Anlage V - Umlagen müssen ab 2023 immer erklärt werden

[Telepeter]

Nach meinem Verständnis des § 11 EStG ist es in der Tat so, dass im Jahr der Befüllung der gesamte Rechnungsbetrag Ausgabe ist während die Einnahmen sich entsprechend den in den jeweiligen Jahren geflossenen Zahlungen der Mieter auf drei Jahre verteilen. Es kommt dadurch wirtschaftlich betrachtet zu eigentlich nicht gewollten Periodenverschiebungen, aber das wird in Kauf genommen.

[Charlie24]

Was macht man also, wenn bspw. ein Heizöltank nur alle 3 Jahre befüllt wird?

Die Heizölkosten werden mit Ausnahme des CO2-Anteils des Vermieters auf die Mieter umgelegt, wenn auch nicht im gleichen Jahr,

also gehören sie in die Zeile 72 der Anlage V. Wenn nur alle 3 Jahre getankt wird, gibt es zwar größere Schwankungen beim jährlichen

Überschuss, aber das lässt sich wegen § 11 EStG nicht vermeiden.

[TK4]

Vielen Dank für eure Antworten

Die Heizölkosten werden mit Ausnahme des CO2-Anteils des Vermieters auf die Mieter umgelegt, wenn auch nicht im gleichen Jahr, also gehören sie in die Zeile 72 der Anlage V.

Das klingt zwar im ersten Moment ganz vernünftig, aber was passiert dann, wenn in einem Jahr ohne Betankung unerwartet ein Leerstand auftritt? Dann werden ja eben nicht alle Kosten umgelegt und Zeile 72 war im Nachhinein falsch. D.h. im Betankungsjahr gibt es zwar eine UmlegungsABSICHT, aber eine konkrete Umlegung fand ja noch nicht statt. Kann das dann dennoch in Zeile 72?

Wie ist denn die Idee mit den Eigenebelegen zu werten? In meinen Augen wäre das die "sauberste" Lösung (die letztendlich vom finanziellen auch identisch mit der bisher oft verwendeten Netto-Methode wäre). Ich bin mir nur nicht sicher, ob das in diesem Fall zulässig ist.

[Charlie24]

Der nicht umlegbare CO2-Anteil richtet sich nach dem Heizölverbrauch des Jahres, den kann man hochrechnen

Wenn es dann in den Jahren, in denen nicht getankt wird, zu einem Leerstand kommt, dann erhält man geringere Umlagen,

sonst passiert doch da nichts. Das Heizöl hat der Vermieter ja schon bezahlt. Die Idee mit den Eigenbelegen widerspricht

m. E. eindeutig § 11 EStG. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11.html

[Steuerfreundin]

Mit zeitlicher Verzögerung hier meine Frage:
Ich erstelle nun gezwungermaßen erstmal die Anlage V mit Mieten und gesonderten Umlagen. Zeile 21 fragt nun nach in 2023 eingegangen Nachzahlungen der Mieter.
Da ich die Umlagen bislang als durchlaufenden Posten behandelt habe, erscheinen eventuell eingegangene Nachzahlungen ja als Einnahmen, obwohl sie mir im Jahr zuvor gefehlt haben und also nur nachträglich die Ausgaben decken, die ich in 2022 hatte, aber natürlich nicht angegeben hatte, weil ja alles ohne Umlagen angegeben wurde. Gibt es für diese Übergangsphase eine Regelung?

[Trekker]

Ich habe iim vergleichbaren Fall die Zahlungen für 2022 weggelassen und dies in einem Begleitschreiben erläutert. Dies wurde von meinem Finanzamt akzeptiert,

[Steuerschweiss]

Hallo an alle,

auch ich bin soeben auf diese Neuerung gestoßen (nach erhaltener Fehlermeldung "Bei den Einnahmen aus dem bebauten Grundstück wurden Mieteinnahmen angegeben, es wurden jedoch keine Angaben ...").

Nun stellt sich mir folgende Frage:

Zeile 20: "auf die Zeilen 15 und 18 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten"
Zeile 21: "auf die Zeilen 15 und 18 entfallende und im Jahr 2024 erhaltene Nachzahlungen..."

Wenn nun aber in den Beträgen in Zeilen 15-18 keine entfallenen Kosten bzw. Nachzahlungen stecken - eben weil es die reinen Mieteinnahmen sind - dann ist es doch nicht falsch, in Zeile 20/21 einfach eine "0" einzutragen, oder?

Zumindest hat es auch ein Kollege vergangenes Jahr so gemacht, was vom FA kommentarlos akzeptiert wurde.

[Charlie24]

dann ist es doch nicht falsch, in Zeile 20/21 einfach eine "0" einzutragen, oder?

Du musst die Zeilenerläuterung schon genau lesen. Bei Zeile 20 steht:

auf die Zeilen 15 und 18 entfallende laufende Neben- / Betriebskosten

In Zeile 15 sind die Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen) anzugeben.

Wenn deine Mieter neben der Kaltmiete monatlich Nebenkostenvorauszahlungen geleistet haben, was der Normalfall ist, dann ist 0 in Zeile 20 sicher falsch.

