Anlage V - Umlagen aus Vermietersicht (warum Aufteilung)?

[Housemaster]

Hallo liebe Steuerexperten,

ich habe eine Frage, die ich mir trotz intensiver Recherche weder eindeutig beantworten kann noch finde ich weder im Web noch via ChatGPT eine zweifelsfreie Antwort:

Auf welcher Logik beruht, dass in Anlage V die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Werte für Vermieter aufgerissen werden müssen? Das ist zwar (ungefähr) möglich, aber doch aufwendig und macht doch keinen Unterschied, da sowohl umlagefähigen als auch nicht-umlagefähige Kosten ansetzbar sind. Auch sind die ansetzbaren umlagefähigen Kosten des Vermieters im Steuerjahr nicht zwangsläufig deckungsgleich mit den Zahlungen des Mieters, da einfach andere Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden. Von Erstattungen/Nachzahlungen und Grundsteuer mal ganz abgesehen.

Problem: Für unser Vermietungsobjekt ergeben sich verschiedene Werte bzw. Grundlagen:
Der Wirtschaftsplan und daraus abgeleitet die Vorauszahlung: Hier hat unsere Hausverwaltung den Betrag der Vorauszahlung stark aufgerundet (Instandhaltungs-Rücklage ist glücklicherweise exakt, sprich Wirtschaftsplan = geforderter Betrag), so dass ich folgende unterschiedliche Daten habe:
1. Wirtschaftsplan
2. Vorauszahlungsplan (gut, ich könnte die Differenz (nun wieder proportional in umlagefähig und nicht umlagefähig aufteilen)
3. Tatsächlich gezahlt (= Vorauszahlungsplan-Daten) + Nachzahlung/Erstattung Vorjahr (gemäß Zufluss/Abluss-Prinzip). Hier nun die Herausforderung, dass der Betrag der Nachzahlung/Erstattung Vorjahr ja wiederum manuell aufgeteilt werden muss (mit wieder geringfügigen Differenzen dank Hausverwaltungslogik).

Leider lassen sich die Werte nicht 1:1 in den Wirtschaftsplänen ablesen sondern es bedarf einer manuellen Rechnung für die Steuerbeamt(inn)en.

Warum der Aufwand, wenn man doch eh alles ansetzen kann: (Beispiel Steuerjahr 2024)
Einnahme: NK Vorauszahlung Mieter 2024 + Korrektur 2023 (+Nachzahlung / -Erstattung in 2024 seitens Mieter gezahlt/erhalten)
Ausgabe: NK Vorauszahlung Vermieter 2024 (umlagefähg + nicht umlagefähig) + Korrektur 2023 (+Nachzahlung / -Erstattung in 2024 seitens Vermieter gezahlt/erhalten)

Vielen Dank für ein bisschen Licht im Dunkel.
Grüße HM

[Picard777]

Gegenfrage dazu: Wieso will das Finanzamt überhaupt eine Aufgliederung der Einnahmen und Ausgaben und verlangt nicht einfach nur den Endbetrag, weil doch sowieso Alles so anzusetzen ist ?

Der Punkt ist einfach, dass das Finanzamt hier das Ganze auf Plausbilität prüfen möchte. Von speziellen Besonderheiten des konkreten Mietverhältnisses einmal abgesehen sollten sich die umlagefähigen Ein- und Ausgaben über die ganze Mietverhältnisdauer ausgleichen. Tut es das nicht, sollte man das plausibel erklären können. Die Antwort, dass man bei den Einnahmen die Umlagen nicht angesetzt hat, ist dann aber sicher die falsche Antwort, alles aber schon gesehen ...

[Housemaster]

Danke für die Rückmeldung.Eine gewisse Aufgliederung ist ja in Ordnung, aber es wird ja niemals kumuliert aufgehen, da immer das Delta des Steuer Jahres bleibt. Und ich wage zu bezweifeln, dass das Finanzamt von Mieter Beginn bis Ende "mitschreibt". Zumal die Angabe eines Mieterwechsels ja gar nicht erfolgt.

Warum nun nicht einfach Kaltmiete + Nebenkosten (ohne Instandhaltungsrücklage) + Grundsteuer + Nachzahlung / Erstattung Vorjahr sowohl für Mieter als auch Vermieter hergenommen wird erschließt sich mir immer noch nicht. :-((

[Kloebi]

Nur wenn die Kaltmiete in einer extra Kennziffer ist, lässt sich z. B. eine verbilligte Überlassung unter nahen Angehörigen o. Ä. anhand des Mietspiegels prüfen.

[Housemaster]

Differenzierung Kaltmiete und Nebenkosten kritisiere ich nicht. Es geht um Differenzierung Umlagefähig / nicht-Umlagefähig.

[Charlie24]

Differenzierung Kaltmiete und Nebenkosten kritisiere ich nicht. Es geht um Differenzierung Umlagefähig / nicht-Umlagefähig.

Und was willst du damit im Anwenderforum bewirken ? Abgesehen davon, dass zwischen den tatsächlich umgelegten und den tatsächlich nicht umgelegten

Nebenkosten zu differenzieren ist, ist das Thema hier bereits bei Einführung der geänderten Formulare erschöpfend diskutiert worden. Dem ist nichts

hinzuzufügen. https://forum.elster.de/anwenderforu...C3%A4rt-werden

[Housemaster]

Hi Charlie, bewirken wollte ich damit, dass ich a) ggf. eine Lösung erhalte, wie damit praktikabel umgegangen werden kann. b) vllt liest ja jemand von Amtswegen mit, der die Bedenken des Forums aufnimmt.

Entschuldigt, wenn ich als Newbie hier den falschen Ort im Forum gewählt habe.

Mir ist bewusst, dass man zwischen den tatsächlich umgelegten und den tatsächlich nicht umgelegten Nebenkosten zu differenzieren hat, aber genau darum geht es ja. Dies geht nur über eine manuelle Rechnung, da dies eben auf keinem Dokument sauber ausgewiesen wird (zumindest ist es bei meinen Objekten so der Fall).

[Charlie24]

Entschuldigt, wenn ich als Newbie hier den falschen Ort im Forum gewählt habe.

Im Anwenderforum lesen zwar gelegentlich Entwickler mit, aber die sind für die Gestaltung der amtlichen Formulare ja auch nicht zuständig.

Fazit: Das Anwenderforum ist der falsche Ort, wenn es um Änderungen bei den in den Formularen verlangten Angaben geht.

Dies geht nur über eine manuelle Rechnung, da dies eben auf keinem Dokument sauber ausgewiesen wird (zumindest ist es bei meinen Objekten so der Fall).

Mit der ich dank Excel kein Problem habe.

[Housemaster]

Um das Thema abzuschließen: machbar ist (fast) alles, immer die Frage des Aufwands. Ich hatte gehofft zu erfahren, welchen Hintergrund der Aufbau der Anlage V hat, wenn es sich doch - aus meiner Sicht - viel einfacher lösen lässt. Für den Steuerpflichtigen und den Steuerbeamten. ++ topic closed ++

[Charlie24]

Ich hatte gehofft zu erfahren, welchen Hintergrund der Aufbau der Anlage V hat, wenn es sich doch - aus meiner Sicht - viel einfacher lösen lässt.

Die Vordruckkommissionen legen die Gründe für die Änderung von Formularen nicht offen, deshalb können wir auch dazu nur Vermutungen anstellen.

https://forum.elster.de/anwenderforum/forum/elster-webanwendungen/mein-elster/437773-anlage-v-umlagen-m%C3%BCssen-ab-2023-immer-erkl%C3%A4rt-werden?p=445058#post445058