alles natürlich noch "einfacher". Wobei man gemäß Flussprinzip ja nur angeben soll, was in 2023 tatsächlich geflossen ist. Dieser Kommentar hilft jetzt nicht weiter, ist klar, aber das musste ich jetzt einfach mal loswerden.

[ady555]

charly57: da hast du natürlich recht, in meinem Fall lege ich alles was umlegbar ist auch um, darum mein Kommentar.

[charly57]

Also vom Gedanken der verhältnismäßigen Zuordnung bin ich weg. Ich mach das jetzt so, und damit stimmt das auch mit dem Zuflussprinzip:
bei umgelegten Kosten trage ich ein:
Grundsteuer Wohnung
umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Wohnung
abzüglich der noch zu leistenden Nachzahlung gemäß Abrechnung der aktuellen Hausverwaltung für die Wohnung (das habe ich ja in 2023 noch nicht bezahlt sondern in 2024)
plus in 2023 geleistete Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2022 (mit diesen beiden Positionen stimmt dann das Zuflussprinzip bei der Wohnung)
bei nicht umgelegten Kosten trage ich ein:
Grundsteuer Tiefgarage (lege ich nicht auf den Mieter um)
nicht umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Wohnung
nicht umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Tiefgarage
umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Tiefgarage, die ich aber nicht auf den Mieter umgelegt habe
abzüglich der noch zu leistenden Nachzahlung gemäß Abrechnung der aktuellen Hausverwaltung für die Tiefgarage (das habe ich ja in 2023 noch nicht bezahlt sondern in 2024)
plus in 2023 geleistete Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2022 für die Tiefgarage (mit diesen beiden Positionen stimmt dann das Zuflussprinzip bei der Tiefgarage)

so sollte das dann passen.

[Charlie24]

so sollte das dann passen.

So passt das auch. Ich habe - bei einer etwas anderer Ausgangskonstellation - bereits im März mein Excel-Sheet an die neuen Anforderungen angepasst.

Wenn der gesamte Rechengang einmal richtig hinterlegt ist, kann man das über die Jahre weiterführen.

[ady555]

charly57/ passt meines Erachtens nicht ganz mit dem Zufluss / Abfluss, aber ich werde es dennoch auch so machen.
bzw. es würde denke ich nur passen, wenn du keine Nachzahlung oder keine Rückerstattung vom Hausgeld bekommen/bezahlen müsstest. Weil das würde auch erst 2024 bezahlt oder erstattet werden und weicht ja vom Wirtschaftsplan auf dessen Basis die monatlich Zahlungen für 2023 festgelegt wurden ab. Die Abrechnung der HV Beinhaltet ja schon diese Nachzahlung / Erstattung. Aber ich wie gesagt, ich werds auch so handhaben.

[Charlie24]

... bzw. es würde denke ich nur passen, wenn du keine Nachzahlung oder keine Rückerstattung vom Hausgeld bekommen/bezahlen müsstest.

Ich habe ja geschrieben, dass meine Ausgangskonstellation anders ist. M. E. lässt sich das aber für jeden Fall unter Beachtung von § 11 EStG darstellen.

[ady555]

Sorry hab’s grad nochmal gelesen, du ziehst die Nachzahlung ab, hatte ich vorher überlesen!
charly57 : und woher weißt du ob deine Nachzahlung die du an die HV zahlst den umlegbaren oder den nicht umlegbaren zuordnest bzw. minderst?