In Zeile 21 ist in deinem Fall 0 durchaus richtig, weil du die Vermietung erst 2024 begonnen hast und die Nebenkostenabrechnung für 2024 erst 2025 erfolgt ist.

[Steuerschweiss]

Ok, was du mir wohl versuchst zu sagen ist:

"entfallene" ≠ "enthaltene"

...verstehe ich dich richtig?

Was aber offen bleibt ist die Frage, weshalb das FA vergangenes Jahr die "0" in Zeile 20/21 akzeptiert hat. Auch hier wurden neben der Kaltmiete monatlich Nebenkostenvorauszahlungen seitens des Mieters gezahlt.

Daran schließt sich die Frage an, was mit der eingetragenen "0" seitens FA schlimmstenfalls geschehen sollte?

[Charlie24]

...verstehe ich dich richtig?

Das Wort entfallende mag ja nicht besonders glücklich gewählt sein, aber enthaltene konnte man auch nicht schreiben.

Zeile 15 enthält ja im Normalfall nur die Mieteinnahmen ohne die Umlagen. Dass Nebenkosten nicht gesondert vereinbart werden, ist ja die Ausnahme.

Auch hier wurden neben der Kaltmiete monatlich Nebenkostenvorauszahlungen seitens des Mieters gezahlt.

Woher sollte das Finanzamt das denn wissen ? Im Übrigen machen auch die Finanzämter Fehler, manchmal sind es auch die EDV-Programme der

Finanzverwaltung, die unplausible Werte nicht erkennen.

[Steuerschweiss]

Woher sollte das Finanzamt das denn wissen ? Im Übrigen machen auch die Finanzämter Fehler, manchmal sind es auch die EDV-Programme der
Finanzverwaltung, die unplausible Werte nicht erkennen.

Ok, danke. Ich frage mich aber schon, ob das tatsächlich ein "Fehler" ist - egal ob seitens Finanzamts oder des Steuerpflichtigen.

Denn wenn alle Betriebskosten umgelegt wurden ist das Endergebnis doch exakt das selbe, wie wenn die Betriebskosten erst als Einnahmen angegeben und dann als Werbungskosten wieder abgezogen wurden.

Zur Angabe als Werbungskosten (Zeile 73):

Werden hier tatsächlich alle Posten einzeln verlangt? Kann nicht einfach das Ergebnis der Jahresabrechnung des Hausverwalters ("auf Mieter umgelegte Kosten") mit entsprechendem Hinweis ("Laut Jahresabrechnung der Hausverwaltung" o.ä.) angegeben werden? Das hielte ich vom Mehraufwand her noch für akzeptabel.

Aus dem Elster-Hilfetext dieser Seite werde ich nicht wirklich schlau.

[Charlie24]

Denn wenn alle Betriebskosten umgelegt wurden ist das Endergebnis doch exakt das selbe, wie wenn die Betriebskosten erst als Einnahmen angegeben und dann als Werbungskosten wieder abgezogen wurden.

Was aber häufig nicht möglich ist. Bei Gasheizung gibt es z. B. einen CO2-Anteil des Vermieters, der natürlich zu den Werbungskosten rechnet.

Kann nicht einfach das Ergebnis der Jahresabrechnung des Hausverwalters ("auf Mieter umgelegte Kosten") mit entsprechendem Hinweis

Wenn die sauber gekennzeichnet sind, taugt auch die Hauskostenabrechnung. Zumeist enthält die allerdings die Grundsteuer nicht, andererseits enthält sie

den Erhaltungsaufwand, nicht umlegbare Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die gar nicht absetzbar ist.

[Steuerschweiss]

Was aber häufig nicht möglich ist. Bei Gasheizung gibt es z. B. einen CO2-Anteil des Vermieters, der natürlich zu den Werbungskosten rechnet.

Das stimmt natürlich, so auch bei mir. Wobei der CO2-Vermieteranteil in meinem Fall mit < 5€ kaum die Eintragung wert ist... aber ok.

Wenn die sauber gekennzeichnet sind, taugt auch die Hauskostenabrechnung. Zumeist enthält die allerdings die Grundsteuer nicht, andererseits enthält sie
den Erhaltungsaufwand, nicht umlegbare Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die gar nicht absetzbar ist.

Ist absolut sauber gekennzeichnet bei uns. Grundsteuer fehlt, der eine Wert muss dann eben noch zusätzlich als Werbungskosten rein (Zeile 73).

Ist dann aber trotzdem immer noch ein überschaubarer Aufwand.

- ein Wert in Zeile 20 (neben der Miete eingenommene Nebenkosten-Vorauszahlungen)
- drei Werte in Zeile 73 (umgelegte Betriebskosten, umgelegte Grundsteuer, Vermieteranteil der CO2-Steuer).

Habe ich es so richtig erfasst?

(Erhaltungsaufwand, nicht umlegbare Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresbrechung unserer Hausverwaltung sauber von den umgelegten Kosten getrennt und unter dem Punkt "auf Mieter nicht umlegbar" aufgeführt.)

[Charlie24]

Der Vermieteranteil an den CO2-Kosten gehört nicht in die Zeile 73, der ist ja nicht umlegbar und gehört deshalb in die Zeile 76 der Anlage V.