Angabe Nebenkosten bei Abrechnung über eine Hausverwaltung

[charly57]

und woher weißt du ob deine Nachzahlung die du an die HV zahlst den umlegbaren oder den nicht umlegbaren zuordnest bzw. minderst?

Hab ich mich auch gefragt, wo ich das zuordnen soll. Da die umgelegten Kosten wesentlich höher sind als die nicht umgelegten Kosten, hab ich es einfach da dazu getan. Könnte man natürlich auch prozentual aufteilen, aber ich glaub nicht, dass das nötig ist. Anderfalls kann mir das Finanzamt das a rückmelden.

[ady555]

charly57: Sorry, ncohmal ne Frage: man muss ja jede einzelne Position angeben der Kosten. Wenn Du die umgelegten Kosten kürzt, wovon ziehst du die ab? Oder gibst Du alles nur als Summe an?

[charly57]

Bei Vermietung ohne WEG-Verwaltung gebe ich jede einzelne Position an. Hier geht es ja aber um die Abrechnung über eine WEG-Verwaltung. Da gebe ich nur die Summe an, auch wenn ich bei den umgelegten Kosten etwas abziehe. Das schreibe ich mir in eine Excel-Tabelle rein, für eventuelle Rückfragen und damit ich das später selbst noch nachvollziehen kann. Somit kann ich dann die eingegebenen Zahlen belegen, fall vom Finanzamt später gewünscht.

[Fluffeluff]

Also vom Gedanken der verhältnismäßigen Zuordnung bin ich weg. Ich mach das jetzt so, und damit stimmt das auch mit dem Zuflussprinzip:
bei umgelegten Kosten trage ich ein:
Grundsteuer Wohnung
umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Wohnung
abzüglich der noch zu leistenden Nachzahlung gemäß Abrechnung der aktuellen Hausverwaltung für die Wohnung (das habe ich ja in 2023 noch nicht bezahlt sondern in 2024)
plus in 2023 geleistete Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2022 (mit diesen beiden Positionen stimmt dann das Zuflussprinzip bei der Wohnung)
bei nicht umgelegten Kosten trage ich ein:
Grundsteuer Tiefgarage (lege ich nicht auf den Mieter um)
nicht umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Wohnung
nicht umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Tiefgarage
umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Hausverwaltung für die Tiefgarage, die ich aber nicht auf den Mieter umgelegt habe
abzüglich der noch zu leistenden Nachzahlung gemäß Abrechnung der aktuellen Hausverwaltung für die Tiefgarage (das habe ich ja in 2023 noch nicht bezahlt sondern in 2024)
plus in 2023 geleistete Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2022 für die Tiefgarage (mit diesen beiden Positionen stimmt dann das Zuflussprinzip bei der Tiefgarage)

so sollte das dann passen.

charly57 Vielen Dank für diese Hilfe, nach viel Herumrechnen habe ich es verstanden und es geht auch bei mir auf. Das Einzige, bei dem ich noch unsicher bin: Bei den nicht umlagefähigen Kosten ist ja auch die lfd. Instandhaltung dabei. Da diese nun in Zeile 75 beim nicht umlagefähigen Hausgeld nun schon dabei ist, kann ich sie nicht in Zeile 54 unter Erhaltungsaufwendungen auch eintragen, richtig?

[Stefanlack]

Wieso eigentlich so kompliziert.

Wenn ich die Hausgeldabrechnung mir anschaue, so deckt die sich ja nie mit den Hausgeld-Zahlungen. Es gibt dann die Abrechnungsspitzen - und daher bin ich der Meinung, wer selbst seine Immos verwaltet, der kann gerne die Ausgaben aufdröseln, weil die kennt er ja von seinem Kontoauszug. Der klassisch Vermieter mit WEG und Hausverwalter sollte doch eigentlich (Plausibilisierung durch das FA hin oder her) es sich so einfach wie möglich machen

Wenn ich es knallhart formulieren würde:

Jeder Vermieter kann eigentlich (wenn er seine Kontoauszüge vor sich platziert und seine Buchhaltung ordentlich führt) am 1.1. seine Anlage V für das Vorjahr machen. Da benötigt man nicht einmal die Hausgeldabrechnung.
Es fehlt nur die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage - Hausverwaltung befragen oder die Hausgeldabrechnung abwarten).
Für die Steuer gilt das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG. Einfach gesagt: Kontoauszug hilft !

Wenn ich es richtig sehe -
Einnahmen-Seite:
12 x Miete und 12 x Nebenkostenvorauszahlung des Mieters
eventuelle Gutschrift aus Abrechnungsspitze des Vorjahres -

Ausgaben-Seite:
12 x Hausgeld (ohne Zahlung in die Erhaltungsrücklage)
eventuelle Belastung aus Abrechungsspitze des Vorjahres
eine eventuell erfolgte "Entnahme aus der Erhaltungsrücklage."
Den restlichen Kleinmist lass ich der Einfachheit weg, weil

Die einzige wesentliche Information die sich noch aus der Hausgeldabrechnung ergibt: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage

Bei eventuellen Rückfragen kann ich gerne meine Kontoauszüge vorlegen, weil eben nur Hausgeld abfliesst und so wie ich es von einigen kenne, gibt es keine Rückfragen. Dieses Aufdröseln macht es kompliziert und birgt eher die Gefahr, dass man zu wenig oder zu viel angibt. Mein Kontoauszug ist da die perfekte Hilfe und da mionimiert das Risiko der "Falschangabe".
Ich trage daher unter "Sonstiges" einfach ein: Hausgeldzahlung 2023 (ohne Zuführung in der Erhaltungsrücklage" - i

[Fluffeluff]

Wieso eigentlich so kompliziert.

Darum: https://forum.elster.de/anwenderforu...erklärt-werden

[charly57]

charly57 Vielen Dank für diese Hilfe, nach viel Herumrechnen habe ich es verstanden und es geht auch bei mir auf. Das Einzige, bei dem ich noch unsicher bin: Bei den nicht umlagefähigen Kosten ist ja auch die lfd. Instandhaltung dabei. Da diese nun in Zeile 75 beim nicht umlagefähigen Hausgeld nun schon dabei ist, kann ich sie nicht in Zeile 54 unter Erhaltungsaufwendungen auch eintragen, richtig?

Falls größere Erhaltungsaufwendungen in der Hausgeldabrechnung auftauchen (die z.B. mit größerer Entnahme aus der Rücklage finanziert wurden), muss man schon überlegen, ob die sofort als nicht umlegbare Kosten eingetragen werden können oder dort herausgenommen werden müssen und auf 2 bis 5 Jahre (gemäß § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung) zu verteilen sind.

[Charlie24]

Erhaltungsaufwand hat m. E. in der Zeile 75 nichts verloren. Der gehört immer herausgerechnet und unter Erhaltungsaufwand erklärt, gleich,

ob man den sofort abzieht oder gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt. Nur so lässt sich die angestrebte Transparenz einigermaßen erreichen.

[Fluffeluff]

Falls größere Erhaltungsaufwendungen in der Hausgeldabrechnung auftauchen (die z.B. mit größerer Entnahme aus der Rücklage finanziert wurden), muss man schon überlegen, ob die sofort als nicht umlegbare Kosten eingetragen werden können oder dort herausgenommen werden müssen und auf 2 bis 5 Jahre (gemäß § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung) zu verteilen sind.

charly57 Danke für die Rückmeldung. Ich meinte nicht die aus der Rücklage finanzierten Aufwendungen. Diese trage ich weiterhin bei Erhaltungsaufwendungen ein. Meine Frage bezog sich auf die "laufende Instandhaltung", die über die Hausgeldzahlungen finanziert wird. Diese muss man in Zeile 75 wie alle anderen per Hausgeld finanzierten Aufwendungen mitzählen, damit die Rechnung aufgeht. Und ich würde nun annehmen, dass die "laufende Instandhaltung" dann nicht mehr bei Erhaltungsaufwendungen in Z. 54 anzugeben ist, weil sie ja dann doppelt gezählt würde.

[Fluffeluff]

Erhaltungsaufwand hat m. E. in der Zeile 75 nichts verloren. Der gehört immer herausgerechnet und unter Erhaltungsaufwand erklärt, gleich,

ob man den sofort abzieht oder gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt. Nur so lässt sich die angestrebte Transparenz einigermaßen erreichen.

Charlie24 Danke für die Rückmeldung. Meine Frage bezog sich auf die "laufende Instandhaltung", die über die Hausgeldzahlungen finanziert wird. Diese muss man in Zeile 75 wie alle anderen per Hausgeld finanzierten Aufwendungen mitzählen, damit die von charly57 bereitgestellte Rechnung aufgeht bezügl. Zu-/Abflussprinzip etc..

[L. E. Fant]

"laufende Instandhaltung", die über die Hausgeldzahlungen finanziert wird. Diese muss man in Zeile 75 wie alle anderen per Hausgeld finanzierten Aufwendungen mitzählen

Ich will da nicht päpstlicher sein als der Papst. Aber die per Hausgeld finanzierten Aufwendungen werden ab Zeile 72 abgefragt.

[Fluffeluff]

Ich will da nicht päpstlicher sein als der Papst. Aber die per Hausgeld finanzierten Aufwendungen werden ab Zeile 72 abgefragt.

Danke für den Hinweis, meine Formulierung "alle anderen" war tatsächlich falsch. Es hätte lauten müssen "alle anderen nicht umlegbaren".